Что нужно знать о разграничении между гостевыми автостоянками и местами для постоянного хранения автомобилей в границах земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома?

Застройщик земельного участка, на котором планируется возведение многоквартирных домов, будучи заинтересованным в извлечении максимальной прибыли, вполне резонно стремится к предельно плотной планировочной организации застраиваемого земельного участка, что подразумевает размещение на земельном участке как можно большого количества площадей, приходящихся собственно на многоквартирные дома. Значительное влияние на планировочную организацию земельного участка оказывает такой фактор как необходимость размещения гостевых и постоянных автостоянок. Разберёмся в отличиях между этими двумя терминами и в том, какое влияние на планировочную организацию земельного участка оказывает необходимость размещения стояночных мест для парковки автомобилей.

Официального определения гостевых автостоянок и мест для постоянного хранения автомобилей на сегодняшний день не существует, однако в п. 3.15 СП 113.13330.2016. Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*, который утверждён приказом Минстроя России от 07.11.2016 № 776/пр, имеется определение термина «постоянное хранение автомобилей и других мототранспортных средств» – длительное (более 12 часов) хранение автомототранспортных средств на стоянках автомобилей на закрепленных за конкретными автовладельцами машино-местах. Гостевые автостоянки предназначены для временного хранения автомобилей граждан, которые прибывают для посещения жильцов соответствующих многоквартирных домов. В свою очередь, постоянные места для хранения автомобилей предназначены для хранения автомобилей жильцов многоквартирных домов. Необходимость разграничения между гостевыми автостоянками и местами для постоянного хранения автомобилей обусловлена тем, что законодательством в зависимости от того, идёт ли в конкретном случае речь о гостевой автостоянке или о местах для постоянного хранения автомобилей, предусмотрены разные последствия для планировочной организации земельного участка, на котором осуществляется возведение многоквартирных домов.

Поскольку в наши дни уровень автомобилизации населения довольно высок, в соответствии с действующими нормативами при строительстве многоквартирных домов в границах соответствующего земельного участка обязательно должны быть предусмотрены места для постоянного хранения автомобилей. Нормативы по размещению постоянных парковочных мест, которые закреплены в правилах землепользования и застройки муниципалитетом, предопределены нормативами градостроительного проектирования. Так, например, в соответствии с региональными нормативами градостроительного проектирования Калининградской области, которые утверждены постановлением Правительства Калининградской области от 18 сентября 2015 года № 552, для курортных зон норматив размещения постоянных парковочных мест в границах земельных участков определён в размере 50 мест на 100 квартир (табл. 45). Данный норматив перекочевал в Правила землепользований и застройки Зеленоградского муниципального района Калининградской области, согласно пункту 165 которого обеспеченность машино-местами следует предусматривать из расчета 50 машино-мест на 100 квартир.

Для застройщика основная проблематика, связанная с необходимостью размещения постоянных мест для хранения автомобилей, обусловлена тем, что в соответствии с положениями СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» от мест постоянного хранения автомобилей в обязательном порядке должен быть установлен санитарный разрыв до фасадов и торцов жилых домов (таблица 7.1.1).

Таким образом, вследствие необходимости установления обязательного санитарного разрыва от мест для постоянного хранения автомобилей до фасадов и сторон многоквартирных домов застройщик обязан при заказе проектной документации делать на этот фактор существенную поправку, что значительно влияет на планировочную организацию земельного участка и плотность застройки. Во избежание необходимости предусматривать в проектной документации соответствующий санитарный разрыв застройщиками на практике был выработан негласный подход, который предполагает подмену мест для постоянного хранения автомобилей гостевыми автостоянками, относительно которых необходимо учитывать, что их размещение в границах земельного участка, на котором возводится многоквартирный дом, также является обязательным в силу п. 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утверждённых постановлением главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 года № 64. Соблазн подменить места для постоянного хранения автомобилей гостевыми автостоянками обусловлен тем, что в соответствии с п. 11 раздела 7.1.13 СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «для гостевых автостоянок жилых домов разрывы не устанавливаются». Таким образом, отказываясь от размещения постоянных парковок, что, в принципе, подразумевает отступление от обязательных требований, установленных региональными и местными нормативами градостроительного проектирования, а также правилами землепользования и застройки, и подменяя их гостевыми автостоянками, застройщик получает возможность добиться более плотной компоновки застраиваемого земельного участка.

Однако, на сегодняшний день имеется официальная точка зрения Верховного суда РФ, которая сводится к тому, что использование жильцами многоквартирного дома гостевых автостоянок с целью постоянного хранения автомобилей недопустимо.

Так, в частности, в апелляционном определении Апелляционной коллегии от 01.11.2018 № АПЛ18-470, по итогам рассмотрения административного искового заявления Т., который требовал признания незаконными п.п. 2.3 и 2.10 СанПин СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» в связи с тем, что данными нормативными правовыми актами не предусмотрено обязательное размещение от гостевых автостоянок санитарных разрывов и тем самым нарушаются гарантии на благоприятную окружающую среду и среду обитания (а также нарушаются ст. 8 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 11 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», п. 2 ст. 2 Федерального закона от 6 марта 2006 г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму»), Верховный суд РФ относительно гостевых автостоянок пришёл к выводу о том, что «… использование таких автостоянок иным образом, в том числе для постоянной парковки автомобилей жильцов, на что указывает административный истец в апелляционной жалобе, является нарушением положений санитарных правил и не свидетельствует об их незаконности». Таким образом, Верховный суд РФ напрямую дал понять, что практика застройщиков, в соответствии с которой для экономии места в проектную документацию вместо мест для постоянного хранения автомобилей закладываются решения о размещении гостевых автостоянок, является недопустимой.

Таким образом, в силу вышеуказанной точки зрения Верховного суда РФ застройщик должен предусматривать в проектной документации на многоквартирные дома как гостевые автостоянки, так и места для постоянного хранения автомобилей.

Отсутствие в проектной документации решений о размещении в границах земельного участка, на котором возводятся один или несколько многоквартирных домов, парковочных мест для постоянного хранения автомобилей даёт право лицам, права которых могут быть затронуты вследствие отсутствия со стороны застройщика обязанности установить санитарный разрыв от места нахождения гостевой автостоянки до жилых домов на смежных участках, обращаться в суд с иском о признании проектной документации в соответствующей части незаконной.