Исковое заявление администрации о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и его сносе может быть удовлетворено даже в том случае, если такой объект расположен на земельном участке, который находится в частной собственности
Вокруг института самовольной постройки, который, будучи междисциплинарным правовым институтом, находится на стыке земельного и градостроительного прав, с неизбежностью циркулирует большое количество спорных юридических ситуаций, которые нуждаются в своём правильном разрешении во избежание кривотолков, возникающих в правоприменительной практике. К числу таких спорных вопросов относится вопрос о том, какой субъект вправе быть истцом по иску о признании того или иного объекта самовольной постройкой. В связи с этими необходимо иметь ввиду, что обычно на практике инициатором судебного разбирательства, вытекающего из норм статьи 222 Гражданского кодекса РФ, является правообладатель земельного участка, в границах которого возведён объект самовольного строительства. Например, по итогам проверочных мероприятий администрация выявляет капитальный объект, расположенный на публичном земельном участке без правоустанавливающего документа на землю, и «выходит» в суд с иском о признании такого объекта самовольной постройкой и его сносе. Такие ситуации являются максимально простыми и не нуждаются в дополнительном комментировании. Больше вопросов возникает в ситуациях, когда сведения о выявлении самовольной постройки достигают орган местного самоуправления в случае, когда самовольно возведённый объект расположен в границах земельного участка, который принадлежит его правообладателю на праве частной собственности. Если в такой ситуации администрация выходит в суд от имени муниципалитета с иском о сносе такого объекта по ст. 222 Гражданского кодекса РФ, на стороне ответчика – лица, которое возвело самовольную постройку – возникает соблазн сослаться на то, что исковое заявление не может быть удовлетворено, поскольку нахождение соответствующего земельного участка в частной собственности исключает возможность нарушения прав и законных интересов органа местного самоуправления (насколько известно, условием удовлетворения гражданско-правового иска является не только незаконность действий, но и нарушение ими прав истца).
Однако, изучение позиций высших судов РФ и закономерностей судебной практики однозначно свидетельствует о том, что рассмотренный нами аргумент ответчика, который сразу же приходит на ум при выстраивании защитной позиции по делу, является неубедительным, и его использование не пригодно для того, чтобы заручиться поддержкой суда и «перетянуть его на свою сторону» при разрешении им иска о сносе самовольной постройки. Что нам необходимо иметь в виду?
Важно учитывать, что в силу позиции Президиума Верховного суда РФ, проиллюстрированной в п. 11 Обзора судебной практики, по делам, связанным с самовольным строительством, который утверждён 16.11.2022, «… при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права». Таким образом, при подаче иска о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления должен обладать материально-правовым интересом, который, на первый взгляд, отсутствует в том случае, если самовольная постройка расположена на земельном участке, который находится в частной собственности. Однако, такого рода вывод является преждевременным и недальновидным, поскольку, исходя из рассматриваемой точки зрения Президиума Верховного суда РФ, материально-правовой интерес имеет не только частноправовую, но и публично-правовую составляющую. Так, в частности, Президиум Верховного суда РФ отметил следующее: «… Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил). Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении № 10/22, с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом». Таким образом, истцом по иску, вытекающему из ст. 222 Гражданского кодекса РФ, может выступать не только собственник земельного участка, в границах которого расположена самовольная постройка, но и иной субъект, который, обращаясь с иском о сносе самовольной постройки, преследует цель удовлетворения публичного интереса, заключающегося в необходимости устранения нарушения, которое противоречит интересам общества, муниципалитета и государства.
Для правового обеспечения возможностей органов местного самоуправления инициировать судебные разбирательства по признанию неправомерно возведённых объектов самовольными постройками и их принудительному сносу законодателем была специально введена в действие правовая норма п. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ, которая прямо предусматривает обязанность органов местного самоуправления – в течение двадцати дней после получения «сигнала» о выявлении самовольной постройки, в том числе, по итогам проверочных мероприятий, проведённых в рамках государственного земельного надзора или муниципального земельного контроля, – совершить действия, направленные на устранение самовольной постройки, либо путём принятия решения о признании объекта самовольной постройки во внесудебном порядке в соответствии с п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (если самовольная постройка расположена на публичном земельном участке без правоустанавливающего документа), либо путём обращения в суд «…с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями».
Правильность изложенного выше правового подхода подтверждает и судебная практика. Так, некоторое время назад мне довелось участвовать на стадии рассмотрения в суде апелляционной инстанции дела по иску администрации города Калининграда к гражданам, являющимся фактическими владельцами гаражей, расположенных на земельном участке, который находится в частной собственности АО «Корпорация развития Калининградской области». Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, которым исковые требования муниципалитета были удовлетворены, Калининградский областной суд в своём апелляционном определении от 14 января 2026 года по делу № 33-222/2026, отметил следующее: «… В силу положений ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ орган местного самоуправления городского округа по месту нахождения самовольной постройки вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки. При этом не имеет правового значения в чьей собственности находится земельный участок, на котором расположена самовольная постройка».
Таким образом, представляется возможным утверждать, что нахождение объекта недвижимости, в отношении которого подан иск о признании его самовольной постройкой, в границах земельного участка, находящегося в частной собственности, не является аргументом, на котором может быть выстроена эффективная защитная линия. Существование самовольной постройки рассматривается судами в качестве нарушения, посягающего на публичные интересы, в связи с чем органы публичной власти вправе обращаться с исками о сносе самовольных построек вне зависимости от того, кто является правообладателем соответствующего земельного участка.
