Специализированные процедуры предоставления земельных участков, отнесённых к землям сельскохозяйственного назначения, в собственность или аренду без торгов, урегулированные Федеральным законом № 101-ФЗ, распространяются и на земельные участки сельскохозяйственного назначения в границах населённых пунктов
Основная особенность правового статуса земельных участков сельскохозяйственного назначения – по сравнению с земельными участками, которые отнесены к категории земель «земли населённых пунктов» – состоит в том, что такие земельные участки открыты для специализированных процедур предоставления в собственность и в долгосрочную аренду, которые установлены положениями Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 10) в сочетании с правовыми нормами Земельного кодекса РФ. Так, в частности, в силу п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, применяемого во взаимосвязи с положениями пп. 9 п. 2 ст. 39.3 и пп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, лицо, владеющее земельным участком сельскохозяйственного назначения на протяжении трёх лет, имеет право на приобретение этого же земельного участка в долгосрочную аренду или в собственность за плату при условии отсутствия нарушений в сфере землепользования, выявленных органом государственного земельного надзора. Формально условием реализации вышеуказанных специализированных процедур является принадлежность земельного участка к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения». Следовательно, и как было проиллюстрировано мною в статье от 9 ноября 2024 года, если в связи с внесением изменений в генеральный план муниципального образования земельный участок исключен из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» и отнесён к категории земель «земли населённых пунктов», то если рассуждать строго согласно букве закона, такого рода изменения делают невозможными предоставление соответствующих земельных участков в рамках специализированных процедур, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ.
Однако, как мне стало известно недавно, в судебной практике обозначился подход, который сводится к тому, что специализированные процедуры предоставления земельных участков в долгосрочную аренду и в собственность за плату доступны и для владельцев земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые отнесены к категории земель «земли населённых пунктов».
В связи с этим необходимо принять к сведению, что в границах населённых пунктов также могут иметься свои сельскохозяйственные земли. В частности, это обстоятельство обусловлено тем, что в силу п. 10 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ «виды и состав территориальных зон» «… в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения». Возможность размещения земельных участков сельскохозяйственного назначения в границах населённых пунктов также следует из положений п. 1 ст. 85 Земельного кодекса РФ, согласно которому в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в том числе, к территориальным зонам сельскохозяйственного использования (пп. 6 п. 1 ст. 85 ЗК РФ). Свою лепту в утвердительный ответ на вопрос о возможности причисления к землям сельскохозяйственного назначения определённых земельных участков, расположенных на землях населённых пунктов, вносит и содержание п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ, согласно которому «..землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей» – иными словами, законодатель даёт понять, что условием причисления земель к землям сельскохозяйственного назначения является не только критерий «категория земель», но и такой критерий как цель использования земельного участка.
Получается, что правилами землепользования и застройки в составе населённого пункта могут быть установлены территориальные зоны сельскохозяйственного назначения, в связи с чем при определённых условиях земли, расположенные в границах населённого пункта, также могут быть использованы в сельскохозяйственных целях. В связи с этим у практиков возникает закономерный вопрос: «Распространяются ли специализированные процедуры предоставления земельных участков в собственность или аренду, установленные Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ, на земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в границах населённых пунктов?». Как свидетельствуют имеющиеся в моём распоряжении прецеденты из судебной практики, ответ на этот вопрос является утвердительным.
Так, в апелляционном определении от 2 июля 2019 года по делу № 33-21144/2019 Краснодарский краевой суд, рассматривая в качестве суда апелляционной инстанции исковое заявление физического лица о возложении на орган местного самоуправления обязанности предоставить в собственность за плату земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный на территории г. Горячий ключ, отметил следующее: «Буквальное толкование п. 9 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ свидетельствует о наличии законных оснований для его применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию «земельные участки сельскохозяйственного назначения», но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства». Аналогичный вывод дословного содержания был сделан Арбитражным судом Волго-Вятского округа в постановлении от 29 ноября 2017 года по делу № А31-13124/2016.
В рассматриваемом контексте также примечательно постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 ноября 2016 года по делу № А56-19271/2016, в рамках которого рассматривалось исковое заявление ООО «Нагорное» к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о возложении обязанности предоставить земельный участок в собственность за плату по основанию, установленному пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ (в предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения Росимуществом было отказано в связи с тем, что земельный участок был расположен в границах населённого пункта – города Пушкина). Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы и оставляя судебные акты судов нижестоящих инстанций без изменения, арбитражный суд кассационной инстанции пояснил следующее: «… По смыслу приведенных положений земельного законодательства продажа земельных участков на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется вне зависимости от категории выкупаемого участка. Вопреки доводам подателя жалобы указанная норма права применяется не только в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, но и земельных участков, отнесенных к иной категории, однако предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства».
Вышеуказанные три судебных акта являются не единственными в своём роде, существуют и другие судебные акты схожего содержания. Таким образом, у нас есть все основания утверждать о наличии сформированной судебной практики, закономерности которой сводятся к тому, что нахождение земельных участков сельскохозяйственного назначения в границах населённых пунктов само по себе совершенно не является фактором, обуславливающим невозможность предоставления таких земельных участков в собственность или аренду без проведения торгов по основаниям, установленным ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Определяющее значение для причисления земель к землям сельскохозяйственного назначения имеет не категория земель, а цель использования земельного участка – сельскохозяйственное производство.