Пакет изменений в земельное законодательство: на земельных участках под крестьянское фермерское хозяйство может будет строить жилые дома

В очередной раз сказалась подмеченная мною закономерность, в соответствии с которой  нередко информацию о новинках законодательства юристы получают от своих клиентов. Так получилось со мной и в этот раз. Выражаю свою благодарность А.А.К. за то, что мне представилась возможность узнать новое и проделать необходимую аналитическую работу, результатом которой и является настоящая заметка. Речь идёт о новинках, которые вводятся с 1 марта 2022 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 02.07.2021 № 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

О чём идёт речь? Начнём с того, что в соответствии с градостроительными регламентами, утверждаемыми на территорию муниципальных образований в составе Правил землепользования и застройки, в структуре земель сельскохозяйственного назначения, расположенных за пределами населённых пунктов, неизменно выделяются территориальные зоны так называемых сельскохозяйственных угодий, то есть наиболее ценные с точки зрения качества почвы земли. Так, в соответствии с п. 1 ст. 79 Земельного кодекса РФ сельскохозяйственные угодия – это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения», которые имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Свидетельством того, что сельскохозяйственные угодия пользуются приоритетной защитой со стороны государства, также являются положения п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому градостроительные регламенты для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения не устанавливаются. Из этого следует, что применительно к территориальной зоне сельскохозяйственных угодий не могут быть предусмотрены виды разрешённого использования земельных участков. В качестве примера приведём содержание п. 209 Правил землепользования и застройки Зеленоградского городского округа (утв. решением окружного Совета депутатов Зеленоградского городского округа от 31.08.2021 № 99), который посвящён урегулированию градостроительной деятельности в составе территориальной зоны сельскохозяйственных угодий «СХ-1»: «Градостроительные регламенты для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения не устанавливаются в соответствии с положениями пункта 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации». При этом градостроительные регламенты для иных земель сельскохозяйственного назначения, которые не относятся к сельхозугодиям, вполне предусматриваются.

Далее, надо учитывать, что среди видов разрешённого использования земельных участков, которые имеют отношение к производственной деятельности в сфере сельского хозяйства, уже на протяжении долгих лет особняком стоит вид разрешённого использования «для крестьянского фермерского хозяйства». Это объяснялось тем, что если на землях сельскохозяйственного назначения, по общему правилу, жилищное строительство запрещено, то на земельных участках под крестьянское фермерское хозяйство негласно строительство жилых домов допускалось. Так, ст. 14 Закона РСФСР от 22.11.1990 № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», который утратил силу в 2003 году, прямо предусматривала, что имущество крестьянского хозяйства составляют земельный участок и насаждения на нем, а также жилые и хозяйственные постройки – таким образом, закон напрямую допускал возможность возведения фермером индивидуального жилого дома. В связи с принятием Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» ранее действовавший закон утратил силу. Ныне действующий закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ предусматривает (п. 1 ст. 6), что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки. Таким образом, если толковать данную правовую норму логически, получается, что Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ не запрещает строительство жилых домов на земельном участке, который принадлежит крестьянскому фермерскому хозяйству. К слову, в 2015 году Верховный суд РФ в своём Определении от 15 декабря 2015 года № 33-КГ15-19 признал, что в соответствии с действующим Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ строительство жилых домов на земельном участке, предоставленном крестьянскому фермерскому хозяйству, всё-таки не предусмотрено, в то время как допустимость строительства жилых домов в период действия ранее действовавшего закона РСФСР не вызывает сомнений.

Пакет изменений в земельное законодательство, которые вносятся Федеральным законом от 02.07.2021 № 299-ФЗ, вступающим в силу с 1 марта 2022 года, направлен на то, чтобы:

• окончательно легализовать практику строительства индивидуальных жилых домов на земельных участках, предоставленных под крестьянское (фермерское) хозяйство;
• легализовать строительство крестьянскими фермерскими хозяйствами жилых домов на землях сельскохозяйственных угодий.

Наиболее пёстрые изменения вносятся в Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фемерском) хозяйстве». Так, изменения вносятся в п. 1 ст. 6 рассматриваемого закона, в силу которых отныне в состав имущества хозяйства официально входит жилой дом. Статья 11 данного закона дополняется пунктом 4, который сформулирован следующим образом: «На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка.

Обратим внимание на то, что законодатель вводит ограничение по площади индивидуального жилого дома и по пятну застройки земельного участка – для земельных участков с иными видами разрешённого использования, на которых допускается строительство ИЖД, ограничения по площади жилого дома не предусмотрены.

 Также обратим внимание на то, что строительство жилого дома допускается на земельном участке сельскохозяйственного назначения из земель сельскохозяйственных угодий. Таким образом, неприкосновенность наиболее ценных сельскохозяйственных земель упраздняется. По идее, изменения, вносимые в ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фемерском) хозяйстве», должны будут подвигнуть законодателя к внесению изменений в п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, который содержит рассмотренное ранее положение о том, что градостроительные регламенты для земель сельскохозяйственных угодий не разрабатываются, а муниципалитеты, в свою очередь, будут вынуждены внести соответствующие изменения в градостроительные регламенты для территориальных зон сельхозугодий.

Также следует учитывать, что правом на строительство индивидуального жилого дома на земельных участках сельскохозяйственного назначения наделяются исключительно крестьянские фермерские хозяйства – иные правообладатели сельхозземель такой привилегией не наделены.

Порядок регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, возведённый на земельном участке, предоставленном под крестьянское фермерское хозяйство, ничем не будет отличаться от порядка регистрации права собственности на садовый дом, расположенный на садовом участке, или на индивидуальный жилой дом, расположенный на садовом земельном участке или земельном участке под индивидуальное жилищное строительство – необходимые дополнения вносятся в п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: для регистрации права собственности достаточно будет технического плана и права на землю. По поводу уведомительного порядка, который предусмотрен п. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, вскоре вступающий в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ ничего не «говорит», по всей видимости, уведомительный порядок, носящий факультативный характер, актуален и для ситуаций  возведения жилых домов на участках под КФХ.

К сожалению, в силу п. 5, которым дополняется статья 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фемерском) хозяйстве», возможность строительства жилого дома на земельном участке под крестьянское фермерское хозяйство может быть ограничена – дело в том, что субъекты РФ наделяются правом принять закон, определяющий перечень муниципалитетов, на территориях которых строительство жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими фермерскими хозяйствами, не допускается. Причём речь идёт не только о сельхозугодиях, а в целом обо всех земельных участках сельскохозяйственного назначения. Таким образом, Калининградская областная дума будет вправе принять соответствующий закон.

Одним словом, в случае с Федеральным законом от 02.07.2021 № 299-ФЗ речь идёт об исключительно важных и востребованных нововведениях в земельное законодательство, которые уже на протяжении долгого времени откровенно напрашивались.

От себя дополнительно отмечу, что также напрашиваются изменения в классификатор видов разрешённого использования земельных участков, который по каким-то причинам до сих пор не предусматривает такой вид как «крестьянское фермерское хозяйство».