В соответствии с правовыми нормами ст. 39.15 Земельного кодекса РФ предварительное согласование предоставления земельных участков может предусматривать раздел исходного земельного участка и изменение разрешённого использования земельного участка, образуемого из исходного

Предварительное согласование предоставления земельного участка представляет первый и неизбежный шаг на пути к приобретению земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов. Абсолютно все потенциальные приобретатели публичных земельных участков проходят через эту административную процедуру, которая была введена в действие с 1 марта 2015 года и урегулирована положениями ст. 39.15 Земельного кодекса РФ. В случае с процедурой предварительного согласования имеется соблазн для утверждения, что реализация данной процедуры осуществляется только в том случае, если приобретаемый земельный участок не сформирован, то есть не поставлен на кадастровый учёт. Надо отдать должное тому факту, что правовые реалии подтверждают, что в абсолютном большинстве случаев предварительное согласование действительно осуществляется в отношении фрагментов земель, находящихся в публичной собственности, в границах которых земельные участки не сформированы – потенциальный приобретатель выискивает свободную неразмежёванную территорию и подаёт заявление о предварительном согласовании либо в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, либо в соответствии с проектом межевания территории. Однако, как показывает практика, вышеуказанные довольно простые по своей сути юридические ситуации не исчерпывают всего многообразия случаев, в которых процедура предварительного согласования предоставления земельных участков является актуальной. Так, 15 сентября 2023 года на моём сайте в разделе «Статьи» была опубликована заметка, в которой было продемонстрировано, что в ряде случаев – в ситуации, когда осуществляется приобретение без проведения торгов земельного участка под существующим объектом недвижимости – может быть актуальной и неизбежной процедура предварительного согласования в отношении земельных участков с декларированной площадью, то есть речь о предварительном согласовании предоставления уже сформированных земельных участков, поставленных на кадастровый учёт, сведения о границах которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, что свидетельствует об отступлении от наиболее распространённых случаев, описанных нами ранее.

В контексте рассматриваемой проблематики следует учитывать, что в действующем земельном законодательстве (ст. 39.15 Земельного кодекса РФ)  смоделированы и заложены ещё более сложные ситуации, в которых актуально и возможно предварительное согласование предоставления земельных участков. Речь идёт о случаях, когда заявление о предварительном согласовании подаётся в отношении частей земельных участков, находящихся в публичной собственности, исходный вид разрешённого использования которых не соответствует виду разрешённого использования формируемого земельного участка, к установлению которого стремится приобретатель. Мне было известно об этой юридической опции, предусмотренной положениями п. 10 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ, но в течение последних лет мне никак не подворачивался прецедент, в котором применение данной опции было бы актуальным. К счастью, буквально недавно мне удалось оказаться в ситуации, которая убедили меня в том, что положения ст. 39.15 Земельного кодекса РФ не являются «мёртвыми» и могут быть эффективно применены на практике.

Ко мне из другого региона обратился потенциальный приобретатель, который изыскал земельный участок площадью 4250 кв.м, разграниченный в государственную собственность субъекта РФ, с разрешённым использованием «амбулаторно-поликлиническое обслуживание». Приобретатель заказал у кадастрового инженера схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которая предусматривала образование в результате раздела исходного земельного участка площадью 4250 кв.м земельного участка площадью 1500 кв.м с разрешённым использованием «для индивидуального жилищного строительства», и обратился за предварительным согласованием в орган публичной власти. Реализация такого рода процедуры была возможной ввиду того, что в силу пп. 3 п. 10 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ «… решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать, также должно содержать указание на необходимость изменения вида разрешенного использования такого земельного участка в случае, если указанная в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка цель его использования не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, из которого предстоит образовать земельный участок, указанный в заявлении о предварительном согласовании его предоставления».

Таким образом, данная правовая норма прямо предусматривает, что предварительное согласование может не только предусматривать изменение разрешённого использования земельного участка, но и образование из исходного земельного участка нового земельного участка, в том числе, путём раздела исходного земельного участка.

Благодаря вышеуказанной опции существенно расширяются возможности заинтересованных лиц по вовлечению в гражданский оборот неиспользуемых земель, находящихся в публичной собственности.

Если обращаться к той ситуации, в которую мне довелось быть вовлечённым, то в удовлетворении заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка орган публичной власти отказал, но не по основаниям для отказа в предварительном согласовании (п. 8 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ), а в силу  обстоятельств совершенно иного рода, а именно в связи с тем, что запрошенный земельный участок являлся предметом аукциона. Таким образом, невольно орган публичной власти подтвердил принципиальную применимость и реализуемость алгоритмов, которые заложены в п. 10 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ.

В заключение отмечу, что в правовой норме п. 10 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ смоделированы прочие усложнённые ситуации, которые также ждут своего рассмотрения (случаи, предусмотренные пп.пп 1, 2, 4 п. 10 ст. 39.15 ЗК РФ).