Размещение объекта капитального строительства в границах сразу нескольких земельных участков и не в соответствии с их видом разрешённого использования обуславливает возникновение у такого объекта статуса самовольной постройки

Как возникают самовольные постройки? Исходя из своего практического опыта, в том числе, результатов обобщения большого количества судебных решений, мне представляется возможным составить краткий перечень наиболее популярных линейных сценариев, которые приводят к тому, что объекты капитального строительства попадают под признаки самовольной постройки (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ). К таким сценариям относится:

– возведение на земельном участке объекта капитального строительства без получения разрешения на строительство в установленном законом порядке, что приводит к предъявлению застройщиком искового заявления о признании права собственности на возведённый объект;

– возведение на земельном участке объекта капитального строительства, назначение которого не соответствует разрешённому использованию земельного участка (например, возведение на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, многоквартирного дома или гостевого дома);

– возведение на земельном участке объекта капитального строительства, соответствующего виду разрешённого использования земельного участка, но с нарушением предельных параметров разрешённого строительства, установленных градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки (например, несоблюдение минимального отступа от стены жилого дома до красной линии).

Вместе с тем, как свидетельствует судебная практика, существуют более радикальные и вероломные варианты застройки земельных участков. Так, как мне удалось установить в ходе изучения судебных актов Верховного суда РФ, в юридической действительности встречаются ситуации, когда объект недвижимости размещается застройщиком одновременного в границах более одного земельного участка, то есть таким образом, что строение объекта капитального строительства пересекает границу смежных земельных участков, принадлежащих одному и тому же лицу. Рассмотрим пример из практики.

Гражданка А.Г.Ш. путём заключения соглашений об уступке прав и обязанностей по договору аренды приобрела земельный участок площадью 741 кв.м с разрешённым использованием, изменённым на «для индивидуального жилищного строительства», и смежный земельный участок площадью 726 кв.м, предназначенный для строительства стоматологического кабинета. Затем А.Г.Ш. получила разрешение на строительство индивидуального жилого дома (площадью 21,5 кв.м) для земельного участка площадью 741 кв.м. Спустя несколько лет, в 2021 году, по итогам муниципального земельного контроля было установлено, что А.Г.Ш. разместила в границах обоих земельных участков огромный дом площадью 609 кв.м, строение которого пересекало границу земельных участков, принадлежащих А.Г.Ш.

Приняв к сведению результаты муниципального земельного контроля, администрация города Краснодара обратилась в суд с иском о признании возведённого жилого дома самовольной постройкой и его сносе на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Однако, городская администрация потерпела неудачу в судах первой (Прикубанский районный суд г. Краснодара), апелляционной (Краснодарский краевой суд) и кассационной инстанций (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции), будучи вынужденной в конечном итоге обратиться с кассационной жалобой в Верховный суд РФ. Кассационная жалоба была передана определением судьи Верховного суда РФ для рассмотрения в заседание Судебной коллегии по гражданским делам и в конечном итоге была удовлетворена. Свою процессуальную позицию по делу Верховный суд РФ выстроил на двух аргументах.

1. В первую очередь Верховный суд РФ пришёл к заключению, что размещение объекта капитального строительства одновременно в границах нескольких смежных земельных участков несовместимо с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов

Так, в развитие вышеуказанного основополагающего принципа земельного права (пп. 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ) Верховный суд РФ отметил следующее: «Исходя из приведенных требований закона пересечение границ зданий, сооружений (за исключением линейных объектов) и границ земельных участков (то есть нарушение минимальных отступов от границ земельных участков) и превышение предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства действующим законодательством по общему правилу не допускаются, в связи с чем с учетом в том числе закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных участках без получения соответствующего разрешения нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил». Другими словами, Верховный суд РФ констатировал, что соответствующей принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ) является только такая ситуация, когда объект недвижимости расположен в границах исключительно одного земельного участка, не пересекая границы других земельных участков.

2. Второй аргумент, на котором Верховным судом РФ была выстроена процессуальная позиция по делу, сводится к тому, что вид разрешённого использования земельного участка – это не только характеристика земельного участка, но и условие договора аренды, которое должно быть исполнено арендатором, а именно арендатор, заключая договор аренды, предусматривающий строительство, связывает себя обязанностью осуществить строительство соответствующего объекта недвижимости и не вправе произвольно менять разрешённое использование земельного участка

В развитие вышеуказанного постулата Верховный суд РФ разместил в тексте своего «решения» следующие рассуждения: «При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка, в отличие от собственника, ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект … Принимая на себя права и обязанности по договору, арендатор выражает свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализуя свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Соответствующая позиция отражена в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 г».

В итоге своим Определением от 5 декабря 2023 года № 18-КГ23-146-К4 Верховый суд РФ отменил судебные акты судов нижестоящих инстанций и направил дело на рассмотрение в суд первой инстанции – Прикубанский районный суд г. Краснодара.

Выводы, сделанные Верховным судом РФ, обуславливают расширение диапазона возможных ситуаций, в которых складываются предпосылки для возникновения такой юридической конструкции как самовольная постройка. Уяснение этих выводов требует кропотливой умственной деятельности и безграничного юридического любопытства.