Амнистия для собственников незаконно возведённых блок-секций: новогодний подарок в предпоследний день старого года
Блокированный жилой дом не тождественен индивидуальному жилому дому, и для возведения блокированного жилого дома необходимо получать разрешение на строительство в порядке, установленном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Начиная с середины прошлого десятилетия в Калининградской области получила распространение незаконная практика, в соответствии с которой застройщики, в целях извлечения прибыли, получали «разрешения на строительство» индивидуальных жилых домов (в то время, когда для строительства индивидуальных жилых домов требовалось получать разрешения на строительство или так называемые «уведомления о соответствии»), но фактически возводили блокированные секции. При этом право собственности на такие блокированные секции регистрировалось в упрощённом порядке – на основании декларации или позднее на основании технического плана – как на индивидуальные жилые дома. В итоге складывалась ситуация, когда блокированные жилые дома, состоящие из нескольких блок-секций, учитывались и регистрировались в Росреестре как индивидуальные жилые дома, находящиеся в долевой собственности, при этом каждый из сособственников такого жилого дома де факто выступал владельцем отдельной блок-секции (то есть граждане приобретали не блок-секцию, а долю в праве собственности индивидуального жилого дома). Такого рода юридическая конструкция подразумевала огромные риски для владельцев блок-секций, выступающих де юре долевыми собственниками индивидуальных жилых домов. Риски объяснялись тем, что опять же де юре такого рода здания имели статус самовольной постройки, ведь застройщик получал разрешение на строительство индивидуального жилого дома, а возводил дом, имеющий признаки блокированного жилого дома. Вследствие этого в Калининградской области имела место практика массовой подачи органами местного самоуправления исковых заявлений о сносе соответствующих самовольных построек. При этом сособственники блокированных секций оказывались по сути без вины виноватыми, их единственная «недоработка» заключалась в том, что они проявили неразборчивость на стадии приобретения недвижимости.
Судя по тому, что необходимость защиты прав и законных интересов граждан, являющихся собственниками индивидуальных жилых домов, представляющих собой блокированные секции, осознал федеральный законодатель, рассматриваемая проблема имела массовый характер и оказалась актуальной для всей России. В итоге федеральный законодатель «продавил» закон, который призван амнистировать собственников незаконно возведённых блокированных жилых домов – речь идёт о Федеральном законе от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В первую очередь, вышеуказанный Федеральный закон вводит в Градостроительный кодекс РФ официальное определение блокированного жилого дома. Правда, следует отметить, что к настоящему времени иносказательное определение блокированного жилого дома в Градостроительном кодексе имеется, но оно было помещено не в статью 1 Градостроительного кодекса РФ «Основные понятия, используемые в настоящем кодексе», а в пп. 2 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, в которой перечислены объекты, в отношении которых не проводится экспертиза проектной документации. Отныне в п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ дом блокированной застройки будет определяться как «Жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок».
Основные положения Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ, призванные облегчить положение указанных выше граждан, ставших заложниками собственной непредусмотрительности при приобретении недвижимости, содержатся в ст. 16, которой установлены так называемые «переходные положения».
Основное амнистирующее положение содержится в п. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ, который гласит о том, что «Блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании».
Для ситуаций, которые являются предметом рассмотрения в настоящей аналитической заметке, вышеуказанная правовая норма означает, что если блокированная секция, учтённая в ЕГРН в качестве доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом, соответствует критериям блокированного жилого дома, которые установлены пп. 2 п. 2 ст. 49 и п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, такая блокированная секция автоматически считается домом блокированной застройки. При этом согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона внесение изменений в правоудостоверяющие документы не требуется и осуществляется исключительно по желанию правообладателей соответствующих зданий.
Таким образом, для сособственников индивидуальных жилых домов, которые фактически представляют собой блокированные жилые дома, вводится амнистия, в соответствии с которой такого рода индивидуальные жилые дома автоматически без совершения каких-либо юридических действий признаются блокированными жилыми домами и лишаются статуса самовольных построек.
Однако этим положения Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ не исчерпываются. Дело в том, что на практике часто возникали ситуации, когда земельный участок под блокированные секциями, оформленными как индивидуальный жилой дом, приобретался собственниками блок-секций в общую долевую собственность. Само собой разумеется, что каждый из сособственников имел заинтересованность в разделе земельного участка, чтобы образовать под своей блок-секцией отдельный земельный участок, как это обычно делается при приобретении блок-секции, введённой в эксплуатацию надлежащим образом. Однако, с разделом земельного участка возникали вполне предсказумые проблемы. Как отметил в своё время Верховный суд РФ в Определении от 13.01.2015 № 73-КГ14-5, «…выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц». То есть иными словами, раздел земельного участка можно осуществить либо одновременно с разделом жилого дома, либо после раздела жилого дома. В свою очередь, раздел земельного участка до раздела жилого дома, находящегося в долевой собственности, не допускается. Ситуация, при которой несколько самостоятельных объектов недвижимости располагаются на земельном участке, находящемся в долевой собственности, допустима и широко распространена. А вот обратная ситуация, когда здание, находящееся в долевой собственности, одновременно расположено на нескольких земельных участках, категорически недопустима, поскольку в такой случае каждый из сособственников в силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ имеет право претендовать на каждый из земельных участков, сформированный под зданием (ради справедливости надо отметить, что вследствие неграмотности отдельных специалистов Росреестра такого рода разделы всё же производятся с постановкой земельных участков на кадастровый учёт). На жаргонном языке это называется «граница земельного участка не должна «резать» строение здания, находящегося в долевой собственности». В связи с этим владельцы блокированных секций, оформленных как доли индивидуального жилого дома, с целью раздела земельного участка сперва обязаны провести раздел жилого дома, то есть выделить в счёт доли в праве собственности на жилой дом отдельную блокированную секцию. Однако на практике такое либо невозможно, либо крайне затруднено как вследствие того, что нередко такого рода незаконные блокированные дома возводились с общими коммуникациями, то есть без выделения отдельных коммуникаций под каждую блокированную секцию, либо в связи с тем, что изначальное отсутствие разрешения на строительство блокированной секции препятствует регистрации права собственности на блок-секцию, выделяемую путём раздела в счёт доли в праве собственности на обыкновенный индивидуальный жилой дом.
Именно специально для таких случаев законодателем было заложено в Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ эквилибристическое положение (п. 5 ст. 16) о том, что собственники блоков, уполномочив какое-либо одно лицо, имеют право обратиться в территориальное управление Росреестра с заявлением о разделе земельного участка, сформированного под домом блокированной застройки, оформленным как индивидуальный жилой дом. При этом, что крайне важно, отсутствие в градостроительном регламенте для территориальной зоны, в которой расположен блокированный дом, вида разрешенного использования «блокированная жилая застройка», не является препятствием для кадастрового учёта и регистрации прав на земельные участки, образованные в результате раздела.
Таким образом, законодатель предусмотрел исключение из правила о том, что раздел земельного участка не допускается до раздела жилого дома.
Фантастический новогодний порядок от Федерального Собрания и Президента РФ. Рассмотренные в настоящей заметке нововведения вступают в силу с 1 марта 2022 года.