Какие существуют разновидности реестровых ошибок?

Институт реестровых ошибок относится к числу важнейших межотраслевых институтов, который находится на стыке земельного, градостроительного и так называемого регистрационного права (совокупность правовых норм, регулирующих правоотношения в сфере государственной регистрации прав на объекты недвижимости). Относимость института реестровых ошибок к регистрационному праву обусловлена тем, что правовые нормы, которыми урегулирован данный институт, содержатся в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принадлежность института реестровых ошибок к сфере земельного права продиктована тем, что на практике наиболее часто устраняются реестровые ошибки в местоположении границ земельных участков. Частичная относимость института реестровых ошибок к градостроительному праву детерминирована тем, что реестровые ошибки выявляются, в том числе, в местоположении границ территориальных зон и населённых пунктов. Официального перечня реестровых ошибок не существует, однако в результате адресного ознакомления с правовыми нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, а также с учётом закономерностей юридической действительности исчерпывающий перечень реестровых ошибок всё-таки может быть составлен. Эта статья не носит научный характер. Исходя из моего видения, представляется возможным выделить следующие разновидности реестровых ошибок.

1. Несоответствие местоположения кадастровых границ земельного участка фактическим границам земельного участка

Юристам-земельщикам периодически приходится сталкиваться с ситуациями, когда учтённые и отображаемые в ЕГРН границы земельных участков вынесены далеко за пределы фактического местоположения таких земельных участков, зафиксированного с помощью объектов естественного или искусственного происхождения. Исправление реестровой ошибки подразумевает «посадку» границ по месту фактического расположения земельного участка. В случае если исправление реестровой ошибки подразумевает необходимость «подвинуть» границы других земельных участков, требуется получить согласование от правообладателей таких земельных участков. В случае недостижения компромисса вопрос решается через суд.

2. Наложение границ нескольких земельных участков

Наложение границ является недопустимой ситуацией, о чём применительно к случаям государственного кадастрового учёта и регистрации прав в отношении таких земельных участков свидетельствует содержание пп. 20 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

3. Пересечение границ объектов капитального строительства (здание, сооружение, объект незавершённого строительства) и границ земельных участков

Вышеуказанные реестровые ошибки (№№ 1-3) могут быть исправлены либо по инициативе правообладателей соответствующих объектов недвижимости в порядке, установленном для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости, либо по инициативе органа регистрации прав в рамках специальной административной процедуры, подразумевающей согласование границ соответствующих объектов недвижимости их правообладателями на основе подготовленного корпорацией «Роскадастр» проекта решения об исправлении реестровой ошибки в соответствии с п.п. 6, 7, 7.1-7.3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этой процедуре была посвящена статья, опубликованная на сайте 10 июня 2024 года.

4. Реестровая ошибка, допущенная при уточнении местоположения границ «декларативных» земельных участков

Специфическая разновидность реестровой ошибки, которая напрямую в действующем законодательстве не упоминается, и исправление которой подразумевает осуществление повторного уточнения земельных участков. Поскольку каких-либо специальных оговорок на счёт этой разновидности реестровой ошибки в законодательстве не имеется, есть основания для вывода о том, что данная ошибка может быть исправлена не только по инициативе правообладателей соответствующих земельных участков, но и по инициативе органа регистрации прав.

5. Пересечение границ земельных участков и границ территориальных зон, установленных правилами землепользования и застройки

6. Пересечение границ земельных участков и границ населённых пунктов (муниципальных образований), установленных генеральным планом

7. Пересечение границ земельных участков и границ лесничеств

Как следует из п. 6.1 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, исправление вышеуказанных разновидностей реестровых ошибок (№№ 5-7) осуществляется в рамках специальной административной процедуры, которая предполагает согласование границ с участием правообладателей земельных участков и органов публичной власти, в компетенцию которых входит утверждение генерального плана (применительно к границам населённых пунктов), правил землепользования и застройки (применительно к границам территориальных зон) и границ лесничеств, и порядок реализации которой урегулирован положениями п.п. 10-10.8, 12, 14, 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Важно учитывать, что, исходя из положений п. 10 ст. 34 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, формально процедура устранения пересечений между границами земельных участков, с одной стороны, и границами населённых пунктов и границ территориальных зон, с другой стороны, может быть запущена только в том случае, если удельный вес площади земельного участка, расположенного за границами населённого пункта или территориальной зоны, с которыми он пересекается, составляет более 50 процентов. О том, может ли быть реализована специальная административная процедура исправления реестровой ошибки в случае, если процент пересечения составляет менее 50 процентов, положения п. 6.1 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ ничего не гласят, в чём, с моей точки зрения, усматривается очевидный законодательный пробел. Подробный анализ вышеуказанной специальной административной процедуры был рассмотрен в заметке из раздела «Новости», опубликованной на сайте 17 января 2024 года.

8. Пересечение границ земельных участков и границ лесных участков

Лесной участок представляет собой отраслевую разновидность земельного участка (лесной участок формируется в границах лесничеств), в связи с чем устранение реестровых ошибок, выражающихся в наложении границ земельного участка и лесного участка, должно осуществляться в общем порядке. Однако, и это очень важно, нельзя не учитывать некоторые особенности процедуры исправления реестровых ошибок применительно к лесным участкам, которые были введены в действие и подпадают под так называемую «лесную амнистию» (Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» от 29.07.2017 № 280-ФЗ). Напомним, что в рамках лесной амнистии имело место введение ряда существенных принципов, которые в общем и целом сводятся к приоритету сведений из ЕГРН над сведениями из лесного реестра. Если говорить об исправлении реестровых ошибок в виде пересечения границ земельных и лесных участков, то в первую очередь на себя обращает внимание правовая норма п. 4 ст. 60.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, по смыслу которой в случае выявления наложения между границами лесного участка и границами земельного участка, права на который зарегистрированы в ЕГРН до 1 января 2016 года, исправление реестровой ошибки подразумевает приведение границ лесного участка в соответствие с границами земельного участка, в чём очередной раз проявляется установленный лесной амнистией принцип приоритета ЕГРН над лесным кадастром. Что касается процедуры исправления такого рода реестровых ошибок, то она является усечённой и не подразумевает какого-либо согласования – согласно п. 10 ст. 60.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение об исправлении реестровой ошибки принимается органом регистрации прав, решение правообладателям земельного и лесного участка не направляется, исправление реестровой ошибки осуществляется без их согласия. Напомню, что данная процедура применима только в том случае, если право на земельный участок зарегистрировано до 1 января 2016 года. В остальных случаях исправление реестровой ошибки в виде наложения границ земельного и лесного участка осуществляется в общем порядке.

Таков перечень разновидностей реестровых ошибок, который может быть составлен по результатам изучения действующего законодательства в сфере регистрации прав на недвижимое имущество. Их выявление требует внимательности и рафинированного ума.