С 1 марта 2026 года аукционы по предоставлению земельных участков в целях, не указанных в ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, могут быть инициированы на основании схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории. Запрет действует только для городов федерального значения
К числу важнейших процедур, которые были введены в действие Земельным кодексом РФ в целях удовлетворения потребности заинтересованных лиц в приобретении публичных земельных участков, относятся процедуры, позволяющие инициировать аукционы по предоставлению таких земельных участков в собственность или аренду. В этом отношении необходимо отметить, что, исходя из системно-структурного подхода, в числе предусмотренных Земельным кодексом РФ процедур, позволяющих инициировать аукционы по предоставлению публичных земельных участков, можно выделить две разновидности таких процедур:
1. Общую процедура предоставления земельных участков на аукционе, урегулированная ст.ст. 39.11-39.12 Земельного кодекса РФ;
2. Специальную процедура предоставления земельных участков в целях, предусмотренных ст. 39.18 Земельного кодекса РФ.
Первое отличие специальный процедуры от общей процедуры состоит в том, что специальная процедура носит смешанный характер и предусматривает возможность того, что в случае непоступления в течение 30 дней с момента публикации извещения о предоставлении земельного участка в средствах массовой информации заявлений о предоставлении земельного участка от других лиц, отличных от инициатора реализации специальной процедуры, публичный земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов.
Второе важное отличие состоит в том, что специальная процедура, урегулированная ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, позволяет приобретать земельные участки как в аренду, так и в собственность без каких-либо дополнительных условий, в то время как общая процедура позволяет приобретать публичные земельные участки по итогам торгов на праве собственности только в том случае, если вид разрешённого использования земельного участка не предусматривает возведение на таком земельном участке объектов капитального строительства (п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ).
Между тем, между общей и специальной процедурами существует ещё одно интересное отличие, которое, к слову, до принятия недавно вступивших в силу поправок к Земельному кодексу РФ было выражено значительно более выпукло, чем по состоянию на сегодняшний день. Это отличие касается ситуаций, когда имеет место инициирование аукциона по предоставлению земельных участков, не поставленных на кадастровый учёт. В этом плане следует обратить внимание на то, что процедура, урегулированная ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, в случае, когда не утверждён проект межевания территории, позволяет инициировать предоставление земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. То есть, иными словами, если документация по планировке территории и, в частности, проект межевания территории не утверждён, лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для ИЖС, ЛПХ или садоводства, вправе с учётом градостроительного регламента, содержащего перечень допустимых видов разрешённого использования земельных участков в конкретной территориальной зоне, обеспечить изготовление схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и обратиться в орган публичной власти с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка на основании такой схемы. Таким образом, возможность инициирования процедуры предоставления земельных участков на основании схем гарантирует заинтересованным лицам изрядную свободу при реализации своих прав на приобретение публичных земельных участков в собственность или аренду.
В случае с инициированием аукционов по предоставлению земельных участков в общем порядке в соответствии со ст.ст. 39.11-39.12 Земельного кодекса РФ свобода действий для инициаторов аукционов была очень существенно ограничена ввиду того, что в силу абз. 3 п. 4 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ подготовка схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории в границах населённых пунктов, включая города федерального значения Москву, Санкт-Петербург и Севастополь, при инициировании аукционов не допускалась. Это означало, что заинтересованные лица могли по своей инициативе запустить процедуру предоставления публичных земельных участков в границах городских и сельских населённых пунктов на аукционе только в том случае, если образование таких земельных участков предусматривалось проектом межевания территории. Следовательно, земельные участки могли быть образованы и предоставлены на аукционе только с теми видами разрешённого использования, которые были указаны в проекте межевания территории, вследствие чего возможности проведения аукционов по инициативе заинтересованных лиц в соответствии со ст. 39.11-39.12 Земельного кодекса РФ в границах земель, отнесённых к категории земель «земли населённых пунктов», были фактически сведены на «нет», а земельные аукционы проводились по инициативе органов публичной власти, либо по инициативе граждан и юридических лиц, но только в отношении земель сельскохозяйственного назначения.
К счастью, в связи с принятием Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ, который вступил в силу 1 марта 2026 года, правило о недопустимости инициирования аукционов в отношении несформированных земельных участков на основании схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории было сохранено только для городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург и Севастополь) и было отменено для остальных населённых пунктов.
Это нововведение будет существенно способствовать интенсификации действий и попыток по приобретению публичных земельных участков в границах городских и сельских поселений, то есть в границах земель, отнесённых к категории земель «земли населённых пунктов», поскольку инициаторы аукционов по предоставлении публичных земель в целях, не указанных в ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, в случаях, когда в отношении той или иной территории не утверждён проект межевания, отныне смогут «запускать» соответствующие процедуры на основании схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории. Данная опция обеспечивает для инициаторов аукционов существенную «свободу для манёвра», позволяя определять для публичных земель назначение – исходя из содержания градостроительного регламента – по своей инициативе и по выбору лиц, заинтересованных в приобретении земельных участков на торгах в соответствии со ст. 39.11-39.12 Земельного кодекса РФ. В результате рассматриваемого нововведения именно граждане и юридические лица, а не органы публичной власти, в компетенцию которых входит распоряжение публичными земельными участками, смогут инициировать процедуру предоставления земельных участков, урегулированную вышеуказанными нормами Земельного кодекса РФ, что значительно расширяет спектр экономических и юридических свобод для субъектов общественных отношения в сфере распределения земельных ресурсов.
