Конституционный суд РФ выносит определение, в котором постулирует возможность принципиальных исключений из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов

В статьях, ранее опубликованных на сайте, мы неоднократно касались такого основополагающего и всеобъемлющего принципа земельного законодательства как принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Практические проявления данного принципа многочисленные и хорошо известны. Напомним некоторых из них. Итак, в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов:

– собственник зданий и сооружений, расположенных на публичном земельном участке, вправе приобрести такой земельный участок в рамках исключительного права без проведения торгов в собственность или в аренду (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ);

– переход права собственности на здание и сооружение, по общему правилу, должен сопровождаться переходом права на земельный участок, будь то купля-продажа земельного участка или заключение соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка (ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 273 Гражданского кодекса РФ);

– добровольный отказ от права собственности на здание или сооружение по умолчанию влечёт за собой прекращение права собственности на земельный участок, о чём мы писали в соответствующей статье от 1 июля 2022 года.

Казалось бы – земельный участок и расположенный на нём объект просто неразлучны! Куда земельный участок, туда и объект. Однако, это утверждение представляет собой большое заблуждение. Так, в частности, совсем недавно мною на сайте опубликована заметка, в которой мы на примере права пожизненного наследуемого владения земельным участком смогли констатировать, что субъект права на объект капитального строительства может не совпадать с субъектом права на земельный участок – в частности, мы продемонстрировали возможность ситуаций, когда право пожизненного наследуемого земельным участком принадлежит одному лицу, а жилой дом, расположенный на земельном участке – другому. И хотя такая ситуация относится к числу тех, которые могут быть устранены и успешно устраняются способами, которые мы описали, пример является очень показательным и красноречивым.

Более того, Конституционный суд РФ в одном из своих определений прямо указал, что в ряде случаев ситуации, когда субъект права на земельный участок не совпадает с субъектом права на расположенного на нём объекта, является допустимой. Так, в частности, в Определении от 30 сентября 2025 года № 2299-О/2025 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Украинского Виктора Александровича на нарушение его конституционных прав статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации» Конституционный суд РФ, применительно к принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов отметил следующее: «Данный принцип конкретизирован в иных законодательных предписаниях, которые, как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, не исключают ситуаций, когда земельные участки принадлежат одним лицам, а расположенные на них объекты недвижимого имущества – другим. Возможность таких ситуаций, а также возникающие при этом взаимные права и обязанности собственников земельных участков и собственников зданий, сооружений регулируются действующим законодательством».

Таким образом, и это очень важно отметить, Конституционный суд РФ напрямую признал, что из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов есть свои исключения.

Как следует из названия вышеуказанного определения Конституционного суда РФ, предпосылкой к вынесению этого правового акта стал судебный спор, который был инициирован гражданином В.А. Украинским. Исходя из содержания судебных актов, которые мне удалось поднять, суть спора сводилась к следующему. Прабабушка В.А. Украинского завещала ему жилой дом. Относительно земельного участка, сформированного под домом, никаких завещательных распоряжений сделано не было. Поэтому земельный участок наследовался по закону. В итоге возникла такая ситуация, что собственником жилого дома оказался В.А. Украинский, а собственником земельного участка сперва мать В.А. Украинского, а затем его брат, которому земельный участок был подарен. Не согласившись с такой ситуацией, В.А. Украинский обратился в суд c требованием о признании наследования по закону в отношении земельного участка недействительным, признании сделки по купле-продаже земельного участка недействительной сделкой. В удовлетворении исковых требований суды общей юрисдикции отказали в полном объёме. Чем они руководствовались?

Во-первых, суд первой инстанции (Ленинский районный суд г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края) грамотно истолковал положения п. 79 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № «О судебной практике по делам о наследовании», в котором Верховный суд РФ отметил, что, с одной стороны, «… по смыслу подпункта 5 пункта 1 статьи 1, а также пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, не могут быть завещаны отдельно часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, и само здание, строение, сооружение», но, с другой стороны, сделал акцент на том, что земельные участки и расположенные на них здания, строения, сооружения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота (статья 130 Гражданского кодекса РФ), поэтому «… завещатель вправе сделать в отношении них отдельные распоряжения, в том числе распорядиться только принадлежащим ему строением или только земельным участком». Таким образом, поскольку земельный участок и жилой дом являются самостоятельными и отдельным объектами недвижимости, завещатель вправе завещать земельный участок без здания или здание без земельного участка – это не считается нарушением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. И поскольку наследование осуществляется не только по завещанию, но и по закону, возникновение ситуаций, когда земельный участок и дом принадлежат разным лицам, вполне естественны.

Во-вторых, Ленинский районный суд г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края осуществил буквальное толкование принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Дело в том, что, если толковать правовую норму пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ буквально, получается, что объекты капитального строительства следуют за земельным участком, но не наоборот, то есть земельные участки не следует за объектами капитального строительства. В рассматриваемой ситуации, в том числе, данный фактор и предопределил, что собственниками земельного участка и расположенного на нём дома оказались разные лица (то есть земельный участок, право на который возникло в силу наследования по закону, не должен был следовать судьбе жилого дома, право собственности на который возникло в силу наследования по завещанию).

В итоге своим решением от 14 мая 2024 года по делу № 2-405/2024 Ленинский районный суд г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края отказал В.А. Украинскому в удовлетворении его искового заявления. Решение устояло в судах апелляционной и кассационной инстанций (Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 17 октября 2024 года № 88-9923/2024).

Таким образом, с учётом позиции Конституционного суда РФ, нам следует уяснить для себя, что из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов есть свои исключения: в ряде случаев ситуации, когда право на земельный участок и расположенные на нём здания принадлежат разным лицам, являются допустимыми и приемлемыми.