Как оформить право собственности на гаражный бокс в гаражном кооперативе?
Статья утрачивает актуальность с момента вступления в силу с 1 сентября 2021 года Федерального закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ. Обзор положений “гаражной амнистии” представлен в заметках, опубликованных в разделе “Новости”:– заметка от 1 марта 2021 года “Проект закона о “гаражной амнистии” принят Государственной Думой в первом чтении: рассматриваем суть предлагаемых нововведений”,– заметка от 28 апреля 2021 года “Закон о гаражной амнистии принят: обзор ранее нерассмотренных нововведений
В самом начале шестидесятых годов прошлого века, в качестве ответной меры на резкий рост автомобилизации населения, руководством советского государства было инициировано массовое строительство гаражных кооперативов.
24 сентября 1960 года Советом министров РСФСР было издано постановление № 1475 «Об организации кооперативов по строительству и эксплуатации коллективных гаражей — стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев».
К слову, решение проблемы хранения личных автомобилей было не единственным поводом для создания гаражных кооперативов как новой формы общественных объединений. Гаражные кооперативы были призваны создать условия для психологической разрядки автолюбителей, дать возможность мужчине обрести «отдушину», «свой угол», платформу для реализации своих творческих способностей – многие из нас прекрасно помнят о том, сколько времени проводили в гаражах наши отцы и дедушки. В советское время гараж выступал не просто местом для хранения личного автомобиля. Некоторые особо изобретательные автовладельцы организовывали в гаражах мастерские, а также склады и погребы, в которых хранились съестные припасы и прочие важные для хозяйства вещи.
Исходя из своего опыта работы в калининградской городской администрации, по итогам изучения многих десятков архивных дел, хранящихся в калининградском городском архиве, могу сказать, что схема создания гаражных обществ и кооперативов в Калининграде была следующей. Сначала калининградский горисполком принимал решение об отводе одному из райисполкомов земельного участка для строительства гаражей. Горисполком формировал архитектурно-планировочное задание для райисполкома. При райисполкоме формировались районные ячейки ВДОАМ (Всероссийское добровольное общество автомотолюбителей) – впоследствии ВОА (Всероссийское общество автомобилистов). Члены районной ячейки ВДОАМ принимали решение о создании конкретного гаражного общества или кооператива. В подавляющем большинстве случаев, вплоть до распада СССР, правообладателем земельного участка, на котором размещался гаражный кооператив, оставался райисполком. Однако, в 80е годы XX века имели место случаи, когда райисполкомы передавали земельные участки конкретным гаражным обществам на праве бессрочного пользования.
После распада СССР и смены общественно-экономической формации калининградская администрация, а в последующем – мэрия, начала процесс массовой передачи земельных участков, ранее отведённых райисполкомам, в аренду конкретным гаражным обществам и кооперативам. Собственно, подавляющее большинство договоров аренды с гаражными общества и кооперативами было заключено именно в 90-е годы.
Основная проблема, с которой сталкиваются владельцы конкретных гаражных боксов, состоит в том, что, как правило, эти объекты не состоят на кадастровом учёте, а права собственности на них за конкретными гражданами не зарегистрированы. Это вполне закономерно. Урегулирование правоотношений с гаражными кооперативами со стороны органов местного самоуправления ограничивалось только предоставлением земельного участка, что, само по себе, не предполагало закрепление гаражных боксов за конкретными гражданами. Случаи выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию гаражных обществ как целостного недвижимого комплекса имели место, но они были единичными. Практика ввода в эксплуатацию отдельно стоящих гаражей, которые до поры до времени, а именно до 2000 года, предоставлялись заслуженным жителями города Калининграда, на гаражные общества не распространялась.
Трудности гаражевладельцев также усугубляются отсутствием должной законодательной базы.
Единственной правовой нормой, относящейся к гаражным кооперативам, является правовая норма п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает правило о том, что член гаражного кооператива приобретает право собственности на гараж после полного выплата паевого взноса.
В условиях города Калининграда данная правовая норма не применяется, поскольку общественные объединения, называющие себя гаражными кооперативами, являются таковыми лишь номинально, по названию. Гаражным кооперативом может быть лишь та организация, в составе которой сформулирован паевой фонд, подразделённый на отдельные паи, принадлежащие конкретным членам кооператива. В гаражных кооперативах, созданных на территории Калининграда, паевой фонд не формировался. Поэтому в действительности гаражные кооперативы являются обычными гаражными обществами.
Действующие в настоящее время федеральные законы, регулирующие вопросы, связанные с кооперацией, на гаражные кооперативы не распространяются. В частности, статья 2 Федерального закона от 19.06.1992 № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» напрямую гласит о том, что его положения не действуют в отношении специализированных потребительских кооперативов, в том числе, гаражных.
В такой ситуации на помощь могли бы прийти положения Федерального закона от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах». Однако из статьи 2 данного закона следует, что он регулирует деятельность кооперативов, осуществляющих переработку, сбыт промышленной и иной продукции, торговлю, строительство, бытовое и иные виды обслуживания, добычу полезных ископаемых, других природных ресурсов, сбор и переработку вторичного сырья, проведение научно-исследовательских, проектно-конструкторских работ, а также оказывающих медицинские, правовые, маркетинговые и другие не запрещенные законом виды услуг. Следовательно, деятельность специализированных гаражных кооперативов из-под действия рассматриваемого закона также изъята.
Законодательные новации, которые в последнее время пользуются большим вниманием со стороны общественности в связи с обсуждением такой темы как «гаражная амнистия», пока что не смогли дорасти до уровня закона.
В этой связи необходимо упомянуть очень интересный законопроект № 1043216-6 «О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях», который задумывался как весьма мощный регулятор общественных отношений, складывающихся между гаражным кооперативом и его членами. В частности, законопроект предусматривал введение чёткого понятийного аппарата, определение структуры и правового режима имущества общего пользования в гаражным кооперативе по аналогии с имуществом общего пользования в многоквартирных домах, порядок проведения общих собраний членами гаражного кооператива и принятия коллегиальных решений, порядок учреждения гаражных кооперативов и прочие важные организационные вопросы.
К сожалению, этот законопроект был отклонён и так и не был принят Государственной думой РФ.
В настоящее время в Государственной думе РФ рассматривается более ёмкий по размеру законопроект № 231050-7 «О внесении изменений в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Этот законопроект предусматривает процедуру кадастрового учета и упрощённой регистрации прав собственности в отношении гаражей и гаражных боксов. В частности, законопроект предусматривает весьма интересное нововведение о допустимости кадастрового учёта отдельных гаражных боксов в составе гаражного комплекса (так называемого «ряда гаражей») без кадастрового учёта самого гаражного комплекса, если такой гаражный комплекс создан до 1 января 2013 года, то есть до того момента, когда в сферу государственного кадастрового учёта были вовлечены объекты капитального строительства (до 1 января 2013 года объектом кадастрового учёта являлись только земельные участки). Также законопроект содержит положения, касающиеся регистрации прав собственности на гаражные боксы в упрощённом порядке. Воспроизводя правило о возможности регистрации права собственности на гараж на основании справки о полной выплате паевого взноса (п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ), законопроект дополнительно предусматривает, что основанием для государственной регистрации права на гараж выступает документ о предоставлении гаражному кооперативу земельного участка.
В отсутствие должной законодательной базы в Калининграде на практике были выработаны несколько подходов, которые в ограниченном объеме позволяли, либо позволяют решать вопросы с регистрацией прав собственности на гаражи.
Подход № 1. Передача земельного участка, образованного под гаражным кооперативом, в субаренду.
В соответствии с этим подходом в период времени приблизительно между 2013 и 2017 годами права собственности на гаражи смогли зарегистрировать сотни автолюбителей.
В рамках этого подхода гаражный кооператив, арендующий земельный участок, заключает с отдельными гаражевладельцами договор субаренды. Договор субаренды представляет собой вполне достаточный правоустанавливающий документ на земельный участок, на основании которого субарендатор – владелец неоформленного гаража с приложением выполненного кадастровым инженером технического плана вправе подать заявление о регистрации права собственности на гараж в упрощённом порядке в соответствии с п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В течение указанного выше промежутка времени данная схема работала идеально. Слом начался с того момента, когда калининградская городская администрация перестала предусматривать в новых договорах аренды, заключаемых с гаражными кооперативами, условие о праве передаче земельного участка в субаренду.
Вместе с тем, те гаражные кооперативы, которые имеют действующий договор аренды, предусматривающий такое право, пока что могут чувствовать себя вполне вольготно.
Подход № 2. Переуступка права аренды на земельный участок от гаражного кооператива владельцам гаражей.
Самый проблемный, неудобоваримый и нецелесообразный вариант. На моей памяти был опробован в городе только единожды в случае с КГС «За рулем», что находится на ул. Спортивной. Гаражное общество, по всей видимости, не имея возможности передать участок в субаренду, заключило с владельцами гаражей несколько десятков соглашений об уступке прав и обязанностей по договору аренды. Как результат, в отличие от ситуации с подходом № 1, владельцы гаражей становились не субарендаторами, а полноправными арендаторами земельного участка наравне с остальными гаражными обществами. Став правообладателями земельного участка, арендаторы добивались регистрации прав собственности на гаражи также в упрощённом порядке в рамках процедуры, которая предусмотрена п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Проблемность этого подхода объясняется трудностями, которые возникают при переоформлении земельных отношений. Поскольку заключение нового договора требует расторжения старого договора аренды, органу местного самоуправления приходится обеспечивать расторжение с каждым арендатором в отдельности.
Насколько мне известно, в случае с КГС «За рулем» проблема была решена путем рассылки арендаторам нескольких сотен уведомлений о прекращении действия договора аренды в связи с истечением его срока – именно на основании этих уведомлений, которые были адресованы каждому из арендаторов земельного участка, администрацией и направлялись в Росреестр заявления о прекращении договора в одностороннем порядке.
Подход № 3. Признание права собственности на гараж в судебном порядке путём предъявления иска о признании права собственности.
Довольно медленный, но на данный момент самый «рабочий» вариант. В 2017-2018 годах был успешно опробован на практике гаражным обществом ООАВГ «Вега», которое расположено на ул. Берёзовой. В качестве доказательственной базы по такого рода делам целесообразно представлять в суды договоры краткосрочной аренды, которые заключались с владельцами будущих гаражей райисполкомами, районными администрациями Калининграда или ВДОАМ / ВОА, которые действовали при органах местного самоуправления районного уровня. По этим краткосрочным договорам происходила передача земельных участков под строительство гаражей без их постановки на кадастровый учет. Наличие такого договора позволяет истцу успешно сослаться на п. 1 ст. 218 ГК РФ.
В некоторых ситуациях желательно подтвердить непрерывность пользования гаражом на протяжении более 15 лет – иногда истцы обосновывают свои исковые требования приобретательской давностью.
Насколько мне известно, суды охотно удовлетворяют такого рода исковые заявления. При этом многое конечно зависит от личностных качеств сотрудника калининградской городской администрации, который приходит в суд в качестве представителя муниципалитета по доверенности, выступающего ответчиком по спору.
Таково положение дел на сегодняшний день. Ситуации весьма типовые, однако в каждом случае всё-таки надо разбираться индивидуально.
Ждём прихода «гаражной амнистии» в лице изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».