Верховный суд РФ проиллюстрировал соображения, которыми руководствовался законодатель при введении в действие правовой нормы п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ

В статье, опубликованной на сайте 27 июня 2022 года, нами подробно анализировалась правовая норма п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, которая закрепляет такое основание для отказа в предоставлении земельного участка без торгов как несоответствие разрешённого использования земельного участка цели использования земельного участка, указанной в заявлении о его предоставлении, и несомненно представляет собой одно из самых неудачных законодательных решений в процессе обновления норм Земельного кодекса РФ, которое было реализовано в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ. Неудачность вышеуказанной законодательной конструкции состоит в том, что в действующем законодательстве содержание такого термина как «цель использования земельного участка» не раскрывается, вследствие чего правоприменителям и участникам земельных правоотношений предоставляется значительная свобода усмотрения при толковании данного термина. Так или иначе, в упомянутой статье от 27 июня 2022 года, методом толкования, нам довелось прийти к выводу, что термин «цель использования земельного участка» отражает:

– назначение объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке;

– фактическое использование земельного участка в случае, если на таком земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства.

Таким образом, предоставление земельного участка в собственность или аренду без проведения торгов правомерно и возможно при условии, что вид разрешённого использования земельного участка соответствует назначению расположенных на нём объектов недвижимости или соответствует фактическому использованию такого земельного участка (в случае, если на нём объекты капитального строительства отсутствуют).

В рассматриваемом контексте большой ценностью обладают судебные решения, в которых изложена подоплёка и причины введения законодателем в действие правовой нормы п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. Одно из таких решений мне довелось отыскать при изучении судебной практики Верховного суда РФ. Обратимся к фабуле дела.

Общество «Трио» приобрело у ОАО «Ростелеком» комплекс зданий – дом связи, гараж и дизельную электростанцию, расположенные на земельном участке с разрешённым использованием «для размещения АТС-61», который ранее целиком использовались ОАО «Ростелеком» с целью обеспечения работы автоматической телефонной станции. После перехода права собственности на здания и права аренды земельного участка к обществу «Трио» ОАО «Ростелеком» осталось фактическим владельцем исключительно кабеля связи на площади 155,2 кв.м. Общество «Трио» разместило в приобретённых зданиях магазины, фитнес-клуб и помещение автосервиса, после чего обратилось в администрацию города Кирова с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату земельного участка в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Администрация предсказуемо отказала в предоставлении земельного участка, сославшись на положения п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, поскольку целевое назначение принадлежащих обществу «Трио» зданий не соответствовало разрешённому использованию земельного участка («для размещения АТС-61»).

В связи с отказом в предоставлении земельного участка общество «Трио» обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Кировской области, который при рассмотрении дела в качестве суда первой инстанции исковое заявление ООО «Трио» удовлетворил, признав отказ в предоставлении земельного участка незаконным, руководствуясь тем, что вид разрешённого использования земельного участка был установлен до введения в действие классификатора видов разрешённого использования земельных участков, в связи с чем является действующим. Второй арбитражный апелляционный суд по итогам рассмотрения апелляционной жалобы кировской администрации решение суда первой инстанции отменил и оставил иск ООО «Трио» без удовлетворения, отталкиваясь от того, что установление вида разрешённого использования земельного участка «для размещения АТС» «… в тот период, когда собственником здания (дом связи) было предприятие связи, не свидетельствует о фактической эксплуатации здания и участка обществом «Трио» в целях размещения АТС», то есть применил положения п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. «Применительно к обстоятельствам настоящего спора заявитель не доказал, что основная часть здания (дома связи), расположенного на испрашиваемом земельном участке, действительно используется для осуществления связи, а не иной деятельности» – заключил арбитражный суд апелляционной инстанции. Однако, арбитражный суд Волго-Вятского округа своим постановлением от 28 июня 2024 года по делу № А28-37/2023 определение 2-го арбитражного апелляционного суда отменил и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Администрация г. Кирова обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд РФ, которая были принята к рассмотрению Судебной коллегией по экономическим спорам и была удовлетворена (определение от 4 марта 2025 года № 301-ЭС24-16594). Основная ценность данного судебного акта состоит в том, что в нём Верховный суд РФ чётко отразил те соображения, которыми руководствовался законодатель при введении в действие правовой нормы п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. Сперва Верховный суд РФ констатировал, что предпосылкой к появлению данной правовой нормы являлся закреплённый в ст. 1 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельных участков о прочно связанных с ними объектов, констатировав, что «… правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными». Если непосредственно принимать в расчёт те преимущества для гражданского оборота, который обусловлены существованием правовой нормы п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, то Верховный суд РФ обозначил два важных момента:

– применение п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, который ориентирует правообладателей земельных участков на обеспечение соответствия между фактическим использованием земельных участков и видом разрешённого использованию земельных участков, позволяет пресечь практику нецелевого использования земель («… в ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым»);

– применение п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ позволяет добиться правильного определения выкупной цены земельного участка, что не обеспечивается в случае расхождения между видом разрешённого использования земельного участка и фактическим использованием земельного участка («… при этом предоставление в собственность земельного участка имеющего вид разрешенного использования, не соответствующий фактическому использованию расположенного на нем объекта недвижимости, вступает в противоречие с указанными нормами права, а также влечет ненадлежащее, несоответствующее требованиям законодательства определение выкупной цены, размер которой при продаже публичных земель без торгов в случаях, указанных в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, устанавливается по правилам земельного законодательства и нормативных правовых актов соответствующих публичных образований исходя из кадастровой стоимости земельных участков, определяемой с учетом видов их использования»).

В итоге Верховный суд РФ своим определением от 4 марта 2025 года № 301-ЭС24-16594 отменил судебные акты арбитражных судов первой и кассационной инстанций, оставив в силе постановление 2-го арбитражного апелляционного суда. Тем самым Верховный суд РФ дал понять истцу (общество «Трио»), что необходимым условием приобретения земельного участка в собственность стало бы изменение вида разрешённого использования земельного участка и его установление в соответствии с назначением расположенных на нём зданий.