Повреждение или износ здания или сооружения может выступать обстоятельством, препятствующим предоставлению земельного участка под таким зданием в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ

Как было отмечено нами в одной из недавно опубликованных статей, посвящённой проблематике предоставления в собственность в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ земельных участков, которые используются для доступа к другим земельным участкам, процедура приобретения земельных участков под существующими объектами недвижимости в рамках реализации так называемого «исключительного права» по-прежнему характеризуется наличием ряда не до конца проявленных истин, которые целесообразно адресно разбирать и исследовать. К числу вопросов, имеющих отношение к вышеуказанной процедуре, относится вопрос о том, правомерно и возможно ли предоставление публичных земельных участков под объектами недвижимости, которые в силу тех или иных причин существенно повреждены.

В этой связи следует напомнить, что в заметке из раздела «Новости», опубликованной на моём сайте 2 декабря 2024 года, в результате анализа судебной практики Верховного суда РФ нами было проиллюстрировано, что предоставление земельного участка в собственность под существующий объект недвижимости возможно только в случае достижения цели, для которой соответствующий земельный участок был предоставлен на том или ином вещном праве и, в первую очередь, на праве аренды. И поскольку цель использования земельного участка напрямую детерминирована назначением расположенного на нём здания, представляется возможным утверждать, что достижение цели происходит с момента возведения объекта капитального строительства, соответственно, и предоставление земельного участка под существующий объект недвижимости возможно только после завершения строительства такого объекта.

Таким образом, если выстраивать логическую цепочку между утверждением о допустимости предоставления земельного участка только в случае достижения цели использования такого земельного участка, свидетельством чего является возведение соответствующего объекта капитального строительства, и проблематикой вокруг спора о возможности предоставления земельных участков под повреждёнными объектами недвижимости, допустимым является утверждение о том, что предоставление будет являться правомерным только в случае наличия на земельном участке целого объекта недвижимости. Вместе с тем, анализ судебной практики по настоящему вопросу свидетельствует о существовании разных подходов. Так, как было продемонстрировано мною в заметке от 10 мая 2023 года, предоставление земельного участка под существующим жилым домом, который повреждён пожаром, исходя из позиции Верховного суда РФ по этому вопросу, по общему правилу, является допустимым. Однако, как было отмечено мною чуть ранее, судебная практика характеризуется и другими подходами. Для их иллюстрации целесообразно обратиться к прецеденту.

Индивидуальный предприниматель С.И.Г. (далее по тексту – «предприниматель») приобрёл в 2021 году нежилое здание, расположенное на территории города Владивостока, сохранность которого в результате износа составляла всего 30 процентов. На момент приобретения здания земельный участок под ним сформирован не был. В 2016 году предприниматель обратился в Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании предоставления земельного участка. В удовлетворении этого заявления департамент отказал, сославшись на то, что «… объект сохранностью 30% не может быть расценен как здание, имеющее конкретное назначение». Предприниматель обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением об оспаривании отказа в порядке гл. 24 АПК РФ, но потерпел поражение как в первой (решение Арбитражного суда Приморского края от 28.09.2016 по делу № А51-15378/2016), так и в апелляционной инстанции (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2016 по делу № А51-15378/2016). Арбитражный суд Дальневосточного округа оставил судебные акты, вынесенные арбитражными судами нижестоящих инстанций, без изменения (постановление от 15 марта 2017 года № Ф03-612/2017). Так, во исполнение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ) арбитражный суд кассационной инстанции резюмировал, что «… формирование границ земельного участка и его площади непосредственно связано с разрешенным использованием объекта недвижимости и возможностью его эксплуатации». Руководствуясь ранее изложенным нами принципом о том, что земельный участок может быть предоставлен в собственность только в случае достижения цели, для которой он был изначально передан на вещном праве, Арбитражный суд Дальневосточного округа отметил, что «… по настоящему спору отсутствуют доказательства как возможности эксплуатации поврежденного объекта, так и цель его использования», и указал следующее: «… судами правомерно отмечено, что предприниматель, испрашивая земельный участок с целью эксплуатации здания, не доказал возможности эксплуатации объекта как здания, поскольку последний имеет повреждения в результате физического износа и его сохранность составляет 30%». В результате судебные акты арбитражных судов нижестоящих инстанций были оставлены без изменения.

Рассмотренный выше прецедент представляет собой подход, который является противоположным по отношению к подходу, в соответствии с которым предоставление земельных участков под жилыми домами, которые повреждены в результате тех или иных событий и, в частности, вследствие пожара, допустимо. Таким образом, в ряде случаев суды придерживаются мнения о том, что в порядке, установленном ст.39.20 Земельного кодекса РФ, земельные участки могут быть предоставлены только под целыми и неповреждёнными зданиями, а повреждённость объекта капитального строительства рассматривается в качестве обстоятельства, которое свидетельствует о невыполнении цели, для которой был предоставлен соответствующий земельный участок, что препятствует его предоставлению на праве собственности (ст 39.20 ЗК РФ).