Единоличный собственник здания, который является одним из арендаторов земельного участка, в границах которого расположено здание, вправе единолично инициировать регистрационные действия в отношении такого здания без испрашивания согласия остальных соарендаторов земельного участка
Как мною ранее уже неоднократно указывалось, режим долевой собственности или режим аренды с множественностью лиц на стороне арендатора применительно к земельному участку таит в себе определённые трудности, поскольку формально одновременная принадлежность земельного участка нескольким лицам подразумевает, что юридически значимые решения в отношении объектов, расположенных на таком земельном участке, должны приниматься совместно по единогласному решению всем правообладателей такого земельного участка. Одним из проявлений такого принципа является ситуация, смоделированная законодателем в п. 1.2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которым установлено, что при кадастровом учёте и регистрации права долевой собственности в отношении индивидуального жилого или садового дома, который возведён на земельном участке, предоставленном на праве общей долевой собственности или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, заявители должны представить в Росреестр соглашение об определении размера долевой в праве собственности на жилой или садовый дом. К сожалению, в законодательстве отсутствует аналогичная правовая норма применительно к случаям регистрации права общей долевой собственности в отношении объектов капитального строительства нежилого назначения, из чего можно сделать вывод, что в такого рода случаях применяется принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ), вследствие чего размер доли в праве на впервые возведённое нежилое здание должен строго соответствовать размеру доли в праве на земельный участок.
В настоящем контексте необходимо учитывать, что от случаев, когда на кону стоит вопрос о регистрации права на впервые возведённый объект недвижимости, следует отличать случаи, когда возникновению множественности в правах на земельный участок предшествует возникновение множественности в правах на объекты, расположенные на таком земельном участке. В частности, мною имеется ввиду ситуация, когда на земельном участке расположено несколько объектов капитального строительства, права на которые были зарегистрированы до возникновения множественности в правах на земельный участок. В связи с этим мне хотелось бы рассмотреть прецедент из практики, который недавно был предметом рассмотрения Светлогорского городского суда Калининградской области.
Гражданин А. являлся собственником жилого дома и хозяйственной постройки, расположенных на публичном земельном участке, предоставленном этому гражданину в долгосрочную аренду. Гражданин А. подарил жилой дом гражданину Б. и осуществил уступку в пользу гражданина Б. права аренды на земельный участок. Право собственности на хозяйственную постройку осталось зарегистрированным за гражданином А. Затем гражданин Б. уступил право аренды своей супруге и несовершеннолетним детям. Таким образом, возникла ситуация, когда в границах одного земельного участка оказались объекты, принадлежащие двум разным лицам. Здание хозяйственной постройки представляло собой объект, состоящий из двух помещений непропорционально разной площади. Право собственности за гражданином А. было зарегистрировано в отношении большого помещения в составе хозяйственной постройки, в то время как в отношении маленькой пристройки в составе хозяйственной постройки кадастровый учёт осуществлён не был, соответственно, право собственности за гражданином А. зарегистрировано не было. В связи с возникновением конфликтной ситуации арендаторы земельного участка, руководствуясь тем, что гражданина А. формально правообладателем земельного участка не является, обратились в суд с иском к гражданину А. о сносе незарегистрированной пристройки в составе здания хозяйственной постройки. Однако, гражданин А. реализовал юридическую комбинацию, которая полностью выбила основу из-под перспективы иска о сносе пристройки. Так, сперва гражданин А., обратившись в местную администрацию, на правах собственника большей части хозяйственной постройки на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ заключил соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка и приобрёл статус соарендатора. После этого гражданин А. своими силами устранил перегородку между помещением в составе хозяйственной постройки, в отношении которого за ним было зарегистрировано право собственности, и незарегистрированной пристройкой, заказал технический план в связи с реконструкций хозяйственной пристройки и, обратившись в Росреестр, добился постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности в отношении всего здания хозяйственной постройки, включая ранее неоформленную пристройку. В результате истцы, осознав, что иск о сносе пристройки не может быть удовлетворён судом, были вынуждены отказаться от иска, отказ был принят судом (определение Светлогорского городского суда от 2 апреля 2026 года по гражданскому делу № 2-525/2026).
На что необходимо обратить внимание в контексте данного судебного спора? Основной акцент надо сделать на том, что регистрация единоличного права собственности на хозяйственную постройку за гражданином А. имела место при наличии нескольких правообладателей земельного участка, которым он был предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Таким образом, в этой ситуации, когда имело расширение зоны права собственности на хозяйственную постройку, регистрационные действия стали возможны исключительно по инициативе гражданина А. без испрашивания согласия остальных арендаторов земельного участка. На мой взгляд, в данном случае напрашивается формирование важного юридического принципа, который ещё потребует своего полноценного осмысления.
На сегодняшний же день представляется возможным утверждать, что лицо, которое является единоличным собственником здания, расположенного на земельном участке, предоставленном нескольким лицам, и, в том числе, собственнику такого здания, вправе инициировать регистрационные действия в отношении такого здания (например, проведение реконструкции) без испрашивания согласия остальных правообладателей земельного участка, что позволяет преодолеть проблемность режима множественности прав на земельный участок.
