Легализация глэмпинга: отныне земельные участки, предназначенные для ведения крестьянского фермерского хозяйства, допускается использовать для сельского туризма
Законодательная политика российского парламента, реализуемая в последние несколько лет, свидетельствует о том, что развитию института крестьянского фермерского хозяйства законодатель уделяет особое внимание. Этот институт динамично совершенствуется из год в год, о чём свидетельствует появление опций, существенно расширяющих возможности владельцев фермерских земельных участков. Так, в частности:
1. В результате принятия Федерального закона от 02.07.2021 № 299-ФЗ, который вступил в силу с 1 марта 2022 года, была введена в действие возможность строительства на земельных участках, предназначенных для КФХ, индивидуальных жилых домов (п. 4 ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве») на условиях возможности регистрации права собственности на такие дома в упрощённом порядке в соответствии с процедурой, которая предусмотрена п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (более подробно этот вопрос был рассмотрен мною в заметке «Пакет изменений в земельное законодательство: на земельных участках под крестьянское фермерское хозяйство можно будет строить жилые дома»).
2. В результате принятия Федерального закона от 14.07.2022 № 316-ФЗ была введена в действие процедура, позволяющая гражданам и крестьянским хозяйствам, имеющим статус юридического лица, приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения с целью ведения КФХ без проведения торгов сроком до 5 лет (ст. 10.1 Федерального закона от 07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Основный смысл нововведений, о которых пойдёт речь в настоящей заметке, состоит в том, что отныне земельные участки под КФХ могут быть использованы с целью сельского туризма. Речь идёт о тех самых глэмпингах («гламурный кэмпинг»), которые подразумевают возможность проживания в жилом помещении на природе, появились в нашей стране в 2016 году и с тех пор получают всё большое распространение. Если обратиться непосредственно к нормам интересующего нас законодательства, то речь идёт о Федеральном законе от 22.06.2024 № 160-ФЗ «О внесении изменений в статью 19 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и Федеральный закон «О развитии сельского хозяйства», в соответствии с которым:
– согласно новой редакции п. 1 ст. 19 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском фермерском хозяйстве» видами деятельности крестьянского фермерского хозяйства, помимо сельскохозяйственного производства и реализации сельхозпродукции, является деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма;
– согласно п. 4 ст. 19 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском фермерском хозяйстве» при осуществлении фермерским хозяйством деятельности по оказанию услуг в сфере сельского туризма допускается временное размещение туристов в жилых домах, входящих в состав имущества фермерского хозяйства.
Таким образом, мы можем исходить из того, что отныне глэмпинги в Российской Федерации легализованы. Однако всё ли так просто с правовыми нормами, которые закрепляют правомерность использования фермерских земельных участков с целью реализации услуг в сфере сельского туризма? Думается, что всё же нет.
Так, законодатель не разъясняет, к какому виду объекта недвижимости относятся жилые дома, предназначенные для временного размещения туристов. Имеет ли ввиду законодатель индивидуальные жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства) в том смысле, который определён в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ? Скорее всего нет, поскольку де факто для предложения услуг по заселению в глэмпинги владельцами земельных участков, предназначеных для КФХ, используются так называемые «гостевые дома». Однако, если это так, то это не снимает вопросы к федеральному законодателю, поскольку на сегодняшний день понятие «гостевой дом» в действующем законодательстве отсутствует. В пп. 9 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» такое назначение здания как гостевой дом также не предусмотрено. В Российской Федерации получила распространение практика регистрации гостевых домов в качестве хозяйственных построек по упрощённой процедуре. В связи с этим возникает вопрос – будут ли подпадать глэмпинги, оформленные как хозпостройки нежилого назначения, под действие ст. 19 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском фермерском хозяйстве»? Иными словами, будет ли считаться правомерным размещение граждан в рамках сельского туризма в объектах, оформленных как хозяйственные постройки нежилого назначения?
Если допустить, что под жилыми домами, которые могут быть использованы для сельского туризма (глэмпинг), понимаются всё-таки индивидуальные жилые дома, то калининградским фермерам невольно приходится считаться с тем обстоятельством, что в границах Калининградской области строительство, реконструкция и эксплуатация индивидуальных жилых домов на фермерских участках были запрещены в связи с принятием Законодательным собранием Калининградской области Закона Калининградской области от 28 июня 2023 года № 237 «О внесении дополнения в Закон Калининградской области «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», о чём мы писали в заметке, опубликованной на сайте 3 июля 2023 года. Допускается только эксплуатация жилых домов, возведённых на фермерским участках до вступления вышеуказанного закона в силу. В связи с этим, если рассуждать в том ключе, что законодатель всё-таки имеет ввиду полноценные индивидуальные жилые дома, то калининградские фермеры лишены возможности возводить новые глэмпинги на своих земельных участках.
Таким образом, как мы видим, отсутствие в законодательстве термина «гостевой дом» порождает очень существенную правовую неопределённость, которая на данный момент является труднопреодолимой и которая может быть устранена только путём принятия дополнительных нормативных правовых актов.