Верховный суд РФ разъяснил, что в соответствии со ст. 10.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» могут быть предоставлены только земельные участки, поставленные на кадастровый учёт, предварительное согласование несформированных участков не допускается
В заметке от 7 августа 2026 года мы исследовали различные ситуации, в которых актуально предварительное согласование предоставления земельных участков, в результате чего выяснили, что предварительное согласование возможно не только в отношении пустующих публичных земель, в границах которых какие-либо земельные участки не сформированы, но и в отношении сформированных публичных земельных участков, в связи с чем в таких случаях, по сути, происходит преобразование подобных публичных земельных участков, которое, в том числе, может предусматривать изменение их количества. Именно такая ситуация сложилась по делу, которое стало предметом рассмотрения Верховного суда РФ и вошло в Обзор судебной практики за 2 квартал 2026 года, утверждённый Президиумом Верховного суда РФ 1 июля 2026 года. В плане аргументации при разрешении данного спора Верховный суд РФ воспроизвёл юридическую позицию, которая распадается на две составляющие, при этом в контексте интересующей нас тематики нас будет интересовать только одна из них, которая касается особенностей применения положений ст. 10.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее по тексту – Федеральный закон № 101-ФЗ).
Обратимся к фабуле дела. Крестьянское фермерское хозяйство (далее по тексту «КФХ»), состоящее из одного человека, обратилось с заявлением в департамент промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области о предварительном согласовании в отношении трёх крупных земельных участков сельскохозяйственного назначения. Заявление о предварительном согласовании, к которому прилагалась схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, предусматривало формирование из трёх земельных участков четырнадцати земельных участков общей площадью 800 га. Правительство в предварительном согласовании отказало, сославшись на то, что в результате преобразования исходных земельных участков будут нарушены принципы рационального землепользования. КФХ обжаловало отказ в арбитражный суд. Арбитражный суд Еврейской автономной области заявление удовлетворил, признав отказ незаконным. Арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали позицию Арбитражного суда Еврейской автономной области. Правительство обратилось с кассационной жалобой в Верховный суд РФ, который своим решением отменил судебные акты арбитражных судов нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Еврейской автономной области (определение ВС РФ от 18 марта 2026 года № 303-ЭС25-10265 по делу № А16-1702/2024). Обратимся к логике, которой придерживался Верховный суд РФ.
Действующее земельное законодательство предусматривает как процедуры предварительного согласования предоставления земельных участков, которые, исходя из публичного значения земельных ресурсов, подлежащих распределению, подразумевают извещение общественности об инициировании процедуры предоставления соответствующих земельных участков, так и процедуры предварительного согласования, которые извещение общественности не предусматривают. Классическим примером первой группы случаев является процедура предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства (в границах населённого пункта) и садоводства, урегулированная положениями ст. 39.18 Земельного кодекса РФ. Примером второй группы случаев является процедура предварительного согласования предоставления земельных участков под существующими объектами недвижимости, которые предоставляются без торгов в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, а также процедура предварительного согласования предоставления земельных участков в аренду для ведения огородничества, которая предусмотрена пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Ранее, до введения в действие ст. 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ (введена Федеральным законом от 14.07.2022 N 316-ФЗ) предоставление земельных участков крестьянским фермерским хозяйствам регулировалось уже упоминавшейся нами процедурой, регламентированной ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, которая предусматривала обязательное извещение общественности путём публикации соответствующих уведомлений на официальном сайте органа публичной власти, уполномоченного на предоставление публичных земельных участков, в официальном печатном издании и на интернет сайте torgi.gov.ru. После вступления в силу ст. 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ, которой был закреплён механизм предоставления крестьянским фермерским хозяйствам земельных участков сельскохозяйственного назначения сроком до пяти лет в аренду без проведения торгов, необходимость в правовом регулировании предоставления подобных земельных участков положениями ст. 39.18 Земельного кодекса РФ отпала, в связи с чем в положения вышеуказанной правовой нормы были внесены соответствующие изменения – указания на предоставление земельных участков для крестьянского фермерского хозяйства были исключены.
Таким образом, на сегодняшний день существует льготный режим предоставления земельных участков крестьянским фермерским хозяйствам сроком до пяти лет без проведения торгов, урегулированный ст. 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ. Уведомление общественности в случае поступления заявления о предоставлении земельного участка в рамках опции, предусмотренной этой правовой нормой, законом не предусмотрено. Соблюдение принципов защиты конкуренции и обеспечения равного доступа к публичным земельным участкам сельскохозяйственного назначения возможно только в том случае, если запрошенные земельные участки поставлены на кадастровый учёт. Это объясняется тем, что когда земельные участки поставлены на кадастровый учёт и отражаются в открытом доступе на публичной кадастровой карте, лица, заинтересованные в приобретении земельных участков, имеют равные возможности заявить о своих правопритязаниях на такие земельные участки. В обратной ситуации, когда со стороны КФХ имела бы место подача заявления о предварительном согласовании предоставления несформированного земельного участка сельскохозяйственного назначения, в силу того, что ст. 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ не предусматривает информирование общественности, аналогичное тому, которое предусмотрено положениями ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, возникают предпосылки для утаивания, сокрытия от общественности намерений приобрести такой земельный участок, в результате чего нарушаются принципы защиты конкуренции и равенства права участников земельных правоотношений при распределении публичных земельных участков. Так, в частности, Верховный суд РФ отметил в своём определении следующее: «Поскольку право льготного получения земли в соответствии с положениями статьи 101 Закона № 101-ФЗ предоставлено гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности, равный доступ данных категорий лиц к бесконкурентному получению земельных участков может быть обеспечен только в том случае, когда земельный участок существует как объект гражданского оборота, то есть имеет исключительные идентифицирующие его признаки. Только в случае обладания данной информацией заинтересованное лицо сможет определить для себя привлекательность и необходимость получения земельного участка для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Обратная ситуация ставит лиц из числа льготных категорий в неравное положение между собой, поскольку с 8 августа 2024 г. не предусматривается предоставление сведений об образовании земельного участка через публикацию, предусмотренную статьей 39.18 ЗК РФ, следовательно, информация о том, что участок формируется и уже одобрен для предоставления какому-либо конкретному лицу, остается необнародованной».
В итоге Верховный суд РФ пришёл к выводу о том, что, несмотря на отсутствие прямого указания на этот счёт в земельном законодательстве, в соответствии с положениями ст. 10.1 Федерального закона № 101-ФЗ могут быть предоставлены только образованные и поставленные на кадастровый учёт земельные участки. В свою очередь, предварительное согласование земельных участков положениями этой правовой нормой не предусмотрено. Проанализированное определение Верховного суда РФ имеет большое практическое значение для соискателей земельных участков сельскохозяйственного назначения, поскольку содержит в себе труднодоступные неявные знания, которые не лежат на поверхности и формально могут быть получены только путём толкования земельного закона. Надеюсь, что информация, сообщённая мною в настоящей заметке, пригодится фермерам при формировании своих намерений по приобретению земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду на льготных условиях.
