07
Фев

В случае истечения срока аренды продлить действие договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, не получится даже в льготном порядке (в соответствии с Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ)

Для участников гражданских правоотношений в сфере землепользования уже давно не является секретом тот факт, что с 1 марта 2015 года в случае истечения срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, не могут быть применены положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, которым установлено правило о том, что в случае продолжения пользования имуществом по договору после истечения срока его действия и при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается продлённым на неопределённый срок. Напротив, в ходе масштабного обновления земельного законодательства, которое произошло восемь лет назад, законодатель высказался категорично, заявив, что, по общему правилу, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ). При таком положении дел «продление» права аренды возможно путём расторжения старого договора аренды и заключения нового договора аренды. Да, именно так и выглядит классическая модель переоформления земельных отношений по нормам Земельного кодекса РФ: «расторжение старого договора – заключение нового договора». Таким образом, законодатель отказался от ранее существовавшей модели переоформления земельных отношений, которая предусматривала заключение дополнительного соглашения об увеличении срока аренды земельного участка.

Однако, алгоритмика старой модели переоформления земельных отношений была использована в ходе создания правовых норм, рассчитанных на поддержку населения и бизнеса на фоме спецоперации на Украине. В разделе «Новости» мною ранее публиковалась заметка от 12 мая 2022 года о том, что законодателем был принят Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ, который содержит важные нормы земельного права. В частности, для арендаторов земельных участков, находящихся в публичной собственности, в п. 3 ст. 8 данного закона был предусмотрен алгоритм переоформления земельных отношений, который строится именно на принципе заключения дополнительного соглашения об увеличении срока аренды по ранее заключённому договору. К сожалению, алгоритм, о котором пойдёт речь в настоящей статье, будет функционировать только до 1 марта 2023 года, однако мне видится важным всё-таки остановиться на некоторых негласных и злободневных моментах, которые характеризуют порядок использования этого алгоритма и актуальны в данном контексте.

Для того, чтобы подобраться к тем вопросам, на которых мне хотелось бы остановиться в настоящей статье, процитируем без изъятий рассматриваемую правовую норму:

«Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

  1. на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;
  2. на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка».

Как показала судебная практика, если с применением пп. 1 п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ в том случае, когда обращение о подготовке соответствующего дополнительного соглашения подано до истечения срока договора аренды, всё предельно ясно, то применение рассматриваемой правовой нормы во втором случае, когда срок аренды истёк, но орган местного самоуправления не обратился в суд с иском о расторжении договора аренды, вызвало существенные кривотолки и разногласия. Ведь задумка законодателя кажется такой  заманчивой – срок аренды земельного участка безнадёжно истёк, однако в силу того, что орган местного самоуправления не заявил исковое заявление о расторжении договора, право аренды может быть всё равно продлено! Увы, в жизни всё оказалось намного прозаичнее.

Ко мне в прошлом году обратилась клиентка, между которой и администрацией Зеленоградского муниципального района Калининградской области был заключён договор аренды земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды истёк 1 января 2017 года. Само собой разумеется, что арендатор мечтал о том, чтобы любой ценой спасти договор и земельный участок. В силу отсутствия каких-либо других альтернатив, с учётом того, что администрацией в суд не было заявлено требование о расторжении истёкшего договора аренды земельного участка, я посоветовал обратиться в администрацию с заявлением о подготовке дополнительного соглашения об увеличении срока аренды в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ. В ответ на это  обращение мы получили отказ со ссылкой на то, что срок действия договора истёк. После этого я принялся искать судебную практику по поводу применения анализируемой правовой нормы. Судебная практика была найдена, и она полностью расставила все точки на «i».

Красноречивым примером судебного акта по интересующей нас проблематике может считаться постановление Десятого арбитражного апелляционного суда (г. Москва) от 06.10.2022 по делу № А41-33088/2022, который рассматривал административное дело по иску индивидуального предпринимателя о признании незаконными действий администрации в связи с отказом в заключении дополнительного соглашения, предусматривающего продление срока аренды земельного участка, в ситуации, когда срок аренды земельного участка истёк, но при этом администрация не обращалась в суд с иском о расторжении договора.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд отметил, что «… По своему юридическому смыслу приведенные нормы направлены на продление арендных отношений именно по действующим договорам, о чем помимо пункта 1 части 3 указанной статьи свидетельствует также формулировка «дополнительного соглашения … предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды» в указанной части». Ссылаясь на содержание законодательного процесса, арбитражный суд продолжил в следующем ключе: «Такое толкование косвенно подтверждается позицией, изложенной в пояснительной записке к проекту Федерального закона № 176651-8 «О внесении изменения в статью 8 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 04.08.2022), внесенному Сенаторами Российской Федерации, где, среди прочего, указано следующее. Принятие Закона № 58-ФЗ обусловлено необходимостью реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц. В пояснительной записке отмечено, что указанные меры были предложены с целью обеспечения возможности субъектам предпринимательской деятельности продлить действующий договор аренды земельного участка, обеспечивая возможность продолжения пользования земельными участками, договор аренды по которым истекает в 2022 году, и исключая вероятность в ближайшее время поиска новых земельных участков для осуществления своей деятельности». В итоге арбитражный суд признал, что при истёкшем сроке договора аренды отсутствие иска органа публичной власти о расторжении договора не является юридически значащим обстоятельством: «Ссылка подателя жалобы на отсутствие иска арендодателя о расторжении договора аренды является несостоятельной, поскольку срок действия спорного договора истек, следовательно, обязательства сторон договора прекращены. Соответственно, иск о расторжении такого договора не имеет правового смысла».

Вышеуказанное решение арбитражного суда полностью укладывается в канву судебной практики по интересующему нас вопросу.

Таким образом, мы можем прийти к выводу, что истечение срока аренды земельного участка на момент подачи обращения о подготовке дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока аренды – является обстоятельством, безусловно исключающим возможность продления аренды со стороны органа публичной власти даже в том случае, если им в суд не предъявлено исковое заявление о расторжении договора аренды.