12
Май

Чрезвычайное законодательство: в связи с вызовами вследствие спецоперации на Украине приняты нормы земельного права, рассчитанные на поддержку участников земельных правоотношений

Как и в период пандемии коронавируса, когда государством были введены в действие нормы земельного законодательства, направленные на поддержку участников земельных правоотношений (Федеральный закон от 8 июня 2020 г. № 166-ФЗ), на фоне вызовов для российского общества, связанных с проведением военной операции на территории Украины, руководством Российской Федерации принят пакет законодательных мер, направленных на то, чтобы стимулировать импортозамещение и компенсировать экономические потери, понесённые участниками правоотношений в сфере использования земель. Итогом этих усилий стало принятие Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также издание Правительством Российской Федерации постановления от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году». Тезисно рассмотрим наиболее важные нововведения, внесённые указанными нормативными правовыми актами.

1. Путём введения в действие правовых норм п.п. 3, 4 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ законодатель решил проблему огромного количества граждан, которые являются арендаторами земельных участков и в силу отсутствия на таких земельных участках объектов капитального строительства лишены возможности приобретения таких земельных участков без торгов в аренду на новый срок или в собственность в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Отныне арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности, вне зависимости от основания, по которому земельный участок был изначально предоставлен им в аренду, вправе повторно и без проведения торгов приобрести свои земельные участки в аренду на срок до трёх лет при условии, что:

– на момент обращения за таким предоставлением срок аренды не истёк,
– арендодателем не подано в суд исковое заявление о расторжении договора аренды,

– на дату обращения за предоставлением земельного участка у субъекта публичного права, предоставляющего земельный участок, отсутствует информация о нарушениях арендатором норм земельного законодательства, выявленных органом государственного земельного надзора (таким органом является Росреестр).

Бенефециарами рассматриваемой законодательной новеллы, в первую очередь, станут участники земельных правоотношений, которые земельные участки были предоставлены до 1 марта 2015 года в соответствии с утратившей силу ст. 34 Земельного кодекса РФ для целей, не связанных со строительством (например, с целью благоустройства индивидуальных жилых домов). Также выгодоприобретателями непременно станут арендаторы, которые земельные участки были предоставлены для завершения строительства объектов недвижимости на срок три года и которые не успели уложиться в этот трёхлетний срок.

Воспользоваться возможностью, предоставленной анализируемой правовой нормой, участники земельных правоотношений смогут до 1 марта 2023 года. Следует отметить, что законодатель, что крайне важно, установил сокращённые сроки подготовки субъектами публичного права дополнительных соглашений о продлении аренды – соглашения должны быть подготовлены в течение 5 дней с момента обращения арендатора земельного участка.

2. Во исполнение п. 1 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ Правительством РФ было принято постановление от 09.04.2022 № 629, которым были также введены в действие важнейшие нормы земельного права.

В первую очередь, на себя обращает внимание правовая норма пп. «а» п. 1 постановления, которая при условии отсутствия выявленных органом государственного земельного надзора нарушений норм земельного законодательства предусматривает возможность выкупа в собственность без проведения торгов («перевод из аренды в собственность») арендуемых земельных участков, предоставленных для личного подсобного хозяйства за пределами населённого пункта, а также для садоводства и огородничества.

Значимость анализируемой правовой нормы состоит в том, что возможность выкупа арендуемых земельных участков в собственность не поставлена в зависимость от наличия на соответствующих земельных участках находящихся в собственности объектов капитального строительства. В связи с этим стоит напомнить, что так называмые «полевые» земельные участки, предоставленные для личного подсобного хозяйства, не предназначены для возведения на них объектов недвижимости (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»). То же самое относится и к земельным участкам, предоставленным под огородничество (п. 4 ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ  «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», код 13.1 классификатора видов разрешённого использования земельных участков, утверждённого Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ (пп. 19 п. 2 ст. 39.6) арендуемый полевой земельный участок под личное подсобное хозяйство, а также земельный участок под огородничество могут быть приобретены без проведения торгов их действующим арендатором, но исключительно в аренду – приобретение в собственность Земельным кодексом РФ не предусмотрено. Таким образом, глаавными бенефециарами правовой нормы пп. «а» п. 1 постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 станут, прежде всего, арендаторы огороднических и полевых земельных участков под личное подсобное хозяйство, которые в силу целевого назначения этих земельных участков были лишены возможности приобрести их в собственность в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

3. Насколько известно, в границах населённых пунктов граждане и юридические лица вправе инициировать проведение аукционов по предоставлению земельных участков для целей, не связанных с индивидуальным жилищным строительством, личным подсобным хозяйством, крестьянским фермерским хозяйством и садоводством (процедура, урегулированная ст.ст. 39.11-39.12 Земельного кодекса РФ). Однако, применительно к таким намерениям законодателем было установлено одно очень серьёзное ограничение – дело в том, что в границах населённых пунктов, включая города федерального назначения Москву, Санкт-Петербург и Севастополь, аукцион не может быть инициирован путём подачи заявления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (пп. 1 п. 4 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ) – лица, заинтересованные в реализации строительных проектов, вынуждены лично обеспечивать разработку проекта межевания территории, что сопряжено с большими денежными и организационными затратами. Иными словами, согласно действующим нормам Земельного кодекса РФ инициирование аукциона по предоставлению земельного участка в собственность или аренду возможно только в том случае, если образование земельного участка с нужным застройщику видом разрешённого использование предусмотрено утверждённым проектом межевания. Само собой разумеется, что данная ситуация возможна только в том случае, если застройщик и разработчик проекта межевания совпадают в одном лице.

В контексте вышесказанного огромное значение приобретает правовая норма пп. «е» п. 1 постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629, которая предусматривает исключение из правила, установленного пп. 1 п. 4 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, а именно допускает инициировать аукционы на основании схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории в границах населённых пунктов – правда, за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Насколько известно, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории может быть утверждена в границах территории, в отношении которой не утверждён проект межевания (ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). Таким образом, отныне у застройщиков появляется значительно больше пространства для манёвра. Желая осуществить реализацию строительного проекта в границах части территории населённого пункта (за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), в отношении которой проект межевания территории не утверждён, застройщик может с учётом градостроительного регламента заложить в схему то градостроительное решение, которое будет оптимально учитывать его интерес.

Исключительно важные правовые нормы. В завершение отметим, что вышеуказанные новеллы, введённые в действие постановлением Правительства РФ от 09.04.2022 №629, не являются бессрочными, они распространяют своё действие только в течение 2022 года.