Реестровая ошибка и техническая ошибка: в чём состоит отличие?

Понятийный аппарат земельного права и кадастрового дела полон определений и терминов, значение которых весьма часто является неясным для граждан, заинтересованных в получении юридических услуг. Более того, моя практическая деятельность убеждает меня в том, что нередко даже сами юристы испытывают затруднения при проведении разграничения между некоторыми важными юридическими терминами. К числу таких важных юридических терминов относятся понятия «реестровая ошибка» и «техническая ошибка». К слову, трудности в разграничении между этими юридическими понятиями обусловлены не только их концептуальной сложностью, но, в том числе, и тем, что нередко в конкретной юридической ситуации провести грань между реестровой и технической ошибкой бывает затруднительно. Предлагаю сперва рассмотреть определения реестровой и технической ошибок, которые содержатся в земельном и кадастровом законодательстве, а затем с помощью максимально простого и доступного языка изложить критерии разграничения этих двух понятий.

Отметим сразу, что термин «реестровая ошибка» является относительно новым. Он появился с введением в действие Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», то есть с 1 января 2017 года. До вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ ситуация, обозначаемая ныне термином «реестровая ошибка», именовалась «кадастровой ошибкой». В частности, определение кадастровой ошибки содержалось в пп. 2 п. 1 ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 № 122-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который с 1 января 2017 года действует в новой редакции и именуется Федеральным законом «О кадастровой деятельности». В отличие от определения реестровой ошибки, которое ныне содержится в п. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и является очень громоздким, определение кадастровой ошибки, которое содержалось в Федеральным законе от 24.07.2007 № 122-ФЗ, было ёмким и кратким.

В частности, Федеральный закон от 24.07.2007 № 122-ФЗ определял кадастровую ошибку как «воспроизведенную в государственном кадастре недвижимости ошибку в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости». На мой взгляд, данное ёмкое определение было вполне достаточным для того, чтобы уяснить суть кадастровой ошибки и отграничить её от технической ошибки. К определению технической ошибки мы обратимся позже, а сейчас приведём определение реестровой ошибки, закрепленное в п. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ: «реестровая ошибка –  «воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона».

Очевидно, что объём понятий реестровой (кадастровой) ошибки был существенно расширен, что, в первую очередь, было обусловлено появлением процедуры комплексных кадастровых работ, результатом которых является карта-план территории, а также введением в действие процедуры межведомственного информационного взаимодействия, которая урегулирована главой 4 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ст.ст. 32-34).

На практике реестровые ошибки наиболее часто возникают в результате ошибок в документах, которые составляются по результатам выполнения кадастровых работ, а именно в техническом плане и межевом плане. Крайне важно учитывать, что реестровые ошибки также имеют место в ситуациях, когда ошибочная информация была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (государственный кадастр недвижимости) до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (1 января 2017 года), а также до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (вступил в силу с 1 марта 2008 года). Большинство выявляемых реестровых ошибок – это именно старые ошибки.

Если выражать суть реестровой ошибки простым языком, то реестровая ошибка имеет место в ситуации, когда неправильная информация внесена в документы, подготовленные кадастровым инженером в результате кадастровых работ.  Применительно к земельным отношениям реестровая ошибка имеет место в случае, если ошибочная информация внесена в межевой план (до 01.03.2008 – в землеустроительное дело).

Существует множество видов реестровых ошибок. Применительно к земельным правоотношениям на практике распространены следующие:

1. Местоположение границ земельного участка, внесённых в ЕГРН, не соответствует фактическому местоположению границ такого земельного участка.

Очень распространённая ситуация, когда согласно публичной кадастровой карте границы земельного участка расположены в одном месте, в то время как земельный участок фактически расположен в совершенно другом месте. Нередко расстояние между фактическими границами земельного участка и границами, отображаемыми в кадастре, составляет сотни метров.

2. Имеет место пересечение (наложение) границ земельных участков. Особенно часто такие реестровые ошибки выявляются в садовых товариществах, в которых межевание проводилось в 90-е годы прошлого столетия.
3. Границы земельного участка пересекают границы населённого пункта, а также границы лесного участка, лесничеств, лесопарков, территориальных зон.
4. Реестровые ошибки, допущенные при уточнении местоположения границ декларативных земельных участков.

Теперь обратимся к понятию технической ошибки. В отличие от понятия реестровой ошибки, понятие технической ошибки не претерпело существенных изменений с принятием Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В соответствии с п. 1 ст. 61 данного Федерального закона техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка) – это ошибка, допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – техническая ошибка в записях).

Таким образом, если реестровая ошибка – это ошибка, допущенная на стадии подготовки документов, являющихся результатом кадастровых работ, то техническая ошибка – это ошибка, допущенная на стадии внесения сведений, содержащихся в документах, являющихся результатом кадастровых работ, в Единый государственный реестр недвижимости. Если выражаться более простым языком, то техническая ошибка имеет место тогда, когда в документах, полученных в результате кадастровой деятельности (межевой план, технический план, акт обследования), всё правильно, но при этом информация из этих документов была неправильно перенесена в ЕГРН.

Перечислить разновидности технических ошибок невозможно, поскольку при переносе информации из технического плана или межевого плана в ЕГРН могут быть допущены самые разные описки, опечатки, грамматические или арифметические ошибким.

Однако, для целей этой аналитической статьи обязательно надо учитывать, что нередко технические ошибки могут быть весьма сложными, из-за чего разграничение между технической и реестровой ошибкой представляется затруднительным.

Однажды ко мне обратилась клиентка, которая купила декларативный земельный участок, находящийся в садовом товариществе. По всей видимости, при покупке земельного участка покупатель невнимательно ознакомился с публичной кадастровой картой. Проблема состояла в том, что, исходя из сведений о местоположении земельного участка, имеющихся в СНТ, купленный земельный участок был полностью расположен в границах другого геодезического земельного участка той же площади, но с другим кадастровым номером. В итоге уточнение купленного земельного участка не представлялось возможным, поскольку процедуре уточнения препятствовала расположенность декларативного земельного участка внутри другого геодезического земельного участка.

В данной ситуации остро не хватало сведений о происхождении геодезического земельного участка, внутри которого располагался декларативный. Ситуацию гипотетически можно было подвести под реестровую ошибку, выражающуюся в несоответствии границ геодезического участка фактическому местоположению границ этого участка. Однако решение проблемы оказалось весьма простым. Мною в Росреестр было направлено заявление с просьбой прояснить сведения о том, как соотносятся между собой геодезический и декларативный земельный участок. Выяснив, что речь идёт об одном и том же земельном участке, Росреестр без предупреждения провёл устранение технической ошибки, внеся в ЕГРН изменения об объекте права собственности моей клиенки, в частности, кадастровый номер приобретённого декларативного земельного участка был заменён на кадастровый номер геодезического участка. Таким образом моя клиентка стала собственником геодезического земельного участка, а декларативный земельный участок был снят с кадастрового учёта.

Другой пример, который демонстрирует, что пересечение границ земельных участков также далеко не всегда свидетельствует о реестровой ошибке. Ко мне обратился клиент, являвшийся собственником декларативного земельного участка площадью 600 кв.м в садовом товариществе. Он поставил перед собой задачу провести уточнение местоположения границ. Этому препятствовало то, что в границах территории, которая соответствовала фактическим границам декларативного земельного участка, были образованы другие смежные земельные участки. Помимо смежных земельных участков территория, в границах которой был фактически расположен земельный участок моего клиента, была буквально изрезана границами земельных участков, которые вообще находились в другом кадастровом квартале. В распоряжении клиента не имелось, а мне не удалось добыть документов о предоставлении земельного участка, образовании земельного участка, содержащих картографический материал. Также не имелось документов, которые отображали фактические границы земельного участка, существующие на месте более пятнадцати лет и закреплённые с помощью объектов естественного и искусственного происхождения. В связи с этим уточнять границы земельного участка пришлось с отступлением от фактических границ путём «добора» до необходимых 600 кв.м. Эта процедура была успешно выполнена, к тому же «смежники» подписали акт согласования границ. При этом отображение на публичной кадастровой карте земельных участков из смежного кадастрового квартала не стало препятствием для внесения в ЕГРН сведений о границах земельного участка моего клиента. Поскольку эти участки явно относились к другому кадастровому кварталу, Росреестр расценил их отображение в соответствующем месте в качестве технической ошибки. В результате границы этих земельных участков, которые относились к другому кадастровому кварталу, были удалены, а границы земельного участка моего клиента внесены в ЕГРН.

В этой статье мною не были рассмотрены способы исправления реестровой ошибки. Однако, для того, чтобы рассмотреть этот вопрос, мне пока что не хватает должного количества прецедентов из собственной практики. Надеюсь наверстать в будущем.