1 июля 2026 года Президиум Верховного суда РФ утвердил новый Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Рассматриваем наиболее релевантные новые точки зрения.
Первое июля 2026 года было отмечено тем, что Верховный суд РФ опубликовал сразу три тематических обзора судебной практики. Среди утверждённых обзоров особое значение имеет очередной Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Очередным данный обзор является постольку, поскольку ранее Президиум Верховного суда РФ уже публиковал тематические обзоры по данной проблематике в 2014 году и в 2022 году. По итогам изучения нового Обзора мне представляется возможным утверждать, что большинство содержащихся в нём позиции так или иначе повторяет точки зрения, представленные в ранее опубликованных Обзорах, а также в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», однако обнаруживаются и новые важные точки зрения, которые мне хотелось бы рассмотреть в сегодняшней публикации. Итак, приступим.
1. Объект недвижимости, возведённый лицом, которое приобрело право аренды земельного участка на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, не может считаться самовольной постройкой, если такое соглашение признано недействительной сделкой (п. 7 Обзора)
Предметом рассмотрения Верховного суда РФ являлась ситуация, которая сводилась к тому, что общество передало право аренды на земельный участок с разрешённым использованием «для строительство деревообрабатывающего предприятия» компании, которая после приобретения права аренды возвела на земельном участке объект незавершённого строительства и добилась регистрация на него права собственности. В последующем судебным решением сделка по уступке прав и обязанностей по договору аренды была признана недействительной. После этого общество, снова став, таким образом, арендатором земельного участка, ссылаясь, в том числе, на прекращение действия разрешения на строительство, обратилось в суд с иском к компании о признании объекта незавершённого строительства самовольной постройкой и его сносе. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций, рассматривавшие дело, отказали обществу в удовлетворении искового заявления, руководствуясь тем, что объект был возведён на основании действующего разрешения на строительство, и тем, что назначение объекта соответствовало виду разрешённого использования земельного участка. Верховный суд РФ позицию судов нижестоящих инстанций полностью поддержал. Таким образом, ситуация, при которой право аренды земельного участка принадлежит одному лицу, а возведённый на таком земельном участке объект капитального строительства – другому лицу, была расценена судами в качестве приемлемой. Несовпадение в одном лице арендатора земельного участка и собственника возведённого на нём объекта не свидетельствует о том, что такой объект представляет собой самовольную постройку, если доказано, что такой объект был возведён в период действия разрешения на строительство и на основании договора аренды земельного участка, срок которого не истёк.
2. Незаконное изменение вида разрешённого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения на виды, допускающие возможность возведения индивидуальных жилых домов, влечёт признание объектов, возведённых на таких земельных участках, самовольными постройками (п. 8 Обзора)
Основной посыл для правоприменителей, который был сформулирован Верховным судом РФ за счёт включения соответствующей позиции в Обзор судебной практики, состоит в том, что до перевода земельных участков, отнесённых к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», в другую категорию земель не допускается изменение вида разрешённого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения на виды, допускающие возведение индивидуальных жилых домов. В связи с этим напомним, что на земельных участках сельскохозяйственного назначения индивидуальные жилые дома могут быть возведены только крестьянскими фермерским хозяйствами, либо гражданами на садовых земельных участках, если они расположены в границах садоводческого товарищества. В остальных случаях возведение жилых домов на земельных участках сельскохозяйственного назначения не допускается. Соответственно, признание процедуры изменения разрешённого использования предоставленных в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения – с согласия публичных собственников (в рассматриваемой ситуации публичным собственников являлось территориальное управления Росимущества) – на виды, допускающие возведение индивидуальных жилых домов, незаконным, влечёт признание объектов, возведённых на таких земельных участках после изменения их видов разрешённого использования, самовольными постройками. Таким образом, незаконно установленные виды разрешённого использования земельных участков не способны легализовать возведённые на таких земельных участках объекты.
3. Объекты капитального строительства, которые имеют ту же функцию, что и основной объект, и возведены без получения разрешения на строительство, не могут считаться объектами вспомогательного назначения и имеют статус самовольных построек (п. 12 Обзора)
Верховный суд РФ рассматривал дело по иску органа публичной власти к арендатору публичного земельного участка, который в соответствии с его видом разрешённого использования возвёл на основании разрешительной документации здание торгово-складского комплекса, о признании самовольными постройками трёх дополнительных зданий с тем же функциональным назначением, которые были возведены на том же земельном участке. Застройщик ссылался на то, что три дополнительных здания имеют вспомогательное назначение, в связи с чем могут быть возведены без получения разрешения на строительство. Верховный суд РФ, оставляя в силе решения суда первой инстанции, которым исковые требования были удовлетворены, с позицией застройщика не согласился, посчитав, что «… не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основным (главным) объектом». Большое значение в контексте анализируемой позиции имеет тот факт, что Верховный суд РФ сформулировал чёткий критерий отнесения тех или иных зданий к объектам вспомогательного назначения. Так, в частности, Верховный суд РФ указал следующее: «… основными критериями отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию». Таким образом, при поиске ответа на вопрос, следует ли рассматривать возведённое здание в качестве основного или вспомогательного объекта, необходимо оценивать функциональное назначение такого объекта путём сопоставления с функциональным назначением основного объекта, который возведен на земельном участке с соблюдением надлежащей процедуры, урегулированной нормами градостроительного законодательства.
4. Изменение функционального назначения здания, которое было реализовано без реализации процедуры реконструкции такого объекта, не может быть осуществлено путём признания права собственности на этот же объект с иным видом функционального назначения в качестве самовольной постройки (п. 15 Обзора)
Собственник объекта, зарегистрированного в ЕГРН в качестве индивидуального жилого дома, без получения разрешения на реконструкцию изменил назначение своего объекта на гостиницу, и обратился в суд с исковым заявлением о признании права собственности на гостиницу как на самовольную постройку. Суд первой инстанции согласился с позицией истца и удовлетворил исковое заявление. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил. Кассационный суд общей юрисдикции согласился с судом апелляционной инстанции. Верховный суд РФ поддержал позицию судов апелляционной и кассационной инстанций, придя к выводу о том, что «… обращаясь с иском о признании права собственности на самовольную постройку как на гостиницу, по сути, собственник просил изменить функциональное назначение строения на нежилое», а также отметив, что «… обращение собственника индивидуального жилого дома с иском о признании права собственности на нежилой объект направлено на подмену процедуры перевода жилого объекта в нежилой и не подлежит удовлетворению по основаниям, установленным статьей 222 ГК РФ».
Таким образом, можно утверждать, что единственным правильным способом изменения функционального назначения объекта капитального строительства является процедура реконструкции, урегулированная нормами Градостроительного кодекса РФ, которая, в зависимости от специфики ситуации, также может потребовать проведение процедуры перевода соответствующего объекта из жилого в нежилой фонд. Инициирование судебного процесса о признании права собственности на объект, в отношении которого право собственности уже зарегистрировано, является ненадлежащим способом решения соответствующей юридической проблемы.
5. При рассмотрении вопроса о признании объекта недвижимости самовольной постройкой принципиальное значение имеет разрешение спора о границах смежных земельных участков (п. 16 Обзора)
Верховный суд РФ рассматривал спор по иску гаражного кооператива к владельцу гаража, под которым был сформирован отдельный земельный участок, о признании такого гаража самовольной постройкой в связи с тем, что гараж частично расположен на земельном участке, сформированным под гаражным кооперативом. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции поддержал решение суда первой инстанции, однако суд кассационной инстанции судебные акты судов нижестоящих инстанций отменил, руководствуясь тем, что владелец гаража является членом гаражного кооператива, а также сослался на то, что земельный участок, сформированный под гаражным кооперативом, является декларативным, то есть сведения о его границах в ЕГРН отсутствуют. Верховный суд РФ, рассматривая дело, отметил, что суды нижестоящих инстанций не проанализировали «… законодательство, регламентирующее процедуру проведения межевания земельных участков при уточнении их границ». Основной вывод Верховного суда РФ сводился к выводу о тому, что «… не может быть признан самовольной постройкой гараж, построенный членом кооператива на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке гаражному кооперативу, без проверки законности постановки на кадастровый учет смежного земельного участка общества в части границ, пересекающих объект недвижимости, то есть без разрешения земельного спора относительно границ между смежными землепользователями».
Таким образом, Верховный суд РФ констатировал, что необходимым условием надлежащего рассмотрения спора о самовольной постройке является разрешение связанного с ним межевого спора, то есть спора о границах земельных участков.
6. Бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о соблюдении норм градостроительного и иного законодательства при возведении объекта капитального строительства, должно быть возложено не на истца, а на лицо, которое осуществило возведение самовольной постройки (п. 26)
Профессиональные юристы прекрасно осведомлены о том, что бремя доказывания в гражданском процессе, по общему правилу, возложено на истца (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ). Вместе с тем, как следует из судебной позиции, нашедшей своё отражение в анализируемом нами Обзоре судебной практики, для споров о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой из вышеуказанного правила должно быть сделано важное исключение – бремя доказывания правомерности возведения объекта, относительно которого имеются основания для вывода о его возведении с нарушением норм градостроительных и технических правил, возлагается не на истца, а на лицо, которое возвело «подозрительный объект».
Так, администрация обратилась в суд с иском к собственнику земельного участка, в границах которого без получения разрешения на строительство был возведён объект незавершённого строительства со строительными элементами, которые потенциально могли быть источниками угрозы для жизни и здоровья неопределённого круга лиц. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций оставили исковое заявление органа местного самоуправления без удовлетворения, руководствуясь тем, что проверка объекта на предмет соответствия строительным нормам не представляется возможной, истец не представил доказательства нарушения данных норм на стадии возведения объекта незавершённого строительства, а также не выступил с ходатайством о назначении строительно-технической экспертизы. Верховный суд РФ с мнением судов нижестоящих инстанций не согласился, посчитав, что возложение бремени доказывания только на истца представляет ошибочный правовой подход. В частности, Верховный суд РФ отметил следующее: «… при рассмотрении спора по данному делу суды возложили бремя доказывания только на истца, не истребовав у ответчика разрешительную документацию, подтверждение желания сохранить постройку, доказательства отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан. В свою очередь администрация города представила акты обследования с фотоматериалами, указывающими на явное наличие угрозы жизни и здоровью граждан, поскольку спорный объект находится в непосредственной близости от жилых домов, детской площадки, земельный участок фактически является придомовой территорией. В силу части 2 статьи 48, части 1 статьи 51, статьи 55 ГрК РФ разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию являются документами, подтверждающими безопасность здания для жизни и здоровья людей при его эксплуатации, отсутствие которых порождает обязанность ответчика подтвердить безопасность здания надлежащими документами». Релевантность рассматриваемой позиции также обусловлена тем, что Верховный суд РФ сформулировал принцип, согласно которому отсутствие разрешения на строительство заведомо свидетельствует о потенциальной опасности возведённого объекта. «Возведение постройки без получения разрешения на строительство и, следовательно, без осуществления уполномоченными органами государственного строительного надзора за ходом строительства в случаях, когда такой надзор является необходимым, создает опровержимую презумпцию потенциальной опасности возведенной постройки» – подытожил Верховный суд РФ. Соответственно, такого рода презумпция должна быть опровергнута ответчиком, то есть лицом, которое выступает в качестве застройщика. Следовательно, в случае предъявления искового требования о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой именно на застройщика возлагается бремя доказывания факта соблюдения строительных норм и правил.
Таковы новые и наиболее релевантные позиции и мнения Верховного суда РФ, на которые мне хотелось бы обратить внимание по результатам анализа Обзора судебной практики ВС РФ по делам, связанным с самовольным строительством, который утверждён Президиумом Верховного суда РФ 1 июля 2026 года. Отмечу, что судебная практика в рассматриваемой сфере находится в постоянном развитии, в связи с чем в будущем будут неизбежно новые принципиальные точки зрения, которые нужно будет учитывать в процессе правоприменения.
