Государственная Дума рассмотрит законопроект, касающийся регистрации права собственности в отношении объектов вспомогательного назначения, расположенных на земельных участках для ИЖС, ЛПХ и садоводства

Начиная с 2006 года в нашей стране приключились несколько амнистий: дачная, лесная, гаражная, блочная и, как выяснилось недавно, даже линейная (речь идёт об упрощённом порядке регистрации прав на линейные объекты, который предусмотрен Федеральным законом от 04.08.2023 № 430-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Вместе с тем, юридическая действительность в сфере земельных отношений свидетельствует о том, что правовой статус ряда объектов, циркулирующих в гражданском обороте, по-прежнему остаётся неопределённым. К числу таких объектов относятся и некоторые объекты вспомогательного назначения.

Мнение о том, что оформление прав на хозяйственные постройки и земельные участки под ними не сопряжено с какими-либо трудностями, является верным лишь отчасти. Да, действительно, в действующем законодательстве имеется несложный механизм упрощённой регистрации прав собственности (п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») на объекты вспомогательного назначения, для возведения которых в силу пп. 3 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требуется получение разрешения на строительства, однако, к сожалению, все возникающие на практике проблемы, связанные с узакониванием хозяйственных построек, этот механизм не решает. Приведу конкретный пример. Ко мне обратился собственник доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом, земельный участок под которым не сформирован. При этом придомовая территория жилого дома состоит из двух контуров, которые не имеют общих границ и расположены на расстоянии около 80 метров друг от друга – в границах одного контура расположены земли, в границах которых в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ вполне может быть сформирован земельный участок под существующим жилым домом, а в границах второго контура находятся несколько хозяйственных построек (сараи), которые исторически закреплены за этим домом. Таким образом, по основаниям, установленным ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, земельный участок может быть образован только в границах контура, в пределах которого расположен жилой дом, в то время как правовых оснований для образования земельного участка под хозяйственными постройками объективно не имеется. Проблема усугубляется тем, что объекты расположены в одном из посёлков, расположенных в границах национального парка «Куршская коса», в пределах единого землепользования, на которое зарегистрировано право собственности РФ, в связи с чем формирование каких-либо новых земельных участков возможно только путём раздела такого землепользования.

Нахождение хозяйственных построек на большом удалении от жилых домов представляет собой существенную юридическую проблему, поскольку такие объекты по объективным причинам не могут быть включены в границы земельного участка, формируемого под существующими домами, в связи с чем на сегодняшний день они не могут быть легализованы в рамках тех механизмов оформления земельных отношений, которые установлены действующим законодательством.

Отмечу, что проблема наиболее актуальна в городах и посёлках, расположенных за пределами Калининграда в области. Наверняка многие из нас, например, в том же Зеленоградске видели ряды блокированных хозяйственных построек, которые расположены на отдалении от многоквартирных домов и с советских времён используются жильцами для хранения различного инвентаря. Ко мне обращались люди из Светловского городского округа, которые владеют погребами, построенными в 70-е годы прошлого века на большом удалении от многоквартирных домов и поэтому по настоящее время «висящими в воздухе». Как уже отмечалось, к настоящему времени проблема легализации таких объектов не решена. Осознавая принципиальность и злободневность такой проблемы, я возлагал надежды на законопроект № 543005-8, который был недавно внесён на рассмотрение в Государственную Думу. Этот законопроект предусматривает, в том числе, внесение поправок в Федеральный закон о «дачной амнистии» – речь идёт о том самом легендарном Федеральном законе от 30.06.2006 № 93-ФЗ, которым был дан старт упрощённому порядку регистрации прав собственности на земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса РФ. Однако, как выяснилось, к сожалению, данный законопроект не рассчитан на решение проблемы легализации хозяйственных построек, расположенных за пределами придомовой территории индивидуальных жилых и многоквартирных домов.

Если обозревать законопроект тезисно, то он предусматривает введение в действие правовых норм, в соответствии с которыми с момента вступления закона в силу в отношении хозяйственных построек (в частности, сараи и бани), не являющихся частями жилых домов, автоматически возникает право собственности граждан, являющихся правообладателями (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования, аренда) земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, либо садоводства при условии, что в отношении таких хозяйственных построек до 1 января 2013 года был осуществлён технический или государственный учёт в составе домовладения. То есть имеются ввиду ситуация, когда у собственника земельного участка, на котором расположен жилой дом, имеется технический паспорт на жилой дом, в котором также отражены хозяйственные постройки. Законопроект предусматривает наделение такого рода хозяйственных построек статусом ранее учтённых объектов недвижимости, право собственности на которые может быть зарегистрировано на основании технических паспортов, оценочной и иной документации, имеющейся на хранении в органах БТИ. Соответственно, законопроект предусматривает введение максимально упрощённого порядка регистрации права собственности на такие объекты, подразумевающего отсутствие необходимости изготовления техплана на объект вспомогательного назначения. Однако, опять же повторюсь, речь идёт, во-первых, только о законопроекте, и, во-вторых, о законопроекте, который не решает проблему, вынесённую в заголовок этой статьи.

Остаётся надеяться, что однажды законодатель всё-таки осознает проблему узаконивания хозяйственных построек, по разным причинам не попадающих в границы земельных участков, формируемых под существующими жилыми домами, и отреагирует на неё метким законодательным решением.