В Калининградской области отменена возможность строительства индивидуальных жилых домов на земельных участках, предназначенных для крестьянского фермерского хозяйства. За тех, кто успел, можно только порадоваться
Насколько известно, в связи с введением в действие изменений в Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (п. 4 ст. 11), которые были внесены Федеральным законом от 02.07.2021 № 299-ФЗ и вступили в силу с 1 марта 2022 года, с вышеуказанной даты на земельных участках, предназначенных для крестьянского фермерского хозяйства, допускалось возведение полноценного индивидуального жилого дома при условии, что площадь такого дома не превышала 1/250 долю от площади земельного участка. С этой же даты, то есть с 1 марта 2022 года, вступили в силу поправки в п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которыми было предусмотрено, что для регистрации права собственности на жилой дом, возведённый на земельном участке под крестьянское фермерское хозяйство, достаточно наличия технического плана и документа, подтверждающего право на земельный участок. Иными словами, с 1 марта 2022 года федеральным законодателем был зажжён «зелёный свет» упрощённой процедуре строительства жилых домов на земельных участках под крестьянское фермерское хозяйство – направление в орган местного самоуправления уведомления о планируемом строительстве жилого дома носило исключительно факультативный характер. Следует отметить, что по итогам принятия Федерального закона от 02.07.2021 № 299-ФЗ для правовой нормы, предусматривающей возможность строительства индивидуальных жилых домов на земельных участках под крестьянское фермерское хозяйство, в п. 5 ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ законодателем была размещена важная оговорка, а именно органы государственной власти субъекта Российской Федерации были наделены правом определить перечень муниципальных образований, в границах которых запрещается строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов, размещённых на такого рода земельных участках.
Реальность такова, что указанной выше возможностью воспользовался губернатор Калининградской области, который внёс в Законодательное собрание Калининградской области (бывшая Калининградская областная дума) законопроект, предусматривающий полный запрет строительства, реконструкции и эксплуатации индивидуальных жилых домов на земельных участках, предназначенных для крестьянского фермерского хозяйства. Согласно пояснительной записке к законопроекту, которая размещена в открытом доступе на сайте Законодательного собрания Калининградской области, губернатор Калининградской области руководствовался такими соображениями как предотвращение бесконтрольной застройки земельных участков, отнесённых к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», а также защита мелиорированных земель, статус которых имеют 75 процентов земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в Калининградской области. Реальна ли угроза, на предотвращение которой были направлены намерения губернатора? На счёт угрозы причинения вреда мелиорированным землям мне не представляется возможным сформулировать какую-либо позицию, поскольку я просто-напрасто не обладаю профессиональной компетенцией и знаниями в сфере качества земель. Что касается угрозы бесконтрольного строительства жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения, то она видится мне преувеличенный. Во-первых, строительство жилых домов допускается не на всех земельных участках сельскохозяйственного назнрачения, а только на земельных участках, предназначенных для крестьянского фермерского хозяйства. Во-вторых, со слов автора законопроекта, за год с небольшим с момента вступления в силу поправок в Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в органы местного самоуправления Калининградской области с заявлениями о согласовании строительства жилых домов на земельных участках под КФХ обратились лишь четыре физических лица. Ясное дело, что зарегистрировать право собственности на ИЖД в упрощённом порядке могло намного большее количество граждан, однако, на мой взгляд, о тенденциях хаотичной застройки «сельхозземель» судить было преждевременно.
22 июня 2023 года Законодательное собрание Калининградской области оперативно приняло Закон «О внесении дополнения в Закон Калининградской области «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», которым Закон Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» был дополнён статьёй 42-1 следующего содержания: «На территориях муниципальных образований Калининградской области не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности».
Закон вступит в силу по истечении 10 дней с момента его официального опубликования, то есть ориентировочно в первой декаде июля 2023 года.
Можно ли отныне использовать по назначению индивидуальный жилой дом, построенный на земельном участке для КФХ до вступления в силу рассматриваемого закона? Ответ утвердительный: «да, можно». Дело в том, что рассматриваемый закон содержит правовую норму следующего содержания (ст. 2): «Положения статьи 42-1 Закона Калининградской области «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» в редакции настоящего Закона не распространяются на реконструкцию и эксплуатацию жилых домов, построенных на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, и зарегистрированных в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Закона».
Можно ли зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом, построенный на земельном участке для КФХ до вступления в силу рассматриваемого Закона Калининградской области, но при этом не поставленный на государственный кадастровый учёт? Признаю, что этот вопрос более сложный. Формально закон запрещает только строительство, реконструкцию и эксплуатацию объектов, возведённых после вступления закона в силу. Запрет на регистрацию и кадастровый учёт закон не предусматривает. Ознакомление с пояснительной запиской законопроекта также не позволяет распознать замысел юристов, которые готовили законопроект по поручению губернатора. Так, применительно к правовой норме ст. 2 рассматриваемого Закона, которую мы целиком и без изъятий привели выше, в законопроекте имеется следующее пояснение: «В целях учета прав собственников жилых домов, возведенных на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, и зарегистрированных в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу предусмотренных проектом закона ограничений, проектом закона предусмотрено, что его положения не распространяются на реконструкцию и эксплуатацию таких жилых домов». Следовательно, мы видим, что нераспространение норм закона в отношении домов, построенных до вступления данного закона в силу, касается только тех домов, которые зарегистрированы, то есть поставлены на кадастровый учёт, и в отношении которых зарегистрировано право. Мне думается, что ответ на поставленный нами вопрос должна дать правоприменительная практика, которую будет формировать Росреестр. При этом очевидно, что толковать введённый запрет Росреестр будет не в пользу застройщиков, ведь при составлении технического плана на здание, которое может быть возведено без получения разрешения на строительство, в декларации, прилагающейся к техническому плану, можно указать совершенно любой год постройки, вследствие чего открывается широкое поле для махинаций и злоупотреблений.
В заключение отмечу, что в контексте принятого Закона Калининградской области автору настоящей статьи улыбнулась удача. Мне удалось буквально «на ленточке», на следующий день после принятия закона, успешно завершить процедуру регистрации права собственности на жилой дом, возведённый на земельном участке, предназначенном для ведения КФХ, так что порадуемся за тех, кто успел запрыгнуть в вагон уходящего поезда.