Конституционный суд РФ признаёт соответствующей Конституции норму п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ в той мере, в которой она допускает уступку прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, предоставленных их приобретателям в льготном порядке без проведения торгов
Ранее на сайте мною неоднократно публиковались заметки, в которых рассматривалась проблематика, связанная с уступкой прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. Между тем, эти статьи были почти целиком и полностью посвящены проблеме конкуренции п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ и п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, то есть в них исследовался вопрос о допустимости и законности уступки прав по договору аренды земельного участка, который заключён на торгах. В моей сегодняшней заметке речь пойдёт о другом аспекте проблематики, сопряжённой с заключением сделок по уступке прав по договорам аренды. В частности, предметом моей сегодняшней заметки – в контексте очередного постановления Конституционного суда РФ – будет являться вопрос о правомерности уступки по договору аренды земельного участка, который заключён с гражданином в льготном режиме без проведения торгов в рамках возможностей, которые предусмотрены региональными законами и пп. 14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Как всегда, предлагаю обратиться к фабуле дела.
В 2021 году администрация Кемеровского городского округа (далее по тексту – «администрация») предоставила гражданину Р. в аренду сроком на 15 лет земельный участок для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов в связи с наличием у гражданина статуса ветерана труда – возможность предоставления земельных участков ветеранам труда в аренду без проведения торгов была предусмотрена региональным законом Кемеровской области. Спустя два года гражданин Р., руководствуясь положениями п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которым предусмотрено право арендатора без согласия арендодателя осуществлять уступку прав и обязанностей по договору аренды при условии, что договор аренды заключён на срок более пяти лет, переступил право аренды гражданину Н. несмотря на то, что в договоре аренды содержалось условие о необходимости получения на переуступку согласия арендодателя, то есть соответствующее условие договора аренды противоречило положениям земельного закона (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Администрация Кемеровского городского округа не согласилась со сделкой по переуступке, полагая, что ею было нарушено право администрации на свободное и самостоятельное управление муниципальной собственностью, а сама переуступка позволила гражданину Н. обойти установленную законодательством процедуру предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, которая, по общему правилу, подразумевает проведение земельного аукциона (если в течение 30 дней с момента публикации извещения о предоставлении земельного участка от других поступили соответствующие заявления). Также администрация основывала свою позицию на том, что предоставленное гражданину Р. в льготном порядке право аренды неразрывно связано с личностью арендатора, в связи с чем отчуждение такого права аренды недопустимо в силу ст. 383 Гражданского кодекса РФ. В итоге администрация обратилась в суд с иском к Р. и Н. о признании соглашения об уступке прав по договору аренды недействительной сделкой. Однако, суды общей юрисдикции встали на сторону ответчиков и оставили иск администрации без удовлетворения. С ними согласился Верховный суд РФ. После этого администрация обратилась в Конституционный суд РФ с жалобой о несоответствии правовой нормы п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ Конституции РФ. В результате Конституционный суд РФ вынес постановление от 4 июня 2026 года № 37-П/2026 «По делу о проверке конституционности пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой муниципального образования «Кемеровский городской округ».
Как следует из содержания анализируемого постановления, Конституционный суд счёл нужным уделить значительное внимание аргументу администрации насчёт того, что право аренды, передаваемое в льготном порядке, может быть гипотетически неразрывно связано с личностью арендатора. По этому поводу Конституционный суд РФ отметил, что на изначальной стадии предоставления земельного участка в льготном порядке личность арендатора действительно может иметь для арендодателя важное значение, указав следующее: «Не вызывает сомнений то, что в подобных случаях само заключение договора и происходящее в результате этого правонаделение выступают в качестве реализации льготы, имеющей целевой адресный характер, и в этом смысле они привязаны к личности конкретного гражданина – получателя такой льготы». Однако, и на этом суждении зиждется основная суть концепции всего анализируемого нами судебного акта, Конституционный суд РФ одновременно признал, что после предоставления земельного участка арендатору в ходе дальнейших правоотношений по его использованию право аренды уже не может считаться неразрывно связанным с личностью гражданина, которому предоставлен земельный участок, в связи с чем уступка прав по договору аренды является допустимой. Приведём цитату из решения Конституционного суда РФ без изъятий: «Однако дальнейшее осуществление арендатором по такому договору обусловленных им прав уже не может, по общему правилу, квалифицироваться как неразрывно связанное с его личностью. Во всяком случае для вывода о неразрывной связи с личностью гражданина его статуса арендатора имущества – пусть даже такой статус был приобретен им в порядке реализации положенной ему льготы – отсутствуют достаточные правовые основания. После заключения договора аренды земельного участка, в том числе путем реализации предусмотренной законом льготы, положение арендатора определяется условиями, установленными в нем при заключении, и регулируется гражданским законодательством Российской Федерации и – если таковые существуют – специальными федеральными законами».
Далее по тексту анализируемого решения Конституционный суд РФ делает акцент на том, что законодатель, регулируя общественные отношения в сфере предоставления земельных участков и, в том числе, на льготных условиях, обладает значительной дискрецией и «пространством для манёвра», что предполагает право законодателя в публичных целях ограничивать возможности осуществления уступок прав по договорам аренды земельных участков в тех или иных ситуациях как, например, в случае запрета на переуступку в ситуациях, когда земельный участок предоставлен в результате торгов (п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ). Вместе с тем, как отмечает Конституционный суд РФ, применительно к правовому регулированию в сфере общественных отношений, в рамках которых арендатор вправе переуступить право аренды земельного участка, приобретённое в льготном порядке, законодатель принадлежащей ему дискрецией не воспользовался. «Для случаев предоставления земельных участков без проведения торгов в аренду гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, в том числе ветеранам труда, каких-либо ограничений федеральными законами не установлено, хотя в отношении таких возможных ограничений законодатель также обладал широкой дискрецией. В этих случаях передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, осуществляется по правилам пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. при заключении договора аренды на срок более пяти лет получать согласие арендодателя на такую передачу не требуется», – подытожил Конституционный суд РФ.
В развитие аргументации, приведённой в анализируемом постановлении, далее Конституционный суд РФ признаёт тот факт, что уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предоставленном в льготном режиме, не приводит к ухудшению положения органа местного самоуправления по сравнению с ситуацией, когда арендатором земельного участка остаётся «льготник», то есть лицо, имеющее внеочередное или первоочередное право на приобретение земельного участка без торгов. Иными словами, Конституционный суд РФ отмечает, что уступка льготного права аренды не влечёт для муниципалитета негативных последствий: «в частности, такая передача не порождает для него дополнительных обязанностей по развитию и содержанию территории муниципального образования, не предполагает несения им дополнительных расходов и не влечет в его имущественной сфере иного ущерба».
В итоге Конституционный суд РФ признал обжалуемую администрацией правовую норму п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ не противоречащей Конституции РФ, руководствуясь тем, что «… избранный федеральным законодателем подход, по умолчанию распространяющий действие предусмотренного оспариваемой нормой правила о допустимости передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному на срок более 5 лет, также на случаи заключения таких договоров в особом порядке в качестве предоставления льготы гражданам, относящимся к определенным законом категориям, в частности ветеранам труда, не нарушает конституционных предписаний, не затрагивает конституционных полномочий муниципальных образований и не противоречит существу права граждан на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков как льготы, обусловленной социальным характером Российского государства».
Вследствие того, что норма п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ была признана конституционной, Конституционный суд РФ необходимость пересмотра судебных актов, вынесенных по делу с участием администрации, а граждан Р. и Н., не предписал.
Содержание вынесенного Конституционным судом РФ постановления № 37-П/2026 свидетельствует о том, что практика уступок прав по договорам аренды земельных участков, приобретённых в льготном режиме без проведения торгов, может рассматриваться как полностью соответствующая конституционному смыслу правовых норм, регулирующих правоотношения в сфере аренды публичных земель. Право аренды, приобретённое на льготных условиях, не может считаться неразрывно связанным с личностью арендатора, которой вправе выполнить переуступку даже в ситуации, когда договор аренды земельного участка запрещает совершение такой сделки. Соответственно, уступка льготного права аренды не влечёт негативных юридических последствий для органов публичной власти, распоряжающихся публичными земельными участками, и для органов местного самоуправления, в частности, в связи с чем является полностью допустимой.
