Российские суды едины во мнении о том, что выгребная яма не может считаться объектом недвижимости

Исходя из своего опыта посещения различных муниципалитетов Калининградской области, мне представляется утверждать, что очень многие жилые дома, расположенные в зонах индивидуальной жилой застройки, по-прежнему не подключены к централизованным системам водоотведения, в связи с чем владельцы таких объектов вынуждены осуществлять отвод жидких бытовых отходов в различного рода специальные объекты – выгребные ямы, отстойники и септики. Как уже можно было догадаться, вышеуказанные объекты не являются идентичными. Выгребная яма представляет собой наиболее примитивный в технологическом отношении объект, выступая просто в качестве накопителя жидких бытовых отходов, в то время как отстойники и септики (в составе которых обычно имеется отстойник) не только накапливают отходы, но и разделяют их и очищают воды перед их выводом в грунт (официальные определения выгребной ямы и септика содержатся в пунктах А15 и А65 СТО НОСТОЙ 2.17.176-2015 «Инженерные сети наружные. Автономные системы канализации с септиками и сооружениями подземной фильтрации сточных вод» соответственно).

Как свидетельствуют правовые реалии, на практике периодически возникает вопрос о том, имеет ли выгребная яма статус объекта недвижимости. Данный вопрос релевантен, поскольку отнесение тех или иных объектов к недвижимости имеет далекоидущие юридические последствия, что обусловлено тем, что наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности на объект недвижимого имущества влечёт за собой приобретение права на соответствующую идеальную долю земельного участка, что способно полностью изменить расстановку сил в рамках земельного спора, разворачивающего между правообладателями разных объектов, расположенных в границах конкретного земельного участка. В этом плане заранее совершенно очевидно, что выгребная яма не отвечает признакам здания (пп. 6 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»), но при этом гипотетически могла бы отвечать критериям сооружения, под которым согласно пп. 23 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ понимается «результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную или подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов». Данное предположение вполне обоснованно, если исходить из того, что в силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам помимо земельных участков и участков недр относится всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. И, действительно, поскольку выгребные ямы являются стационарными и прочно закреплены в земле, вышеуказанное юридическое допущение действительно имеет право на существование.

В условиях, когда в законодательстве не содержится прямой ключ к ответу на вопрос о том, считаются ли выгребные ямы объектом недвижимости, поиск такого ответа приходится искать в решениях арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Исследование закономерностей судебной практики упорно свидетельствует о том, что суды последовательно трактуют выгребные ямы в качестве объекта движимого имущества, не имеющего юридической связи с землёй.

Так, при рассмотрении, в качестве суда апелляционной инстанции,  административного иска Ульяновского межрайонного природоохранного прокурора к администрации одного из муниципальных образований Ульяновской области о признании незаконным бездействия и возложении обязанности по признанию канализационных колодцев (выгребных ям) бесхозяйными недвижимыми вещами Ульяновский областной суд в своём апелляционном определении от 2 августа 2022 года по делу № 33а-3007/2022 отметил, что «… право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость лишь в отношении тех объектов, которые обладают признаками недвижимости и способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав», «… принимая решение об отказе в удовлетворении требований прокурора, суд пришел к правильному выводу, что выгребная яма не относится к объектам недвижимости в том смысле, который заложен законодателем в ст.130 ГК РФ. В силу отсутствия прочной связи с землей выгребная яма не относится к недвижимому имуществу».

Аналогичная точка зрения по интересующему нас вопросу была выражена Четвёртым кассационным судом общей юрисдикции при рассмотрении искового заявления ряда граждан о признании самовольной постройкой выгребной ямы, расположенной на смежном земельном участке. Отталкиваясь от того, что самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости (снос самовольно построенных объектов, не отвечающих критериям объектов недвижимости, возможен в случае удовлетворения негаторного иска), в своём кассационном определении от 12 августа 2021 года № 8г-14832/2021 по делу № 2-238/2020 Чётвёртый кассационный суд общей юрисдикции лаконично констатировал, что «… выгребная яма и металлический забор объектами недвижимости не являются, а, следовательно, положения статьи 222 ГК РФ к указанным объектам не подлежат применению».

Арбитражный суд Республики Башкортостан, рассматривая исковое требование о компенсации убытков, сопряжённых с засыпкой выгребной ямы, в своё время также пришёл к выводу, что «… выгребная яма – это дворовое сооружение, постройка вспомогательного хозяйственного назначения, она не имеет самостоятельной юридической судьбы и связана с основным объектом недвижимости» (решение от 8 августа 2025 года по делу № А07-38141/24).

При исследовании судебной практики могут быть обнаружены и иные судебные решения, подтверждающие точку зрения о том, что выгребная яма не может рассматриваться в качестве объекта недвижимости, и, являясь объектом движимого имущества, представляет собой принадлежность главной вещи – объекта капитального строительства, расположенного на соответствующем земельном участке.

Выявленный факт отсутствия у выгребной ямы признаков объекта недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что правообладатели земельных участков и расположенных на них зданий заведомо лишены возможности использовать право на выгреб как аргумент, который может изменить расстановку сил в судебном споре о праве на соответствующий земельный участок, особенно если речь идёт о земельном участке, который находится в публичной собственности. Выгребные ямы наиболее целесообразно рассматривать в качестве неотделимых улучшений земельных участков, которые одновременно выступают в качестве принадлежности главной вещи – земельного участка и расположенного на нём объекта капитального строительства, и следует судьбе такой главной вещи – переход права на земельный участок обуславливает и переход права на выгреб.