Резервирование земельного участка, принадлежащего на праве аренды, для муниципальных нужд с целью предоставления многодетным гражданам правомерно только в том случае, если на момент резервирования такой земельный участок соответствует критерию транспортной доступности
На текущий момент положение дел таково, что в границах города Калининграда для целей ИЖС, ЛПХ и садоводства крайне сложно приобрести земельный участок, находящийся в публичной собственности и свободный от прав третьих лиц. Собственно, в ходе исследования публичной кадастровой карты такие земельные участки вы вполне можете обнаружить, однако приобрести такой земельный участок у муниципалитета скорее всего не получится, поскольку калининградская городская администрация резервирует такие земельные участки для муниципальных нужд с целью их последующего предоставления многодетным гражданам и участникам СВО, что позволяет отказывать в предоставлении земельных участков по основанию, предусмотренному п. 7 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. Важный момент, на который нужно обратить внимание – согласно выписке из ЕГРН приглянувшийся вам земельный участок с большей долей вероятности будет числиться свободным от каких-либо ограничений и обременений, однако данный факт ничего не значит, поскольку:
– вопреки п. 2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, согласно которому орган местного самоуправления обязан в течение пяти рабочих дней с момента вынесения распоряжения, на основании которого возникает ограничение (обременение) объекта недвижимости, направить в орган регистрации прав заявление о регистрации такого ограничения, а также вопреки пп. 24 п. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, в соответствии с которым орган местного самоуправления обязан направить в орган регистрации прав решение о резервировании земельного участка в рамках межведомственного информационного взаимодействия, калининградский муниципалитет, как правило, не направляет в Росреестр заявления о регистрации ограничений в виде резервирования земельных участков для муниципальных нужд (а суды признают соответствующее ограничение при отсутствии записи о нём в ЕГРН действующим);
– после получения от вас заявления о предоставлении земельного участка муниципалитету никто не препятствует оперативно подготовить правовой акт о резервировании земельного участка для муниципальных нужд и тем самым создать необходимое основание для отказа в предоставлении земельного участка (п. 7 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ).
Поскольку полномочия органов местного самоуправления в сфере управления земельными ресурсами являются весьма широкими, на практике весьма распространены ситуации, когда муниципалитет резервирует для муниципальных нужд (с целью предоставления многодетным гражданам) земельные участки, которые предоставлены их правообладателям на праве аренды, что обуславливает возникновение у таких земельных участков статуса ограниченных в обороте, в связи с чем после резервирования они не могут быть предоставлены из аренды в собственность (пп. 13 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ), а также не могут быть повторно предоставлены в аренду на срок, превышающий срок резервирования (п. 7 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ). Более подробно эта проблема была рассмотрения мною в статье «Могут ли земельные участки быть зарезервированы для государственных или муниципальных нужд уже после предоставления их в собственность или аренду?».
Добиться признания судом такого резервирования незаконным весьма сложно, однако в рамках судебной практики по Калининградской области стали появляться прецеденты, которые иллюстрируют, что муниципалитеты не вправе безгранично резервировать земельные участки, предоставленные их владельцам на том или ином праве. Речь идёт о случаях, когда земельные участки, у которых имеется правообладатель, резервируются с целью предоставления гражданам, имеющим трёх или более детей.
Правило, выработанное в судебной практике по спорам о признании решений о резервировании земельных участков для муниципальных нужд незаконными, о котором сегодня пойдёт речь, состоит в том, что с целью дальнейшего предоставления земельного участка многодетным гражданам земельный участок, принадлежащий его владельцу на том или ином праве, может быть зарезервирован только при условии, что на момент резервирования такой земельный участок обеспечен доступом.
Отмечу сразу, что тот успех, который был достигнут моим клиентом в суде – это не моя заслуга, клиент действовал самостоятельно. Он является собственником земельного участка для индивидуального жилищного строительства, арендатором прилегающего к нему земельного участка под обслуживание индивидуального жилого дома (долгосрочная аренда), а также арендатором прилегающих к этому арендуемому земельному участку ещё двух земельных участков под огородничество, которые предоставлены в краткосрочную аренду. Проект межевания, утверждённый на территорию, в границах которых расположены эти земельные участки, предусматривает формирование и передачу в собственность ещё более крупного земельного участка путём перераспределения земельного участка, находящегося в собственности, трёх арендуемых земельных участков и прилегающих земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности. Однако реализация решения, заложенного в проект межевания, а также выкуп земельных участков под огородничество, предоставленных в краткосрочную аренду, без торгов (в соответствии с положениями постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629), оказались невозможными в связи с тем, что калининградская городская администрация своим постановлением зарезервировала для муниципальных нужд с целью предоставления многодетным гражданам два земельных участка, предоставленных под огородничество (в связи с этим возникло основание для отказа в перераспределении земель, предусмотренное пп. 5 п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Постановления о резервировании земельных участков для муниципальных нужд были обжалованы в суд общей юрисдикции. Центральный районный суд г. Калининграда административный иск удовлетворил, а позднее Калининградский областной суд своим апелляционным определением от 6 февраля 2024 года по делу № 2а-4968/2023 решение суда первой инстанции утвердил.
Суды, рассматривавшие дело, руководствовались следующим:
– во-первых, в соответствии с правовой позицией, изложенной Конституционным судом РФ в определении от 09.11.2017 № 2516-О «По жалобе администрации города Барнаула на нарушение конституционных прав и свобод пунктами 4 и 5 части 1 статьи 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», земельные участки, предоставляемые органом местного самоуправления многодетным гражданам, должны быть в обязательной порядке обеспечены необходимой транспортной и инженерной инфраструктурой (вышеуказанное решение было проанализировано мною в статье «Вспоминаем легендарные решения Конституционного суда РФ: если муниципалитет принял решение предоставить земельный участок многодетной семье, такой земельный участок должен быть заранее обеспечен всей необходимой инфраструктурой»);
– во-вторых, вышеуказанное определение Конституционного суда РФ было вынесено с учётом двух важных нормативных правовых актов: Методических рекомендаций субъектам Российской Федерации по порядку и случаям бесплатного предоставления земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей (утверждены приказом Минрегразвития РФ от 09.09.2013 № 372), согласно которым при отборе земельных участков для предоставления многодетным гражданам необходимо учитывать такие критерии как транспортная доступность и обеспеченность инженерной и транспортной инфраструктурой (п. 17), а также Указа Президента РФ от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», которым на органы государственной власти и органы местного самоуправления было возложено создание инфраструктуры для земельных участков, предоставляемых многодетным гражданам на бесплатной основе;
– в третьих, и самое главное, земельные участки, зарезервированные для муниципальных нужд, представляли собой участки, не обеспеченные проходом и проездом – доступ к ним был возможен исключительно через другие два земельных участка, которые принадлежали административному истцу на праве собственности и аренды.
Иными словами, суд первой инстанции и Калининградский областной суд констатировали, что земельные участки, зарезервированные для муниципальных нужд с целью предоставления многодетным гражданам, не отвечают такому критерию как транспортная доступность.
В этой связи надо отметить, что юридически при желании доступ к земельному участку можно обеспечить во всех случаях благодаря установлению сервитута, в случае с органом местного самоуправления – через установление публичного сервитута (земельные участки, резервируемые для муниципальных нужд, рассматриваются судами в качестве объектов местного значения, так что при желании юридическое обоснование обеспечить можно). Вместе с тем, ситуацию, в которой имеется юридический доступ за счёт установления сервитута, следует отличать от ситуации, когда имеется реальная физическая (транспортная) доступность земельного участка: одно дело пробираться к своему земельному участку через чужие земельные участки, что крайне неудобно, а другое дело иметь прямой транспортный доступ. Как следует из судебных решений, которые анализировалось мною в настоящей заметке, суды, по всей видимости, придерживаются мнения, что земельные участки, резервируемые для муниципальных нужд, должны отвечать критерию транспортной доступности уже на момент резервирования. Таким образом, гипотетическая возможность установления сервитута с целью обеспечения доступа к земельному участку в будущем рассматривается в качестве ненадлежащей альтернативы.
Таким образом, ситуации, в которых администрация резервирует для муниципальных нужд земельные участки, свободные от прав третьих лиц, следует отличать от ситуаций, когда предметом резервирования являются земельные участки, у которых есть правообладатель, которым они предоставлены на том или ином праве (в частности, на праве аренды). В последнем случае резервирование земельного участка является законным лишь при условии, что такой земельный участок обеспечен доступом, то есть соответствует критерию транспортной доступности на момент резервирования.