Конституционный суд РФ вынес долгожданное постановление, в котором признал возможность оспаривания архивной кадастровой стоимости объектов недвижимости и определяет условия, при которых таковое является правомерным
Мне как земельному юристу периодически приходится оспаривать кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства и, тем самым, добиваться её установления в размере рыночной. Мой опыт общения с другими юристами, специализирующимися на недвижимости, свидетельствует о том, что на практике и в теории актуален вопрос о возможности оспаривания так называемой «архивной» кадастровой стоимости, то есть кадастровой стоимости, которая была установлена по итогам предыдущих государственных кадастровых оценок и которая на момент обращения в компетентное бюджетное учреждение или суд уже является неактуальной. Релевантность этого вопроса обусловлена тем, что иногда результаты архивной кадастровой стоимости продолжают применяться налоговыми органами для расчёта земельного налога и налога на имущество, в связи с чем непосредственно затрагиваются права и законные интересы правообладателей соответствующих объектов недвижимости. Единство мнений в вопросе о том, допускается ли оспаривание архивной кадастровой стоимости, как таковое отсутствовало. Мне достоверно известно, что судами периодически выносились решения об удовлетворении административных исков об установлении архивной кадастровой стоимости в размере рыночной, хотя имели место и прямо противоположные судебные прецеденты. В любом случае важное ориентирующее значение имели положения п. 14 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которому «требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством». Таким образом, пересмотр архивной кадастровой стоимости Пленум Верховного суда РФ посчитал приемлемым, если таковая продолжала использоваться в целях налогообложения. Отмечу, что эту точку зрения также разделял Президиум Верховного суда РФ (п. 53 Обзора судебной практики № 1 за 2020 год).
В любом случае вплоть до настоящего времени по вопросу о возможности оспаривания архивной кадастровой стоимости (установления архивной кадастровой стоимости в размере рыночной) отсутствовало консолидированное мнение Конституционного суда РФ. И вот такое мнение наконец-то появилось. Сначала обратимся к предыстории событий, предшествующих вынесению решения Конституционного суда РФ, которое будет являться предметом нашего сегодняшнего анализа.
А.В. Епифанов являлся собственников двух земельных участков, рыночная стоимость которых оказалась ниже их кадастровой стоимости в 10-20 раз, и, руководствуясь тем, что результаты архивной кадастровой стоимости его земельных участков продолжали использоваться в целях расчёта налоговой задолженности, обратился с административным иском в Смоленский областной суд об оспаривании архивной кадастровой стоимости земельных участков, которая была установлена по состоянию на 3 февраля 2015 года и на 1 января 2020 года. Смоленский областной суд вынес определение об отказе в принятии административного иска к производству. Суд руководствовался тем, что в соответствии с законодательством, действующим на момент предъявления административного иска, лицо, заинтересованное в оспаривании кадастровой стоимости, сперва должно обратиться в компетентное бюджетное учреждение, а уже потом, если в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости будет отказано, в суд. Также Смоленский областной суд применил п. 3 ст. 245 КАС РФ, согласно которому «… административный иск об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости при условии, что на момент обращения в суд в кадастр не внесены результаты, полученные при очередной государственной кадастровой оценке». Таким образом, Смоленский областной суд пришёл к выводу, что вышеуказанная правовая норма КАС РФ прямо запрещает пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая имеет статус архивной. А.В. Епифанов оспорил определение Смоленского областного суда в судах апелляционной и кассационной инстанций, «добравшись» до Верховного суда РФ. Судья Верховного суда РФ, рассматривавший кассационную жалобу, отказал в её передаче на рассмотрение в заседании Судебной коллегии Верховного суда РФ по административным делам, в том числе, в силу применения п. 7 ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», которым установлено, что исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости может быть подано в компетентное бюджетное учреждение лишь в течение полугода с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка такого объекта. Таким образом, по смыслу этой правовой нормы пересмотр архивной кадастровой стоимости не допускается.
В ситуации, идентичной случаю А.В. Епифанова, оказалась гражданка И.Ф. Бухмиллер, которая также обращалась в компетентное бюджетное учреждение с заявлением о пересмотре архивной кадастровой стоимости принадлежащих ей объектов недвижимости. После того как со ссылкой на ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» поданное ею заявление было возвращено, И.Ф. Бухмиллер обратилась с административным иском в Оренбургский областной суд, который своим определением в принятии иска к производству отказал. Как и в случае А.П. Епифанова, определение было обжаловано, но к положительному результаты эти действия не привели. При этом суд апелляционной инстанции отклонил ссылку на возможность оспаривания архивной кадастровой стоимости в силу уже упоминавшегося нами п. 14 Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, поскольку данная точка зрения была сформулирована до введения в действие нового порядка оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, который предусматривает, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости сперва должно быть обязательно направлено в компетентное бюджетное учреждение (к слову, в Калининградской области таким учреждением является ГБУКО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости»).
В итоге А.П. Епифанов и И.Ф. Бухмиллер обратились в Конституционный суд РФ с жалобой на несоответствие Конституции РФ ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и п. 3 ст. 245 КАС РФ в той мере, в которой вышеуказанные правовые нормы исключают возможность оспаривания архивной кадастровой стоимости объектов недвижимости в том случае, если таковая продолжает использоваться для целей налогообложения. Конституционный суд РФ принял жалобу к рассмотрению, но при этом прекратил производство в части п. 3 ст. 245 КАС РФ, поскольку посчитал, что данная правовая норма с учётом толкований, приведённых в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, возможность оспаривания архивной кадастровой стоимости не исключает. В итоге предметом рассмотрения Конституционного суда РФ являлись только положения ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в той мере, «в какой на её основании решается вопрос о праве налогоплательщика – физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости для целей определения налоговой базы по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц за прошедшие налоговые периоды в случае, когда оспариваемая кадастровая стоимость, подлежащая применению в этих целях, является архивной». В результате Конституционный суд РФ опубликовал революционное по своему содержанию постановление от 14 июля 2026 года № 48-П/2026 «По делу о проверке конституционности статьи 221 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в связи с жалобами граждан Бухмиллер Инги Федоровны и Епифанова Антона Владимировича», которое мы сегодня тезисно проанализируем.
По тексту постановления Конституционный суд РФ, в первую очередь, признал предпочтительность применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, соответствующей исчисленной рыночной стоимости земельного участка, перед кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки земель, поскольку ей свойственна бо́льшая точность, «… позволяющая лучше определить одну из главных экономических характеристик объекта недвижимости, по сравнению с государственной кадастровой оценкой».
Осознавая, что для налогоплательщика должны быть созданы веские гарантии, позволяющие ему отстаивать свои законные интересы в контексте налогообложения, Конституционный суд РФ признал, что «… налогоплательщик должен иметь нормативно гарантированную возможность требовать для целей определения размера его налоговой обязанности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости если не в течение всего периода, когда кадастровая стоимость подлежит применению для определения размера налоговой обязанности, то хотя бы в пределах разумного срока, что позволяло бы ему – при должной степени заботливости и осмотрительности, добросовестном отношении к своим налоговым обязательствам – инициировать ее эффективный пересмотр». Необходимость создания таких гарантий обусловлена тем, что нормы Налогового кодекса РФ предусматривают «…полномочия налогового органа по перерасчету налогов, исчисленных за предыдущие налоговые периоды, включая случаи изменения кадастровой стоимости являющегося объектом налогообложения земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости». Из данного обстоятельства Конституционный суд РФ логически вывел важный тезис о том, что нормы Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», допускающие подачу в полномочное бюджетное учреждение заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости лишь по состоянию на дату, отстоящую от даты обращения не более чем на шесть месяцев, «… могут лишить налогоплательщика возможности реализовать право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной». Что касается шестимесячного срока, исчисляемого с даты рыночной оценки, в течение которого возможна подача заявления о пересмотре кадастровой стоимости, то Конституционный суд РФ посчитал, что «… такой срок не может быть признан разумным и адекватным в контексте определения размера налоговой обязанности налогоплательщика, с учетом того, что законом на него не возложена обязанность контролировать результаты государственной кадастровой оценки и участвовать в процессе их определения».
Следующая важная реперная точка, на которой зиждется концепция анализируемого судебного акта, сводится к тому, что Конституционный суд РФ выявил детерминированный действующими нормами Налогового кодекса РФ срок, по прошествии которого налогоплательщику может быть направлен документ о налогово-правовых последствиях установления кадастровой стоимости объекта недвижимости – такой срок может составлять более одного года с даты опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. В связи с этим Конституционный суд РФ подчеркнул, что «… в день получения налогоплательщиком первого юридически значимого адресованного ему лично документа, касающегося размера его налоговых обязательств (налогового уведомления об уплате земельного налога или налога на имущество физических лиц), он уже может оказаться в ситуации, когда не имеет возможности воспользоваться эффективными средствами правовой защиты – как административными, так и судебными – в отношении акта, на основе которого сформировано содержание его налогового обязательства. Подобная ситуация несовместима с конституционными гарантиями государственной защиты прав и свобод и с вытекающими из них требованиями к соответствующим правовым механизмам».
В итоге, по итогам проведённого анализа, Конституционный суд РФ пришёл к решающему выводу о том, что «… ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке не соответствует Конституции Российской Федерации в той мере, в какой данная норма не исключает возникновения ситуации, когда действующий добросовестно налогоплательщик – физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, лишается возможности оспорить архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости, которая продолжает использоваться для определения налоговой базы по подлежащим уплате земельному налогу и налогу на имущество физических лиц, на основании ее несоответствия рыночной стоимости этого объекта как посредством обращения в полномочное бюджетное учреждение, так и в судебном порядке».
Но этим важные выводы для правоприменителей не исчерпываются. Помимо того, что Конституционный суд РФ предписал федеральному законодателю принять изменения в действующее законодательство, предусматривающие возможность оспаривания архивной кадастровой стоимости, высший орган конституционного контроля сформулировал условия, на которых архивная кадастровая стоимость может быть оспорена до внесения соответствующих поправок со стороны законодателя.
Первое условие сводится к тому, что заявление об установлении архивной кадастровой стоимости в размере рыночной может быть подано в течение одного года с даты, когда налогоплательщику – физическому лицу – стало известно о последствиях установления кадастровой стоимости объекта недвижимости (к примеру, со дня, когда направленное налоговое уведомление считается полученным).
Второе условие состоит в том, что архивная кадастровая стоимость может быть оспорена только за три года, предшествующих года подачи соответствующего заявления в компетентный орган или в суд (к сожалению, Конституционный суд РФ не указал, какими соображениями он руководствовался при определении этого пресекательного срока).
Вынесенное Конституционным судом РФ решение является долгожданным юридическим событием, если учитывать, что правоприменители на протяжении многих лет находились в подвешенном состоянии, не зная, допустим ли пересмотр архивной кадастровой стоимости объектов недвижимости, если таковая продолжает использоваться для целей налогообложения. Как мы можем убедиться, возможность оспаривания архивной кадастровой стоимости не претендует на то, чтобы быть безграничной – Конституционный суд РФ установил чёткие пресекательные сроки, которые должны соблюдаться. Кроме того, на данный момент вынесенное Конституционным судом РФ постановление рассчитано только на физических лиц и формально не распространяется на предпринимателей и юридических лиц. Таким образом, представителям российского юридического сообщества следует дождаться поправок в действующее законодательство, регламентирующее правоотношения в сфере оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Принятие таких поправок – вопрос ближайших нескольких месяцев.
