Верховный суд РФ подтвердил, что собственник жилого дома, который повреждён, но не уничтожен пожаром, вправе на общих основаниях претендовать на приобретение земельного участка под таким домом
В прошлом году мне довелось защищать одного своего клиента, который приобрел в собственность по договору объект недвижимости, представляющий собой остатки сгоревшего жилого дома, но при этом некоторое время не мог оформить земельные отношения под таким домом, поскольку приобретённый им объект в своё время в результате незаконных действий администрации вошёл в границы земельного участка, сформированного под расположенным поблизости многоквартирным домом. Позднее, благодаря договорённости с Управлением Росимущества по Калининрадской области земельный участок, отведённый под многоквартирный дом, был подвергнут разделу, в результате чего под объектом, который приобрёл мой клиент, был сформирован самостоятельный земельный участок. Собственники помещений в расположенном поблизости многоквартирном доме с таким разделом не согласились и обжаловали распоряжение, на основании которого был осуществлён раздел земельного участка, в судебном порядке с заявлением исковых требований о снятии с кадастрового учёта земельного участка, образованного путём раздела, и восстановлении в ЕГРН прежнего «большого» земельного участка. Не буду останавливаться на всех обстоятельствах этого дела, однако отмечу, что избранная мною тактика защиты, среди всего прочего, предполагала доказывание того факта, что включение территории, занимаемой сгоревшим домом, в границы земельного участка, на котором был построен многоквартирный дом, было изначально незаконным, поскольку таким образом были нарушены права собственника сгоревшего дома на оформление земельных отношений под существующим объектом недвижимости в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ (утратила силу с 1 марта 2015 года и была заменена действующей в настоящее время ст. 39.20 Земельного кодекса РФ). Избранная мною тактика оказалась правильной, дело было мною выиграно (решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 19.07.2022 по делу № 2-327/2022, оставленное без изменения апелляционным определением Калининградского областного суда от 25.10.2022 по делу № 33-4710/2022).
Для целей настоящей статьи определяющее значение имеет тот факт, что моя позиция основывалось на том, что повреждение жилого дома пожаром не повлекло за собой полную гибель жилого дома как недвижимого имущества (п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ), и собственник сгоревшего, но полностью не уничтоженного жилого дома сохранил право на приобретение земельного участка под таким домом.
Схожая юридическая ситуация стала предметом рассмотрения Верховного суда РФ. По итогам рассмотрения этой ситуации Судебной коллегией по административным делам Верховного суда РФ было вынесено кассационное определение от 31.08.2022 № 14-КАД22-4-К1, а сам «кейс» вошёл в Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 1 (п. 36) за 2023 год, который утверждён Президиумом Верховного суда РФ 26.04.2023.
Суть рассматриваемого «кейса» в том, что гражданка Г.П. Репина, являющаяся собственником жилого дома, повреждённого пожаром и ставшего в результате этого полностью непригодным для проживания, обратилась в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области за предоставлением земельного участка под домом в собственность бесплатно без проведения торгов. В предоставлении земельного участка было отказано в связи с тем, что по итогам осмотра на земельном участке было выявлено нахождение жилого дома, не пригодного для проживания. Отказ в предоставлении земельного участка был оспорен в порядке административного судопроизводства, и судами первой, апелляционной и кассационной инстанций отказ был признан законным, в связи с чем для восстановления справедливости пришлось обращаться с кассационной жалобой в Верховный суд РФ.
Но, прежде всего, отметим, что существование подобных ситуаций ранее было учтено как законодателем, так и правоприменителем. Так, до 1 марта 2015 года в Земельном кодексе РФ имелась ст. 39 «Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения», которой было предусмотрено, что «… при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет». Таким образом, согласно этой ранее существовавшей правовой норме даже в случае полной гибели жилого дома вследствие пожара бывший собственник жилого дома сохранял право на земельный участок и был вправе претендовать на приобретение земельного участка под ранее существовавшим жилым домом при условии начала работ по его восстановлению в течение трёх лет.
Сохранение права на приобретение земельного участка для собственника погибшего объекта недвижимости логически предполагает, что право на приобретение земельного участка тем более должно было быть сохранено для собственника жилого дома, который в результате пожара был повреждён, но при этом не был уничтожен.
Так, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 11.09.2018 № 32-КП8-20 было отмечено, что «… основанием прекращения права собственности на вещь являются в том числе объективные причины – гибель или уничтожение имущества, наступающие независимо от воли собственника. При этом если в случае гибели (уничтожения) вещи сохраняется какое-либо имущество, право собственности на него принадлежит собственнику вещи».
Ситуация, схожая с анализируемой в настоящей статье, была предметом рассмотрения Верховного суда РФ в 2016 году (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 25.10.2016 № 33-КГ16-12) и вошла в Обзор судебной практики (п. 4) № 2 за 2017 год, утверждённый Президиумом Верховного суда РФ 26.04.2017. В вышеуказанном определении от 25.10.2016 Верховный суд РФ, отметил, что «… право собственности … на сохранившуюся после пожара часть жилого дома хоть и не было зарегистрировано, но являлось действительным, и в соответствии со ст. 209 ГК РФ истцу принадлежало право на восстановление имущества, пострадавшего при пожаре».
При вынесении центрального для этой статьи Определения от 31.08.2022 № 14-КАД22-4-К1 Верховный суд РФ продемонстрировал приверженность подходам, которые нашли своё отражение в упомянутых выше судебных актах, а также в ранее действовавшей ст. 39 Земельного кодекса РФ, отметив буквально следующее: «То обстоятельство, что дом поврежден пожаром, отсутствуют крыша, окна и входная дверь, не свидетельствует об отсутствии у Р. права на получение в собственность земельного участка, расположенного под указанным домом. Нахождение дома в непригодном для проживания состоянии не свидетельствует о прекращении существования такого объекта. Оформление прав на земельный участок необходимо административному истцу для восстановления дома». В результате Верховный суд РФ отменил судебные акты первой, апелляционной и кассационной инстанций и вынес новое решение, которым административный иск Г.П. Репиной был удовлетворён.
Таким образом, юристу необходимо учитывать, что в случае, если жилой дом повреждён пожаром, но при этом полностью не погиб в результате него, за собственником сохраняется право собственности на объект, который представляет собой остатки жилого дома, и такое право собственности позволяет претендовать на приобретение земельного участка под существующий объект на общих основаниях в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ или в соответствии с п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если имеются основания для предоставления земельного участка в собственность бесплатно.