Что нужно учитывать в случае, когда для опровержения у объекта нежилого назначения статуса объекта самовольного строительства вы ссылаетесь на то, что такой объект был возведён до 1 января 1995 года?
При совершении в качестве истца наступательных процессуальных действий по искам о признании прав собственности на объекты нежилого назначения в порядке приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса РФ), а также при проведении в качестве ответчика оборонительных действий по искам о признании объектов нежилого назначения самовольными постройками (ст. 222 Гражданского кодекса РФ), в случае если соответствующий объект недвижимости возведён до 1 января 1995 года, к числу аргументов-джокеров земельного юриста относится аргумент на счёт того, что до вступления в силу с 1 января 1995 года Гражданского кодекса РФ в качестве самовольных построек могли интерпретироваться только объекты жилого назначения, а именно индивидуальные жилые дома. Это обусловлено тем, что исходя из названия и содержания действовавшей до 1 января 1995 года ст. 109 ГК РСФСР «Последствия самовольной постройки дома» объекты капитального строительства нежилого назначения не могли быть квалифицированы в качестве объекта самовольного строительства (данная точка зрения по этому вопросу была подробно проиллюстрирована в п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022). Вместе с тем, возможность применения рассматриваемого аргумента по судебному спору не снимает все юридические противоречия и неизбежно актуализирует вопрос о том, оформлены ли земельные отношения под соответствующим объектом нежилого назначения.
Действительно, допустим, что индивидуальный гараж, который администрация собирается признать самовольной постройкой, возведён до 1995 года. Однако, возникает закономерный вопрос следующего содержания: «А был ли заблаговременно образован земельный участок в границах территории, в пределах которой возведён такой объект?». И ведь на самом деле, допустим, что гараж построен до вступления в силу Гражданского кодекса РФ в период действия ст. 109 ГК РСФСР, но ведь мы прекрасно понимаем, что возведение объекта недвижимости «в чистом поле» на территории, в границах которой земельный участок не образован и не предоставлен, даже при использовании нашего аргумента-джокера не может свидетельствовать о правомерности соответствующей постройки, поскольку необходимым условием легализации объекта капитального строительств является наличие у лица, которое возвело объект, правоустанавливающего документа на землю. А какого мнения по этому вопросу придерживаются суды Калининградской области? Изучение судебных актов Калининградского областного суда свидетельствует о том, что подходы, продемонстрированные главным судом калининградского региона, не всегда последовательны.
Так, например, в 2023 году Калининградский областной суд, в качестве суда апелляционной инстанции, рассматривал по делу, по которому я представлял интересы истца, исковое заявление гражданки К.Л.В по иску о признании в порядке приобретательной давности права собственности на гараж, который был расположен на публичных землях, в границах которых земельные участки не были сформированы (единственное, что согласно техническому паспорту на многоквартирный дом, одна из квартир в котором принадлежала истцу, гараж некоторое время был отнесён к придомовой территории многоквартирного дома). Как следует из апелляционного определения от 18 июля 2023 года по делу № 33-2286/2023, которым решение суда первой инстанции было отменено, а исковое заявление о признании права собственности на гараж было удовлетворено, Калининградский областной суд, ссылаясь на положения ст. 109 ГК РСФСР, усмотрел возможность удовлетворения иска даже в ситуации, когда земельный участок под гаражом не был сформирован. Таким образом, по сути, имело место признание права собственности на объект, возведённый «в чистом поле».
Другой подход был проиллюстрирован Калининградским областным судом при рассмотрении искового заявления администрации ГО «Город Калининград» о признании самовольными постройками и сносе ряда индивидуальных гаражей, построенных в середине 70-х годов прошлого века, расположенных к югу от горжевого корпуса казарменного комплекса «Кронпринц» по пер. Грига напротив гаражного общества «Прогресс». Ситуация характеризовалась тем, что на момент рассмотрения искового заявления судом апелляционной инстанции (Ленинградский районный суд г. Калининграда признал гаражи самовольными постройками) гаражи были расположены в границах земельного участка с разрешённым использованием «под существующие общежитие», который изначально был образован в 1996 году и на момент рассмотрения дела в суде принадлежал на праве собственности АО «Корпорация развития Калининградской области». Однако, по делу было установлено, что на момент возведения гаражей во времена советской власти в середине 70-х годов XX века земельные участки под возведение гаражей не отводились, в связи с чем представлялось возможным исходить из того, что гаражи были возведены «в чистом поле». Наша сторона прибегла к аргументу на счёт того, что гаражи были возведены до 1 января 1995 года, в связи с чем не могли быть признаны самовольными постройками, но суд апелляционной инстанции отклонил данный аргумент, отметив следующее (апелляционное определение Калининградского областного суда от 14 января 2026 года по делу № 33-222/2026): «… Также правового значения не имеют и доводы апеллянтов о том, что спорные объекты построены до 1995 года, поскольку и до 1995 года пользование земельными участками не могло быть фактически самовольным, при этом пользование и владение объектами недвижимого имущества, то есть объектами, неразрывно связанными с землей, невозможно без использования земельного участка». Таким образом, Калининградский областной суд пришёл к закономерному и, на мой взгляд, единственно правильному выводу о том, что ссылка на положения ст. 109 ГК РСФСР не позволяет добиться легализации объекта, который был возведён в границах публичных земель при отсутствии сформированного земельного участка.
Анализ вышеуказанных судебных актов позволяет определить перечень случаев, в которых ссылка на ст. 109 ГК РСФСР позволяет добиться легализации объектов нежилого назначения, возведённых до 1 января 1995 года. Исходя из того, что аргумент, который сводится к ссылке на вышеуказанную правовую норму, подразумевает преодоление у объекта недвижимости статуса объекта самовольного строительства, можно прийти к выводу, что данный аргумент актуален в случаях, когда объект нежилого назначения возведён до 1 января 1995 года в границах заблаговременно сформированного земельного участка, назначение которого (термин «разрешённое использование» в данном случае не употребляется, поскольку до вступления в силу действующего Земельного кодекса РФ такого термина не существовало) не предусматривало возможность возведения соответствующего объекта недвижимости. Таким образом, достаточным условием для легализации объекта нежилого назначения является наличие хоть какого-либо земельного участка – главное, чтобы такой земельный участок был сформирован и существовал до возведения объекта капитального строительства нежилого назначения. Так, например, формально не может считаться самовольной постройкой магазин, возведённый до 1 января 1995 года на земельном участке, который был предоставлен для строительства индивидуального жилого дома. Не будет подпадать под признаки самовольной постройки и гостевой дом, возведённый на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства на землях населённых пунктов. Примеров можно привести много.
Таким образом, подводя итог изложенному, можно утверждать, что аргумент о возведении объекта нежилого назначения до 1 января 1995 года может быть эффективно положен в основу позиции об отсутствии у такого объекта статуса самовольной постройки только в том случае, если до возведения объекта капитального строительства так или иначе формировался земельный участок с назначением, не предусматривающим возведение соответствующего объекта. Строительство до 1 января 1995 года объекта нежилого назначения «в чистом поле», то есть на публичных землях при отсутствии земельного участка и, следовательно, правоустанавливающего документа на землю, неизбежно подразумевает у такого объекта статуса самовольной постройки, который не может быть опровергнут.
