Проект закона о «гаражной амнистии» принят Государственной думой в первом чтении: рассматриваем суть предлагаемых нововведений

Гаражная амнистия – это просторечное наименование ряда изменений, которые, с большой долей вероятности, до конца текущего года будут внесены в действующие федеральные законы Российской Федерации с целью установления порядка оформления земельных отношений на земельные участки под индивидуальными гаражами, гаражами в гаражных обществах и кооперативах, а также в целях закрепления порядка регистрации прав собственности на сами гаражи. На данный момент «гаражная амнистия», без сомнений, является самым ожидаемым и желанным пакетом поправок к наиболее важным нормативным правовым актам в сфере земельного права и государственной регистрации недвижимости, ведь до настоящего времени миллионы гаражевладельцев по всей стране продолжают испытывать огромные трудности с легализацией своих гаражей, вынужденные прибегать либо к сложному, дорогостоящему и не всегда сулящему успех процессу признания прав в судебном порядке, либо к различного рода ухищрениям, которые сводятся к использованию плодов дачной амнистии в лице привнесённого ею упрощенного порядка регистрации прав собственности на объекты, указанные в п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Так называемая гаражная амнистия, несомненно, станет трудным рождением, однако на сегодняшний день представляется возможным утверждать, что самое сложное уже позади, ведь совсем недавно 26 января 2021 года Государственная дума Федерального собрания РФ приняла в первом чтении Законопроект № 1076374-7 под названием «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены». Теперь, чтобы стать законом, законопроект должен быть одобрен верхней палатой парламента Советом Федерации, а после этого подписан Президентом РФ.
Законопроект предусматривает целую россыпь новведений к действующим законам, среди которых нет второстепенных и проходных, абсолютно все предлагаемые поправки имеют очень большое значение в контексте урегулирования порядка оформления земельных отношений на расположенные под гаражами земельные участки. В настоящей заметке я постараюсь в удобоваримой форме представить обзор предлагаемых поправок.

I. Законопроект вводит возможность оформления разрешения на использование земель под размещение некапитальных гаражей.

Для незнающих объясню, что по действующему праву оформление земельных отношений не всегда сводится к формированию и предоставлению земельного участка. Главой V.6 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность размещения нестационарных торговых объектов в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов, утверждаемой органом местного самоуправления, без предоставления земельного участка, а также возможность получения разрешения на использование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без постановки земельного участка на кадастровый учёт, для размещения ряда объектов и, в первую очередь, объектов, перечень которых установлен Постановлением Правительства РФ от 03.12.2004 № 1300.

Рассматриваемый законопроект, по аналогии со схемой размещения нестационарных торговых объектов, предусматривает возможность размещения некапитальных, то есть нестационарных гаражей в соответствии со схемой размещения гаражей, которая должна быть утверждена органом местного самоуправления. Согласно законопроекту такое размещение должно осуществляться за плату. По замыслу законодателя, установление такого порядка потребует дополнения главы V.6 Земельного кодекса РФ статьёй 39.36-1.

Исходя из своего опыта работы в калининградской городской администрации, могу сказать, что предлагаемое нововведение будет, несомненно, востребовано и, прежде всего, инвалидами, которым для размещения своих малолитражных автомобилей обычно не требуется возводить полноценный капитальный гараж.

II. Непосредственно порядок оформления земельных отношений под существующими гаражами законодатель планирует изложить в ст. 3.7, которой планируется дополнить Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Законопроект предусматривает порядок оформления земельных отношений исключительно для гаражей, которые возведены до вступления в силу действующего Градостроительного кодекса РФ (Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ), то есть до 30.12.2004. Переживать по поводу данного ограничения совершенно не приходится, ведь после вступления в силу Градостроительного кодекса РФ ситуация, при которой гараж мог оказаться на неоформленном земельном участке, была полностью исключена. К слову, в границах города Калининграда предоставление отдельных земельных участков для целей индивидуального гаражного строительства было прекращено ориентировочно как раз в 2000-2001 годах. До этого времени земельные участки под индивидуальное гаражное строительство либо предоставлялись отдельным заслуженным гражданам с их формированием путём оформления акта отвода границ земельного в натуре и предоставления на праве аренды, в результате чего проблема оформления права собственности на сами гаражи снималась, либо предоставлялись районными администрациями по договорам краткосрочной аренды без оформления акта отвода границ земельного участка в натуре. Именно такого рода индивидуальные гаражи и являются проблемными и, собственно, именно для легализации таких гаражей и была придумана «гаражная амнистия». Дело в том, что далеко не все калининградцы сумели образовать и приобрести в аренду земельные участки под такими гаражами в соответствии с действовавшей до 1 марта 2015 года ст. 34 Земельного кодекса РФ и Положением «О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории городского округа «Город Калининград» – один из пунктов этого положения позволял в установленном законом порядке образовывать и добиваться постановки на кадастровый учёт земельных участков, которые ранее были предоставлены районными администрациями по договорам краткосрочной аренды. Именно поэтому очень многие гаражи по-прежнему висят в воздухе.

Таким образом, беспокоиться по поводу рассматриваемой рестриктивной меры законодателя нет никаких оснований.

К чему сводится собственно порядок оформления земельных отношений под неприватизированными индивидуальными гаражами?

Законодатель разграничивает между случаями оформления земельных отношений на отдельные стоящие гаражи и гаражи, расположенные в гаражных кооперативах.

1. Фактический владелец отдельно стоящего гаража сможет бесплатно приобрести земельный участок под таким гаражом (само собой разумеется, при условии постановки соответствующего земельного участка на кадастровый учёт на основании вынесенного органом местного самоуправления решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, предусмотренном ст.ст. 39.14-39.15 Земельного кодекса РФ) при условии, что он располагает документом, подтверждающим предоставление ему такого земельного участка или его передачу какой-либо организацией.

Под это положение как раз-таки и подпадут граждане, которые располагают краткосрочным договором аренды земельного участка, выданным районной администрацией, райисполкомом, а также районным отделением ВОА или ВДОАМ.

Как быть с теми, кто не располагает таким документом? Гаражная амнистия не была бы амнистией, если бы не предусмотрела нововведения, рассчитанные на то, чтобы легализовать все без исключения неприватизированные гаражи. Для граждан, которые не могут предъявить рассматриваемый документ, законопроект предусмотрел льготный вариант, в соответствии с которым основанием для оформления земельных отношений будет являться:

• заключенный до 30.12.2004 договор о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, или договор об уплате коммунальных услуг в связи с использованием гаража вкупе с документами, подтверждающими исполнение гражданином обязательств по уплате коммунальных услуг,
• либо технический паспорт БТИ или справки БТИ, подтверждающие технический учёт и техническую инвентаризацию гаража до 1 января 2013 года, в которых имеются сведения о годе постройки гаража и его правообладателе.

Второй пункт исключительно важен. Исходя из моего опыта, у многих калининградских гаражевладельцев на руках нет ничего, кроме справки БТИ на гараж на одном листе. И в этом плане замысел автора законопроекта можно только поприветствовать.

Что есть дата «1 января 2013 года», к которой автор законопроекта привязал предельно допустимую дату выдачи документа о технической инвентаризации? Это дата вступления в силу изменений к Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ, именовавшемуся до 1 января 2017 года Законом о Государственном кадастре недвижимости, начиная с которых в орбиту государственного кадастрового учёта были вовлечены объекты капитального строительства. Именно с этой даты техническая инвентаризация стала добровольной, а государственный кадастровый учёт для вновь созданных объектов – обязательным.

2. Владельцу гаража, расположенного на территории гаражного общества или гаражного кооператива, для оформления земельных отношений потребуется:

• документ, подтверждающий предоставление земельного участка гаражному кооперативу, на территории которого расположен гараж,
• документ, выданный общим собранием гаражного общества или гаражного кооператива, подтверждающий распределение такого гаража гражданину,
• либо иной документ, подтверждающий распределение, в том числе, документ, подтверждающий выплату гаражного пая, в том числе, документ без указания на то, что выплата паевого взноса является полной.

Очевидная недоработка законопроекта состоит в том, что из него не ясно, до какого момента времени должно быть оформлено решение общего собрания, подтверждающее распределение гаража гаражевладельцу. Если такое решение, как в случае с садовыми товариществами, можно оформить после вступления в силу законопроекта, то проблема в принципе снимается. Если же требуется, что решение общего собрания должно быть датировано до 30.12.2004, то вполне понятны старания законодателя предусмотреть для гаражевладельцев, чьи гаражи расположены в гаражных обществах, льготный вариант как и для тех гаражевладельцев, чьи гаражи являются отдельно стоящими – в случае отсутствия документа о распределении гаража, либо решения о предоставлении земельного участка гаражному кооперативу гаражевладелец сможет оформить земельные отношения, приложив договор о подключении к коммунальным сетям, либо документ о технической инвентаризации.

Такое толкование представляется вполне последовательным, если учесть, что многие гаражные кооперативы имеют статус такового лишь формально, на самом деле являясь обычными гаражными обществами, в которых паевой фонд никогда не формировался и, соответственно, гаражые паи никогда не распределялись.

Важные детали: законодатель предусматривает возможность приобрести образуемые под гаражами земельные участки в собственность бесплатно, если же земельный участок ограничен в обороте – то в аренду. Самим же порядком можно будет воспользоваться до 1 января 2026 года. Само собой разумеется, что законопроект не распространяется на гаражи, расположенные в дополнение к жилым и садовым домам на соответствующих земельных участках, а также на гаражи, которые встроены в качестве помещений в многоквартирные дома.

Исключительно важное значение имеют предлагаемые в рамках гаражной амнистии нововведения, которые сводятся к тому, что:

• отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном для территориальной зоны, в границах которой расположен гараж, вида разрешенного использования «гаражное назначение», не может считаться основанием для отказа в оформлении земельных отношений,
• предоставленность гаражному кооперативу земельного участка, в границах которого расположен гаражный бокс, под который формируется отдельный земельный участок, не может являться основанием для отказа в предоставлении такого земельного участка.

Отмечу, что реализация последнего законоположения на практике может быть сопряжена с большими трудностями, ведь автоматическое снятие с кадастрового учёта ранее образованных земельных участков может осуществляться только в случае образования из них новых земельных участков. Например, в случае подачи заявления о регистрации права собственности на земельный участок, образуемый путём объединения, происходит снятие с кадастрового учёта исходных земельных участков. Пока что не представляется возможным утверждать, что же на самом деле хотел сказать законодатель. Имеется ли ввиду, что в случае регистрация прав собственности или права аренды на земельный участок под отдельным гаражным боксом происходит автоматическое преобразование земельного участка, предоставленного гаражному кооперативу, путём исключения из него площади земельного участка под гаражным боксом? Но в таком случае возникает совершенно новый не предусмотренный действующим законодательством способ образования земельных участков, который необходимо ввести путём внесения изменений в главу I.1 Земельного кодекса РФ «Образование земельных участков». Одним словом, в этой части материал пока что явно сыроват и нуждается в доработке.

III. Законопроект предусматривает внесений изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» путём дополнения ст. 70 данного закона.

Законодатель совершенно не случайно предусмотрел, что к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка должен быть приложен технический план.

Дело в том, что по замыслу законодателя одновременно с регистрацией права на земельный участок, образуемый под индивидуальным гаражом, должна происходить регистрация права собственности гаражевладельца на сам гараж. При этом заявление о такой регистрации должно быть подано не самим гаражевладельцем, а органом местного самоуправления или органов государственной власти, предоставляющим земельный участок, в течение пяти рабочий дней с момента вынесения решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или с момент подписания договора аренды сторонами, то есть по сути ещё до государственной регистрации права на землю в ЕГРН.

Из оставшихся положений гаражной амнистии следует упомянуть замысел законодателя о том, что блокированные гаражи, имеющие один общий фундамент или общие стены, выступают в качестве самостоятельных объектов-гаражей. Очень важный и тонкий аспект. Достоверно знаю, что, к примеру, калининградская городская администрация в своё время имела обыкновение отказывать гаражевладельцам в гаражных обществах в оформлении земельных отношений на том основании, что такого рода блокированные гаражи якобы не отвечают требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости. Теперь эта проблема должна быть снята.

Как мы видим, планируемый к принятию закон не решает проблему приобретения прав на землю самим гаражным обществом, а ведь этот вопрос исключительно злободневен. Кто если не гаражный кооператив должен контролировать надлежащее содержание мест общего пользования – проездов, зданий общего назначения? Очевидно, что наиболее эффективное решение этой задачи возможно только при условии, что сам гаражный кооператив приобретёт часть земельного участка в границах отведённой под него территории. Перекладывание соответствующей задачи на самих гаражевладельцев крайне нецелесообразно, ведь действующее законодательство не предусматривает предоставление земельных участков для благоустройства и обслуживания соответствующих объектов. К сожалению, этот важный аспект законодатель проигнорировал, что не может не вызывать досаду. Будем надеяться, что соответствующие поправки будут внесены в законопроект до момента окончания по нему законодательноно процесса.
В остальном же перед нами гармонично составленный, непротиворечивый документ, который призван облегчить жизнь миллионам наших соотвечественников. Буду рад читателям своего блога за отзывы и вопросы по проблематике гаражной амнистии.

С текстом законопроекта можно ознакомиться по ссылке: https://sozd.duma.gov.ru/download/429DBA1F-A291-450D-82B1-AB3B5DE6B2F2