Рассуждения к вопросу о том, допускается ли предоставление на аукционе земельного участка, на котором расположены бесхозные капитальные или некапитальные объекты, владелец которых не может быть установлен

Принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости является одним из стержневых принципов земельного права. У этого принципа множество проявлений. Их индикатором являются нормы земельного законодательства, рассредоточенные по тексту Земельного кодекса РФ. Так, в частности, одним из проявлений данного принципа является исключительное право (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ) собственника объекта капитального строительства на приобретение земельного участка под таким объектом в собственность или аренду без проведения торгов. Проявление рассматриваемого принципа также может быть выявлено и при исследовании института предоставления земельных участков на торгах, а именно при анализе обстоятельств, наличие которых влечёт за собой невозможность проведения аукциона, мы обнаруживаем правовую норму пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, которая гласит о том, что не может быть предметом аукциона земельный участок, на котором расположен объект, принадлежащий на праве собственности другому лицу. Данное правило абсолютно закономерно – как мы уже указывали чуть выше, собственник объекта капитального строительства, расположенного на чужом земельном участке, имеет исключительное право приобрести такой земельный участок на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, в связи с чем в случае предоставления на аукционе земельного участка, на котором расположен объект, принадлежащий на праве собственности другому лицу, возникнет неизбежное противоречие между правопритязаниями собственника объекта капитального строительства и правом лица, приобрётшего земельный участок на аукционе. В связи с этим, на аукционах, по общему правилу, предоставляются земельные участки, свободные от построек. Однако, как нами было проиллюстрировано в ряде более ранних публикаций, на практике встречаются исключения из данного правила. В частности, изредка имеют место случаи предоставления на аукционе земельных участков, на которых расположены бесхозные объекты недвижимости (капитальные объекты), владелец которых не может быть установлен.

В марте 2024 года мне довелось познакомиться с человеком, который потенциально мог стать моим клиентом. Однако, из-за того, что в день назначенной встречи я попал в лёгкое ДТП в центре города, встреча не состоялась, и за дело взялся другой юрист. Фабула дела сводится к следующему. Администрация Янтарного городского округа предоставила гражданину Д.В.Т. на аукционе в аренду земельный участок для индивидуального жилищного строительства, на котором было расположено ветхое отчасти руинированное строение. Гражданин Д.В.Т. возвёл на приобретённом земельном участке индивидуальный жилой дом, добился регистрации в отношении него права собственности, после чего приобрёл земельный участок под жилым домом в силу наличия исключительного права в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. В дальнейшем Д.В.Т. продал земельный участок вместе с домом гражданину А.А.К., сделка было успешно зарегистрирована, состоялся переход права собственности. После приобретения этой недвижимости А.А.К. с согласия органа местного самоуправления увеличил свой земельный участок под домом путём перераспределения. В конечном итоге по итогам проверочных мероприятий светлогорский межрайонный прокурор получил сведения о том, что сделка между администрацией Янтарного городского округа и Д.В.Т. имела место несмотря на наличие на предоставленном в аренду земельном участке ветхого бесхозного здания. Прокурор пришёл к выводу, что:

– в нарушение принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на нём зданий имело место предоставление земельного участка отдельно от находящегося на нём здания, вследствие чего имело место нарушение интересов неопределённого круга лиц, а именно ограничение их доступа к участию в аукционе (несмотря на использование термина «неопределённый круг лиц» в действительности подразумевалось, что в результате реализации процедуры по предоставлению земельного участка на аукционе имело место ограничение доступа к аукциону для владельца ветхого здания).

В итоге прокурор предъявил жесточайший по своего содержанию иск, который подразумевал полное обнуление всех заключённых сделок и приведение всех обстоятельств в исходное состояние. Так, в частности, прокурор потребовал:

– признать недействительной сделку по предоставлению в аренду на аукционе изначального земельного участка гражданину Д.В.Т.;

– признание возведённого жилого дома самовольной постройкой;

– признание недействительной сделки по купле-продаже земельного участка под жилым домом в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ;

– признание недействительной сделки между Д.В.Т. и А.А.К. по купле-продаже жилого дома и земельного участка;

– признание недействительной сделки между администрацией Янтарного городского округа и А.А.К. по перераспределению земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности.

Как можно убедиться, удовлетворение предъявленного прокурором искового заявления означало бы несоразмерные жизненные проблемы как для Д.В.Т, так и А.А.К.

Предметом изучения Светлогорского городского суда по гражданскому делу, которое было инициировано прокуратурой, являлся вопрос о том:

– было ли правомерным предоставление на аукционе земельного участка, на котором располагалось ветхое здание, владелец которого не мог бы установлен, отдельно от здания;

– имело ли место при проведении аукциона незаконное ограничение доступа к аукциону для неопределённого круга лиц и, в первую очередь, для гипотетического владельца расположенного на земельном участке руинированного здания.

В одной из статей, недавно опубликованных на сайте в этом году, мы рассматривали вопрос о различных подходах, которые применяются судами при даче ответ на вопрос о том, могут ли быть предметом аукциона земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, которые не поставлены на кадастровый учёт, и в отношении которых не зарегистрировано право собственности. На примере одного-единственного дела, которое рассматривалось в порядке административного судопроизводства, мы убедились в том, что существует несколько альтернативных подходов к решению этому вопроса:

– так, при вынесении решения от 6 марта 2023 года по делу № 2а-260/2023 Апатитский городской суд Мурманской области, отталкиваясь от того, что по смыслу пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ предметом аукциона не могут быть земельные участки, на которых расположены принадлежащие другим лицам правомерно возведённые объекты, отвечающие критерию юридической связи с землёй, применив тезис со знаком «минус», пришёл к выводу о том, что, напротив, могут являться предметом аукциона земельные участки, на которых расположены неправомерно возведённые объекты (вне зависимости от того, капитальные или некапитальные), не отвечающие критерию юридической связи с землёй;

– при рассмотрении этого же дела в апелляционном порядке Мурманский областной суд в своём апелляционном определении от 15 июня 2023 года (по делу № 33а-2255/2023), сугубо формально руководствуясь тем, что согласно пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ предметом аукциона могут быть земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, признанные самовольными постройкам, методом исключения из исчерпывающего перечня альтернатив пришёл к противоположному заключению о том, что предметом аукциона не могут быть земельные участки, на которых расположены принадлежащие другим лицам правомерное возведённые объекты капитального строительства, а также объекты, которые обладают признаками самовольных построек, но которые уже не признаны таковыми.

Таким образом, если следовать первому подходу, который был использован Апатитским городским судом Мурманской области, пришлось бы прийти к выводу о том, что в анализируемой нами ситуации предоставление земельного участка на аукционе было допустимым (на земельном участке расположено бесхозное здание, которое в надлежащем порядке не узаконивалось, земельный участок под размещение здания не предоставлялся).

Напротив, если следовать подходу Мурманского областного суда, мы неизбежно пришли бы к выводу о неправомерности предоставления земельного участка на аукционе (на земельном участке расположен объект, обладающий признаками самовольной постройки, который в установленном порядке самовольной постройкой не признавался).

Какой из подходов был применён Светлогорским городским судом при рассмотрения искового заявления светлогорского межрайонного прокурора? Анализ решения Светлогорского городского суда (решение от 31 октября 2024 года по делу № 2-653/2024) свидетельствует о том, что суд не проявил ожидавшуюся от него глубину рассуждений, поскольку посчитал, что факта наличия на земельном участке ветхого руинированного строения, не обладающего связью с землёй и признаками объекта недвижимости, достаточно для вывода о том, что земельный участок мог быть предметом аукциона, отметив следующее: «Из представленного фотоматериала усматривается, что объект – хозяйственное строение из красного кирпича (обозначенное на схеме расположения земельного участка от 05.2023 как «КН» и на который ссылается истец) имеет трещины по стенам, частичное разрушение крыши; визуально отсутствует прочная связь объекта с землей, из чего следует, что данное строение не отвечает признакам объекта недвижимости. В нарушение указанных норм истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что строение, находящееся на земельном участке с КН 39:22:010003:350, соответствовало критериям объекта недвижимости, предусмотренного вышеуказанным нормам права, и, как следствие, нарушение ответчиком при проведении аукциона норм земельного законодательства».

Таким образом, Светлогорский городской суд, проявив легковесность, не прибегнул к фундаментальному и глубинному толкованию пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ и выстроил свою позицию только лишь на том, что на земельном участке отсутствовал посторонний объект недвижимости, в связи с чем обстоятельств, препятствующих проведению аукциона в силу с пп. 8 п. 9 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, по мнению суда, не имелось.

Тем самым Светлогорский городской суд Калининградской области не обратил внимание на подходы, которые сводятся к тому, что наличие на земельном участке некапитальных объектов, принадлежащих другим лицам, также может быть препятствием для проведения аукциона по предоставлению земельных участков (в частности такой подход нашёл своё выражение в упомянутом ранее решении Апатитского городского суда Мурманской области от 6 марта 2023 года по делу № 2а-260/2023).

В итоге Светлогорский городской суд Калининградской области своим решением от 31 октября 2024 года по делу № 2-653 оставил исковое заявление межрайонного прокурора без удовлетворения в полном объёме. Текстом судебного акта суда апелляционной инстанции я в настоящее время не располагаю, однако мне известно, что Калининградский областной суд оставил решение суда первой инстанции без изменения (апелляционное определение Калининградского областного суда от 5 февраля 2025 года по делу № 33-679/2025).