25 марта 2026 года Конституционный суд РФ вынес постановление, в котором сформулировал позицию о допустимости складывания сроков давностного владения при сингулярном правопреемстве, когда право владения недвижимой вещью переходит к давностному владельцу на основании договора
Мой личный опыт участия в судебных спорах за последние 9 лет убеждает меня в том, что такой способ защиты права как иск о признании права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности в ряде специфических ситуаций позволяет добиться полноценного решения юридической проблемы и потому относится к числу весьма эффективных способов защиты права. Решение Конституционного суда РФ, анализ которого образует предмет моей сегодняшней заметки, не имеет прямого отношения к сфере земельного и градостроительного права, но заслуживает того, чтобы быть проработанным, поскольку содержит ряд важных положений, которые могут быть результативно применены и по земельным спорам. Речь пойдёт о возможности присоединения к сроку владения недвижимой вещью лица, претендующего на признание права собственности в судебном порядке (далее по тексту – «давностный владелец»), периода времени, в течение которого недвижимая вещь принадлежала предыдущему владельцу, в случае если имел место переход права владения этой вещью к давностному владельцу на основании договора. С небольшими опущениями рассмотрим фабулу дела.
1 мая 2019 года между ООО «Б.» и гражданином Г.В. Зубахиным, который являлся генеральным директором ООО «Б.», был заключён договор купли-продажи здания магазина. Вместе с тем, право собственности на здание не могло быть зарегистрировано в установленном порядке, поскольку право собственности ООО «Б.» также не было зарегистрировано в ЕГРН по причине отсутствия правоустанавливающих документов на здание у ООО «С.», которое выступало первоначальным владельцем здания. В результате Г.В. Зубахин обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на здание магазина в порядке приобретательной давности, аргументируя при этом тем, что в силу п. 3 ст. 234 Гражданского кодекса РФ он вправе присоединить ко времени своего владения срок, в течение которого – до заключения договора от 1 мая 2019 года – фактическим владельцем здания выступало ООО «Б.». Арбитражный суд в удовлетворении искового заявления отказал, руководствуясь тем, что такого рода присоединение возможно только в случае универсального правопреемства (например, смерть физического лица, некоторые случаи реорганизации юридических лиц), в то время как в случае с Г.В. Зубахиным имело место только сингулярное правопреемство. Арбитражные суды вышестоящих инстанций оставили решение арбитражного суда первой инстанции (Арбитражный суд Архангельской области) без изменения. Верховный суд РФ поддержал точку зрения арбитражных судов. В итоге Г.В. Зубахин обратился в Конституционный суд РФ с жалобой о несоответствии ст.ст. 8, 18, 35 и 46 Конституции РФ положений п. 3 ст. 234 Гражданского кодекса РФ в той мере, «… в какой он по смыслу, придаваемому ему правоприменительной практикой, не позволяет складывать сроки давностного владения имуществом нескольких лиц в случае наличия между ними отношения сингулярного правопреемства». Итогом стало вынесение Конституционным судом РФ постановления от 25 марта 2026 года № 18-П/2026 «По делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Зубахина Геннадия Викторовича», отдельные аспекты которого нуждаются в освещении.
Ситуация, в которой оказался податель конституционной жалобы, действительно является специфической. В этой связи с целью уточнения акцентов необходимо отметить, что в интересующем нас случае лицом, которое передает право на недвижимую вещь на основании договора, является не собственник недвижимой вещи (в таком случае предъявление давностным владельцем иска о признании права собственности элементарно не потребовалось бы, поскольку заключение договора повлекло бы за собой регистрацию перехода права собственности), а предыдущий давностный владелец, который по каким-то причинам не смог добиться регистрации права собственности на недвижимую вещь, но при этом передаёт своё право владения на основании договора.
Для разрешения поставленного в конституционной жалобе вопроса Конституционный суд РФ провёл исследование актуальной судебной практики и констатировал различие подходов к решению вопросу о возможности присоединения к сроку давностного владения срока, в течение которого недвижимое имущество фактически принадлежало предыдущему владельцу. Так, с одной стороны, со ссылкой на конкретные прецеденты из судебной практики Конституционный суд РФ отметил, что «… в правоприменительной практике имеются примеры, когда возможность сложения сроков давностного владения в случае отчуждения вещи по договору не ставится судами под сомнение», но, с другой стороны, признал, что «… в судебных решениях встречается позиция, в рамках которой не отрицается сама по себе возможность как универсального, так и сингулярного правопреемства в давностном владении, однако содержание понятия «сингулярное правопреемство» ограничивается лишь случаями перемены лиц в обязательстве (в силу перевода долга, уступки требования и др.); в таком случае констатируется, что при отчуждении вещи по договору между его сторонами нет правопреемства, так как происходит прекращение права отчуждателя на это имущество и возникновение права приобретателя и наступает перерыв давностного владения, ввиду чего пункт 3 статьи 234 ГК Российской Федерации к таким отношениям неприменим».
Конституционный суд РФ отмечает, что ранее высшими судами РФ уже предпринимались, хоть и не совсем успешные, попытки сгладить последствия различий в неоднородном толковании судами положений п. 3 ст. 234 ГК РФ, подчеркнув следующее: «Наличие нескольких взаимоисключающих вариантов истолкования пункта 3 статьи 234 ГК Российской Федерации ранее попадало в поле зрения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, которые в постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указали, что перерыв давностного владения не наступает в том числе в случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (абзац пятый пункта 15). Однако, как видно из исследованных Конституционным Судом Российской Федерации материалов, устранить выявленные противоречия в судебной практике и обеспечить необходимый уровень правовой определенности не удалось даже с помощью этого разъяснения».
В дальнейшем Конституционный суд РФ формулирует немаловажное суждение, которое сводится к тому, что разрешение затронутой в обращении Г.В. Зубахина юридической проблемы имеет не только частно-правовое, но и важное публичное значение, поскольку отвечает интересам не только частных лиц, но и всего гражданского оборота, который «… объективно нуждается в том, чтобы имущество, в отношении которого течет срок давностного владения, не выпадало из хозяйственной жизни, поскольку в ином случае повышается риск проявления негативных для общества экономических последствий: сокращение числа средств производства, разрушение имущественных объектов, сдерживание экономического потенциала и т.д». При этом, по мнению Конституционного суда РФ, точка зрения, предусматривающая, что после заключения каждого следующего договора по передаче права фактического владения на объект недвижимости для давностного владельца всякий раз происходило бы обнуление сроков исковой давности, несовместима с публичными интересами по обеспечению функционирования упорядоченного гражданского оборота. По этому поводу Конституционный суд РФ отметил следующее: «Отказ же от признания возможности присоединить к сроку давностного владения вещью уже истекшую часть срока приобретательной давности при отчуждении этой вещи по договору приводил бы к тому, что во всех подобных случаях срок начинал бы течь заново, а возвращение вещи в гражданский оборот откладывалось бы в том числе вопреки интересам стремящихся к использованию вещи потенциальных приобретателей. С учетом этого сложение сроков последовательного давностного владения нескольких лиц может содействовать достижению целей института приобретательной давности с учетом реалий оборота и хозяйственной жизни».
Таким образом, приближаясь к кульминации своих рассуждений по тексту анализируемого постановления, Конституционный суд РФ признаёт, что в ситуации, когда имеют место не лишённые юридического основания, то есть одинаково обоснованные принципиально различные варианты толкования одной и той же правовой нормы (в данном случае п. 3 ст. 234 Гражданского кодекса РФ) в условиях, когда единая судебная практика применения такой правовой нормы не сформирована, единственным выходом из сложившейся ситуации является принятие законодателем поправок к нормам действующего права, которые позволили бы устранить имеющиеся противоречии в применении таких норм. «В подобной ситуации наиболее корректным способом выявления намерений законодателя при введении соответствующего правового регулирования является – во исполнение принципа разделения властей (статья 10 Конституции Российской Федерации) – законодательное уточнение нормативных положений, неясность (неоднозначность) которых, непреодолимая средствами юридического толкования, создает серьезные препятствия для полноценного обеспечения принципа равенства перед законом и судом в процессе их применения», – заключил Конституционный суд РФ.
В итоге Конституционный суд РФ признал не соответствующим Конституции РФ положения п. 3 ст. 234 Гражданского кодекса РФ «… той мере, в какой в системе действующего правового регулирования данная норма в силу неопределенности своего нормативного содержания и с учетом практики ее применения не дает однозначного ответа на вопрос о допустимости присоединения лицом, ссылающимся на давность владения, ко времени своего владения также времени, в течение которого имуществом владело другое лицо, в случае, если переход владения был обусловлен договором между ними», и возложил на федерального законодателя обязанность внести такие изменения в положения п. 3 ст. 234 Гражданского кодекса РФ, которые устраняли бы противоречия в практике применения этой правовой нормы. Также Конституционный суд РФ указал, что до внесения изменений в действующее гражданское законодательство следует исходить из допустимости сложения сроков приобретательной давности при сингулярном правопреемстве, когда право владения на объект недвижимости передаётся от одного давностного владельца к другому на основании договора. Судебные решения, вынесенные по делу Г.В. Зубахина, Конституционный суд РФ предписал пересмотреть.
Вынесенное Конституционным судом РФ постановление призвано устранить выявленный по итогам анализа правоприменительной практики пробел, который сводился к правовой неопределённости в вопросе о возможности удлинения срока приобретательной давности в ситуации, когда имеет место не универсальное, а сингулярное правопреемство, обусловленное заключением договора между предыдущим и новым давностным владельцем. Сформулированная Конституционным судом РФ правовая позиция, без сомнения, будет содействовать укреплению правового статуса давностных владельцев, которые теперь могут быть полностью уверенным в том, что сингулярное правопреемство также подразумевает возможность зачёта в общий срок приобретательной давности срока, в течение которого имуществом пользовался предыдущий владелец, передавший своё право на основании гражданско-правовой сделки. В заключение отмечу, что в случае с проанализированном постановлением речь идёт всего лишь о втором полноценном судебном прецеденте со стороны Конституционного суда РФ в отношении института приобретательной давности за последние шесть лет. Предыдущее решение Конституционного суда РФ с положительным содержанием по вопросу приобретательной давности было датировано 26.11.2020, которое было рассмотрено мною в отдельной заметке от 31 декабря 2020 года.
