«Соседское право», «право фронта» – вспоминаем забытые категории земельного и градостроительного права, которые существовали до 1917 года
Равно как со временем устаревают и полностью выходят из употребления слова, так и устаревают правовые понятия и категории. Некоторые утверждают, что это – неизбежный процесс, вызванный развитием общественных отношений (впрочем, развитие – это не всегда благо). Для того чтобы разобраться в том, почему вышли из употребления отдельные категории земельного и градостроительного права дореволюционной России, требуется проведение отдельного исследования. Конечно, можно придерживаться мнения, что причиной этого стал коренной слом и изменение парадигмы отношений в сфере государства и права после прихода к власти большевиков в 1917 году, но объяснение выхода из употребления целых правовых категорий только лишь революцией кажется мне проявлением чрезмерно упрощённого подхода. По итогам изучения мною решений Правительствующего Сената Российской Империи (далее по тексту – «Сенат») за период с 1866 по 1917 годы у меня все основания для утверждения, что некоторые понятия и категории земельного и градостроительного права, которые были распространены в законодательстве императорской России, в современном российском законодательстве либо не имеют аналогов, либо имеют аналоги, но называются совершенно по-другому.
Так, например, в замечательном труде сенатора В.Л. Исаченко «Свод кассационных положений по вопросам русского гражданского материального права за 1866-1910 годы», изданном в 1911 году, в котором ссылки на решения Сената привязаны к типовым юридическим ситуациям, которые образованы с использованием понятий и категорий российского права, мы находим такую категорию как «соседское право» (стр. 778-779, п.п. 7898-7907). Для современного российского юриста такое выражение является не сказать чтобы слишком уж чуждым, однако нашему современнику придётся несколько напрячь воображение, чтобы понять о чём идёт речь. И так, при исследовании категории «соседское право» мы обнаруживаем, что в рамках этого института речь идёт о комплексе вопросов, которые в наше время урегулированы преимущественно в пределах института предельных параметров разрешённого строительства, отражаемых в градостроительном регламенте, в частности, речь идёт об отступах при возведении зданий и строений на смежных земельных участках, о праве возведения построек на межевой линии, о стоке воды на соседний участок, то есть о проблемах, которые характеризуют отношения между владельцами смежных земельных участков.
При изучении решений Сената моё внимание также привлекла категория градостроительного права «право фронта». У этой категории аналогов в современном российском праве на имеется, хоть в действующем региональном градостроительном законодательстве слово «фронт» применительно к городской среде употребляется. Так, например, постановлением Правительства Москвы от 11 апреля 2023 года № 558-ПП утверждены Требования к формированию фронта улиц города Москвы и связанных с ними общественных пространств при осуществлении градостроительной деятельности в городе Москве, согласно которым фронт улицы – это вертикальные элементы (фасады зданий, ограждения, деревья), расположенные в соответствии с Требованиями по красной линии или с отступом от нее и формирующие физические и визуальные границы улицы.
Для того чтобы подобраться к категории «право фронта» рассмотрим пример из судебной практики, отсылающий нас к спору, который разворачивался в 1893 году в Варшаве (столица Царства Польского в составе Российской Империи).
Спор весьма запутанный, поэтому мы обрисуем лишь наиболее важные контуры. Шайковский, являвшийся собственником земельного участка в г. Варшаве, решил уступить часть своего земельного участка городскому муниципалитету. Город принял соответствующий земельный участок несмотря на то, что соглашение о передаче земельного участка юридически оформлено не было. Однако, в границах фактически переданного Шайковским земельного участка город обустроил площадь и улицу. Таким образом, часть изначального земельного надела осталась во владении Шайковского. В последующем на публичных торгах земельный участок, оставшийся во владении Шайковского, был приобретён Штуммером. Штуммер, в свою очередь, продал часть приобретённого земельного участка еврею Саулу Фельсу, а тот – Соломону Фельсу. Земельный участок Соломона Фельса оказался расположенным таким образом, что он непосредственно прилегал к площади и улице, которые были обустроены варшавским муниципалитетом. В последующем, руководствуясь тем, что переход права на землю от Шайковского к муниципалитету не был оформлен юридически, наследники Шайковского обратились в суд с иском о возврате фактически переданного Шайковским земельного участка (по сути был заявлен виндикационный иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения). Исковое заявление было удовлетворено. При исполнении этого решения между земельным участком, возвращённым во владение наследников Шайковского (в границах которого были обустроены площадь и улица), и земельным участком Фельса был возведён забор. В свою очередь, исходя из того, что земельный участок Фельса прилегает к улице и площади, Фельс обратился в суд с иском к правопреемникам Шайковского (Эдуард Штуммер и Мария Штуммер) о признании права фронта со стороны улицы, предусматривающего право вида на улицу и площадь, право свободного выхода на улицу, право организации стока воды на улицу и площадь, а также обязание ответчика снести забор.
Варшавский окружной суд исковое заявление Фельса удовлетворил. Варшавская судебная палата решение суда первой инстанции утвердила. В кассационном порядке дело рассматривалось Сенатом (решение от 3 марта 1893 года № 26).
В общем и целом анализируемое нами решение Сената (от 3 марта 1893 года № 26), в первую очередь, касается именно юридического разбора сущности права фронта, которое, со слов Сената, состоит в том, что «… городская недвижимость, лицевой стороной непосредственно прилегающая к улице или плошади, пользуется сопряжёнными с сим выгодами». Далее, проводя сопоставление права фронта с сервитутным правом, Сенат указывает, что право фронта сводится к «пользованию одной недвижимости светом, видом, стоком воды и свободным выходом на непосредственно другую принадлежащую другому владельцу недвижимость, составляющую улицу ли площадь». То есть, иными словами, выражаясь современным русским языком, право фронта означает, что собственник земельного участка вместе с расположенными на нём зданиями, который непосредственно прилегает к (красной линии) улице или площади, имеет право извлекать из такого расположения определённую выгоду, обусловленную тем, что право пользования площадью или улицей принадлежит неограниченному кругу лиц. При этом, как в своём решении отметил Сенат, «… закрытие улиц и площадей не может оставаться без влияния на право фронта», «… пока та или другая улица или площадь не закрыты, не изъяты из общего пользования, данное право фронта … должно оставаться неприкосновенным». Напомним, что в той ситуации, которую мы анализируем, право собственности на земельный участок, в границах которого муниципалитетом были организованы площади и улицы, принадлежал на праве собственности наследникам Шайковского, что, однако, как указывает Сенат, не могло означать изъятие площади и улицы из беспрепятственного пользования неограниченным кругом лиц, поскольку «… пользование городскими улицами и площадями составлят общественное достояние, независимо от того, кому принадлежат земля под ними», в связи с чем «… закрытие улиц и площадей в городе не может зависеть от произвола частных лиц». Таким образом, наследники Шайковского, которым присудили земельный участок, занятый площадью и улицами, не имели права ограничивать доступ к площади и улице, в силу чего Фельс, земельный участок которого непосредственно прилегал к земельному участку Шайковского, вправе был извлекать выгоду из этого в силу имеющегося у него права фронта на улицу. В данном случае в связи с имеющимся у него правом фронта Фельс был вправе, в первую очередь, требовать сноса забора и пользоваться естественным светом, поступающим с площади и улицы. «Как видно из решения палаты, улицы и площадь, к которым прилегает недвижимость Фельса, открытая по распоряжению подлежащей власти, при постановлении этого решения не было ещё ею закрыты, а потом наследники Шайковского и Штуммера не были вправе преграждать для Фельса пользование ими на прежнем основании» – отметил в своём решении Сенат. В итоге Сенат встал на сторону Фельса.
На сегодняшний день в российском градостроительном законодательстве такой институт как «право фронта» в том виде, в котором он существовал в годы Императорской России, отсутствует. Нормы, сопоставимые с теми, которыми действовали в составе данного института до 1917 года, несомненно существуют, но они не подведены под какую-либо унифицирующую категорию, как это имело место в праве дореволюционной России, и рассредоточены по разным правовым актам, большая часть которых приходится на нормы СНиП и нормативные правовые акты регионального уровня (на уровне субъектов РФ). Необходимо признать, что в наши дни многие проблемы вокруг «права фронта» сглаживаются и за счёт того, что в силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельные участки под улицами и площадями не подлежат приватизации, в связи с чем ситуация, при которой между земельным участком, занятым улицей или площадью, и земельным участком, прилегающим к улице или площади, установлен забор по инициативе лица, которому принадлежит право распоряжаться территорией, предназначенной для общего пользования, является почти невозможной. Ситуация, когда земельный участок общего пользования, занятый улицами и дорогами, оказывается в собственности частного лица, встречается только в относительно новых коттеджных посёлках, что является следствием раздела исходного земельного участка, предоставлявшегося застройщику на праве собственности до 1 марта 2015 года (с 1 марта 2015 года земельные участки под застройку предоставляются только на праве аренды). При этом надо учитывать, что правилами благоустройства территорий муниципалитетов, расположенных в Калининградской области, по общему правилу, предусмотрено, что ограждение по границам земельных участков, сформированных под жилыми домами, не может быть сплошным, а высота забора не может превышать определённую высоту (как правило, 1,6 м), в результате чего достигается соблюдение нормативов по инсоляции, которые логически можно было бы подвести под «право фронта».
Цикл статей, в которых на основе анализа решений Правительствующего Сената Российской Империи рассматриваются исторические категории российского земельного и градостроительного права, будет продолжен.