Конституционный суд РФ пересматривает содержание критерия добросовестного владения и расширяет перечень ситуаций, в которых право собственности на земельный участок может быть приобретено в порядке приобретательной давности

Одним из способов приобретения права собственность на недвижимую вещь является приобретательная давность. В римском праве институт приобретательной давности именовался «usucapio». В российском праве институт приобретательной давности урегулирован ст. 234 Гражданского кодекса РФ.

Нередко приобретательная давность является единственным возможным способом приобретения права собственности на вещь в ситуации, когда земельный участок под объектом недвижимого имущества не образован, а сам объект лицом, заинтересованным в приобретении права собственности, им не создан, из-за чего является невозможным предъявление иска о признании права собственности на основании ст. 218 Гражданского кодекса РФ.

Правовые нормы ст. 234 Гражданского кодекса РФ допускают приобретение права собственности в порядке приобретательной давности и в отношении земельных участков. Однако следует иметь ввиду, что диапазон ситуаций, когда право собственности на землю может быть приобретено в соответствии со ст. 234 Гражданского кодекса РФ, существенно ограничен. Это связано с тем, что земельным участком является не просто какая-то часть земной поверхности («участок земли»), а обладающая идеальной природой индивидуально-определённая вещь, которая выступает в гражданском обороте либо в качестве учтённого объекта недвижимости – в случае, если земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт после вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, либо в качестве ранее учтённого объекта недвижимости, если:

• земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учёт, но был в установленном порядке отведён до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»,
• земельный участок поставлен на кадастровый учёт в период действия Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»,
• земельный участок поставлен на кадастровый учёт после вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, но был отведён до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Обусловлено данное обстоятельство именно идеальной, то есть нематериальной природой земельного участка, который формируется только с момента образования (ранее – отвода) в установленном законом порядке, в отличие от случаев приобретения прав собственности на объекты материального мира, обладающие свойствами недвижимой вещи, которые формируются с момента их фактического создания.

Положениями ст. 234 Гражданского кодекса РФ установлены условия, при которых иск о признании права собственности в порядке приобретательной давности может быть удовлетворён. Одним из таких условий является добросовестность владения. Понятие добросовестного владения раскрывается в п. 15 постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому владение является добросовестным, если «лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности».

Витиеватая формулировка. Если излагать доступным языком, то владение является добросовестным, если лицо в момент приобретения вещи не знало о том, что существуют обстоятельства юридического характера, которые делают приобретение права собственности невозможным. По сути такое понимание добросовестности давностного владения подразумевает добросовестное заблуждение давностного владельца относительно юридических оснований приобретения права собственности. В свою очередь, согласно позиции высших судов РФ, изложенных в постановлении от 29.04.2010 № 22, отсутствие добросовестного заблуждения, а именно осознание того, что право собственности не могло возникнуть, влечёт за собой невозможность удовлетворения иска о признании права собственности в порядке приобретательной давности. Приведу пример из своей практики. Однажды мною в интересах моего клиента заявлялся иск о признании права собственности на гараж, который был приобретён истцом у гражданина не на основании договора купли-продажи, а на основании письменной расписки, что обусловлено тем, что право собственности на гараж не было зарегистрировано за продавцом в ЕГРН. С учётом данного обстоятельства Ленинградский районный суд г. Калининграда (решение от 09.07.2020 по делу № 2-1341/2020) в удовлетворении иска отказал, посчитав, что осознание истцом-покупателем отсутствия зарегистрированного права собственности на гараж в ЕГРН свидетельствовало о том, что он, с учётом положений действующего на тот момент Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, осознавал отсутствие оснований для возникновения за собой права собственности на гараж.

Настоящая статья подготовлена в результата тщательного анализа решения Конституционного суда РФ, предметом рассмотрения которого являлась ситуация, в которой один гражданин продал другому гараж и ранее отводённый под него земельный участок, который принадлежал продавцу не на праве собственности, а на праве пожизненного наследуемого владения. Речь идёт об определении Конституционного суда РФ от 26.11.2020 № 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Волкова».

Право пожизненного наследуемого владения было впервые введено в действие  Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 года, а в последующем был установлено и Земельным кодексом РСФСР 1991 года. Земельные участки на данном виде права предоставлялись до декабря 1993 года, когда в связи с изданием Президентом РФ Указа от 24.12.1993 № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» все нормы Земельного кодекса РСФСР, регулирующие отношения по предоставлению земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения, были отменены. После отмены соответствующих норм земельного законодательства земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения больше не предоставлялись, но это вид права сохранялся за их правообладателями, которые наделялись возможностью переоформить данное право на право собственности. В настоящее время право переоформления права пожизненного наследуемого владения на право собственности предусмотрено ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Суды общей юрисдикции, рассматривавшие иск гражданина В.В. Волкова о признании права собственности на земельный участок под гаражом в порядке приобретательной давности, при вынесении решений об отказе в удовлетворении иска и оставлении соответствующих кассационных жалоб без удовлетворения руководствовались тем, что, приобретая по договору земельный участок, находящийся не в собственности, а принадлежащий продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, из чего следовало, что его фактическим собственником (распорядителем) является муниципалитет, покупатель не мог не осознать, что юридические основания для приобретения им права собственности отсутствуют, в связи с чем давностное владение гражданина В.В. Волкова не может считаться добросовестным. В.В. Волков обжаловал конституционность положений ст. 234 Гражданского кодекса РФ, аргументируя тем, что по смыслу, придаваемому правоприменительной практикой, « … п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ препятствует признанию права собственности в силу приобретательной давности за лицом, которому прежний правообладатель передал имущество по договору без нарушения прав и законных интересов других лиц». Конституционная жалоба была принята к рассмотрению.

В первую очередь, Конституционный суд РФ совершенно справедливо и крайне своевременно признал, что существующий критерий добросовестности давностного владения элеметарно не учитывает всех закономерностей судебной практики по делам о признании прав собственности на объекты недвижимости в порядке приобретательной давности, а также противоречит смыслу, заложенному в п. 4 ст. 234 Гражданского кодекса РФ.

Напомним, что в соответствии с п. 4 ст. 234 Гражданского кодекса РФ для лица-добросовестного владельца, к которому владение на вещь перешло при посредничестве  незаконных действий других лиц, и у которого такая вещь могла бы быть истребована посредством предъявления виндикационного иска, течение 15-летнего срока давностного владения начинает течь с момента поступления вещи в его открытое владение. Исключительно важные разъяснения к п. 4 ст. 234 Гражданского кодекса РФ содержатся в п. 18 постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому «… Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества». Фантастически важное разъяснение. По сути из него напрямую следует, что концепция так называемого «добросовестного заблуждения», исходя из которой давностное владение считается добросовестным, если лицо не знало об отсутствии обстоятельств, делающих возникновение права собственности невозможным, является несостоятельной как не исчерпывающая все случаи, в которых допускается удовлетворение исков о признании прав собственности на вещи в порядке приобретательной давности. Ведь совершенно очевидно, что если к давностному владельцу когда-либо был предъявлен виндикационный иск, то есть иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в удовлетворении которого было отказано, то давностный владелец не мог не знать о том, что владение перешло к нему незаконно, соответственно, не мог не знать об отсутствии оснований возникновения права собственности.

В результате этого Конституционный суд делает крайне важные выводы следующего содержания: «Таким образом, складывающаяся в последнее время практика применения положений о приобретательной давности свидетельствует, что для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. Добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности», «Таким образом, понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК Российской Федерации».

Анализируя судебную практику по рассматриваемой категории дел, Конституционный суд РФ отмечает, что для приобретения права собственности в порядке приобретательной давности не требуется, чтобы предыдущий собственник вещи совершал активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности. «Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 октября 2019 года № 4-КГ19- 55 и др.)».

Резумируя вышеуказанные рассуждения, Конституционный суд РФ, применительно к возможности приобретения в порядке приобретательной давности права собственности на земельные участки, предоставленные предыдущему владельцу на праве пожизненного наследуемого владения, делает основополагающий вывод: «Не может с учетом сказанного опровергать добросовестность давностного владельца и сама по себе презумпция государственной собственности на землю (пункт 2 статьи 214 ГК Российской Федерации), поскольку ограничение для приобретения земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по давности владения ставит частных лиц в заведомо невыгодное положение по отношению к публично-правовым образованиям, что нарушает принцип равенства субъектов гражданского права (пункт 1 статьи 2 и пункт 4 статьи 212 ГК Российской Федерации) и вступает в противоречие со статьями 8 (часть 2) и 19 (часть 1) Конституции Российской Федерации».

Исключительно важное решение Конституционного суда РФ, которое позволяет прийти к двум фундаментальным выводам:

1. Отныне осознание обстоятельств, которые формально исключают возможность перехода права собственности, то есть отсутствие так называемого «добросовестного заблуждения», больше не является препятствием к приобретению права собственности в порядке приобретательной давности;
2. Право собственности в порядке приобретательной давности может быть приобретено на земельные участки, которые принадлежали предыдущему владельцу, передавшему имущество давностному владельцу, не только на праве собственности, но и на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения (право аренды к таким видам прав не относится, поскольку передача права аренды на земельный участок предусматривает у нового приобретателя возникновение своего права аренды, которое без предусмотренных законом оснований в право собственности трансформироваться не может, даже если с момента приобретения земельного участка в аренду прошло 15 лет).