Могут ли земельные участки быть зарезервированы для государственных или муниципальных нужд уже после их предоставления в собственность или аренду?

Резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд – это юридическая процедура, осуществляемая по инициативе органов публичной власти в целях ограничения доступа к земельным участкам, которые планируется задействовать в публичных интересах – для размещения объектов, имеющих большое общественное значение. В некоторых случаях (ст. 49 Земельного кодекса РФ) резервирование земельных участков является первым шагом на пути к ешё более радикальному вмешательству органов публичной власти в права частных лиц – изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Однако, в целом практическая реализация института резервирования земельных участков для муниципальных нужд направлена именно на недопущение перехода земельных участков, которые должны быть задействованы в публичных целях, во владение частных лиц.

Если подходить к вопросу с точки зрения системного подхода, то существуют три самостоятельные группы случаев, в которых допускается резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 70.1 Земельного кодекса РФ):

• в тех же случаях (п. 1 ст. 70.1 Земельного кодекса РФ), в которых согласно ст. 49 Земельного кодекса РФ допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а именно в целях выполнения международных договоров Российской Федерации и размещения ряда специфических объектов федерального, регионального и местного значения, перечень которых установлен ст. 49 Земельного кодекса РФ,
• в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, в целях размещения объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, создания особо охраняемых природных территорий, строительства водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории, а также в целях недропользования (п. 1 ст. 70.1 Земельного кодекса РФ),
• в пределах зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения, установленных документами территориального планирования или документацией по планировке территории, а также в пределах территории, указанной в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» (п. 2 ст. 70.1 Земельного кодекса РФ).

У меня довольно давно сложилось впечатление, что в массовом сознании укрепилось представление, будто резервирование земельных участков может быть осуществлено только до их предоставления на каком-либо праве. После резервирования земельные участки приобретают статус ограниченных в обороте (пп. 13 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ), в силу чего они заведомо не могут быть предоставлены на праве собственности, а также не могут быть предоставлены в аренду на срок, превышающий срок резервирования. Так, например, в городе Калининграде очень распространена практика резервирования для муниципальных нужд находящихся в неразграниченной государственной собственности и не предоставленных кому-либо земельных участков, образованных для целей индивидуального жилищного строительства, в целях их дальнейшего предоставления многодетным гражданам. В итоге, с учётом сроков предоставления земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства, которые установлены Земельным кодексом РФ (п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ),  калининградская администрация по сути заведомо исключает возможность предоставления таких земельных участков гражданам, не имеющим статус многодетных.

Вместе с тем, среди владельцев земельных участков распространена неосведомлённость в вопросе о том, может ли орган публичной власти зарезервировать земельный участок уже после его предоставления физическому или юридическому лицу на праве аренды или на праве собственности. Юридический рассудок сперва отталкивает эту мысль, однако если обратиться к нормам Земельного кодекса РФ, мы неизбежно придём к выводу, что на поставленный нами вопрос неизбежно придётся дать утвердительный ответ.

Так, в п. 1 ст. 70.1 Земельного кодекса РФ имеется оговорка о том, что для целей, не связанных с изъятием земельных участков для муниципальных нужд (ст. 49 Земельного кодекса РФ), осуществляется резервирование земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставлены гражданам и юридическим лицам. Если прибегнуть к логическому толкованию, из этой оговорки напрямую следует, что:

• допускается резервирование земельных участков, которые находятся не только в государственной и муниципальной собственности, а, следовательно, и в частной собственности,
• допускается резервирование земельных участков, которые предоставлены на каком-либо праве гражданам и юридическим лицам.

Таким образом, содержание правовой нормы п. 1 ст. 70.1 Земельного кодекса РФ напрямую свидетельствует о том, что земельные участки действительно могут быть зарезервированы для государственных или муниципальных нужд после их предоставления физическим и юридическим лицам на каком-либо праве.  

О том, что резервирование земельных участков допускается после предоставления в собственность или аренду, свидетельствует и судебная практика. В качестве судебного акта, которым было подтверждена правомерность резервирования земельного участка, предоставленного в аренду, можно привести оставленное без изменения арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанций решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.08.2020 по делу № А45-13688/2020, которое было вынесено по ситуации, в которой арендатор пытался признать незаконным расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке в связи с возникновением у него статуса зарезервированного для муниципальных нужд. Допустимость резервирования земельного участка, предоставленного на праве собственности, была в своё время подтверждена постановлением 4 арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 по делу № А58-2559/2015, которым коммерческой организации было отказано в удовлетворении иска о признании отсутствующим обременения земельного участка в виде зарезервированности для муниципальных нужд.

Какие юридические последствия возникают в случае резервирования земельного участка, предоставленного в аренду? Если условиями договора аренды в случае резервирования не предусматривается расторжение договора – а такие прецеденты имеются, резервирование, как минимум, обуславливает невозможность предоставления зарезервированного земельного участка в собственность, а также возникновение основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов (п. 7 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ) по новому договору аренды  на срок, превышающий срок резервирования, то есть в случае истечения срока договора аренды новый договор аренды может быть заключён только на срок до истечения срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В случае резервирования земельного участка, предоставленного на праве собственности, такой земельный участок обретает статус ограниченного в обороте, что означает, что собственник лишается возможности отчуждать такой земельный участок другим лицам.

Также следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 56.1 Земельного кодекса РФ решение о резервировании земельных участков для муниципальных нужд может предусматривать ограничение прав, предоставленных собственникам, арендаторам и прочим владельцам земельных участков пп.пп. 2-3 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, то есть ограничение права на застройку земельного участка в соответствии с разрешённым использованием, а также право на проведение ряда специфических работ и возведение в границах земельного участка водных объектов.

Подводя итог изложенному, представляется возможным утверждать, что приобретение земельного участка на праве собственности или на праве аренды совершенно не означает, что ваш земельный участок однажды не понадобится органам публичной власти для реализации инфраструктурных или социальных проектов, имеющих публичное значение – резервирование вашего земельного участка для государственных или муниципальных нужд может случиться в любой момент.