Разбираем законодательные новеллы, вводимые в действие Федеральным законом № 295-ФЗ, который посвящён регулированию института разрешённого использования земельных участков. Часть 3.

Настоящей заметкой мы завершаем цикл публикаций, посвящённых разбору и анализу новелл, которые вступают в силу с 1 марта 2026 года в связи с принятием Федерального закона от 31 июля 2025 года № 295-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Нумерация ключевых реперных точек приводится с учётом нумерации, приведённой в предыдущих двух публикациях.

14. Среди заключительных положений анализируемого закона, некоторые из которых носят переходный характер, следует отметить интересную процедуру, которая вводится в действие положениями п. 4 ст. 16 Федерального закона № 295-ФЗ. Речь идёт о процедуре предоставления органами государственной власти или органами местного самоуправления бесплатного заключения о нахождении земельного участка в границах той или иной территориальной зоны. Такая услуга будет предоставляться в том случае, если правообладатель земельного участка по объективным соображениям не в состоянии самостоятельно определить территориальную зону, в границах которой расположен принадлежащий ему земельный участок. Условием предоставления этой юридической услуги будет являться отсутствие у заявителя возможности самостоятельно получить сведения о расположении земельного участка в границах той или иной территориальной зоны с использованием общедоступных источников информации, а также отсутствие у земельного участка статуса земельного участка с «декларированной площадью», то есть у земельного участка должны быть установленные границы. Исходя из моего практического опыта, мне представляется возможным судить о том, что рассматриваемая юридическая услуга будет довольно востребованной, поскольку качество изготовления графических материалов в составе правил землепользования и застройки – в данном случае речь идёт о карте градостроительного зонирования – является различным, в связи с чем имеющиеся в открытом доступе графические материалы действительно не всегда позволяют определить территориальную зону, в которой расположен конкретный земельный участок. Срок дачи заключения о нахождении земельного участка в составе определённой территориальной зоны составит семь рабочих дней.

15. На укрепление правового статуса и повышение уровня защищённости земель сельскохозяйственного назначения направлены положения пп. 1 п. 12 ст. 16 Федерального закона № 295-ФЗ, которым предусмотрено, что до принятия специального федерального закона, предусмотренного п. 3 ст. 14.2 Земельного кодекса РФ (которым будет установлен порядок изменения разрешённого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения), изменение вида разрешённого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения будет осуществляться только на основании решения исполнительного органа субъекта Российской Федерации. Таким образом, законодатель даёт понять, что в течение некоторого времени в компетенцию органов местного самоуправления решение вопроса об изменении ВРИ земельных участков сельскохозяйственного назначения входить не будет. Если логически сопоставлять процедуру, предусмотренную пп. 1 п. 12 ст. 16 Федерального закона № 295-ФЗ, и процедуру перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель, которая в соответствии с положениями Федерального закона от 01.04.2025 № 52-ФЗ может быть реализована только при наличии принятого органом законодательной власти субъекта РФ законодательного акта (региональный закон), можно прийти к выводу, что в случае с процедурой изменения разрешённого использования речь идёт о ситуациях, не связанных с изменением категории земель, в случаи с которыми, тем не менее, может подразумеваться изменение разрешённого использования земельного участка в связи с изменением территориальной зоны по итогам внесения корректировок в карту градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки. Иными словами, изменение разрешённого использования земельного участка в связи с переводом земельного участка из одной территориальной зоны сельскохозяйственного назначения в другую территориальную зону сельскохозяйственного назначения (например, из зоны сельскохозяйственных угодий) до принятия специального федерального закона не может быть реализовано на уровне органа местного самоуправления и потребует вынесения правового акта высшим органом государственной власти субъекта РФ (в случае Калининградской области – Правительство Калининградской области). При этом по итогам изменения разрешённого использования земельного участка сельскохозяйственного назначения не может быть установлен вид разрешённого использования, «… не соответствующий целевому назначению земель сельскохозяйственного назначения», а также виды, «… предусматривающие ведение садоводства или огородничества для собственных нужд». Таким образом, законодатель, по сути, даёт понять, что, как минимум, в период действия переходной нормы пп. 1 п. 12 ст. 16 Федерального закона № 295-ФЗ земельные участки сельскохозяйственного назначения не могут быть использованы для организации и размещения садоводческих и огороднических товариществ (что весьма актуально и востребовано на практике).

16. В заключение анализа многочисленных законодательных новелл мне хотелось бы остановиться на положениях правовой нормы ст. 60.3 «Особенности осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в связи с выбором вида или видов разрешенного использования земельного участка», которой дополняется Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Правовая норма весьма значительная по объёму, в связи с чем, во избежание топорного и примитивного повторения, мы остановимся на её концепции. Данной правовой нормой закреплены правила:

– установления видов разрешённого использования существующих, то есть учтённых в государственном кадастре недвижимости земельных участков, с указанием документов, наличие которых позволяет претендовать на изменение вида разрешённого использования земельного участка (разрешение на условно разрешённый вид использования; документация по планировке территории, в случае если вид разрешённого использования подлежит приведению в соответствие с такой документацией; решение органа публичной власти – если изменяется вид разрешённого использования, который принадлежит заявителю, но находится в публичной собственности);

– установления видов разрешённого использования земельных участков, образуемых из земель, находящихся в публичной собственности – на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проекта межевания территории, проектной документации лесных участков (положения данной правовой нормы полностью соответствуют п. 1 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ);

– установления видов разрешённого использования ранее учтённого земельного участка, сведения о которым впервые вносятся в государственный кадастр недвижимости, с указанием перечня источников информации, которые должны быть использованы для определения ВРИ ранее учтённого земельного участка.

Само собой разумеется, что в силу объективных причин мне не представляется возможным обозреть все без исключения новеллы, которые вводятся в действие Федеральным законом № 295-ФЗ, ведь речь идёт об одном из самых крупных пакетов поправок к ключевым земельным законам страны (Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закона «О государственной регистрации недвижимости») за последние годы. Однако, рассчитываю, что информация, которая была изложена мною в настоящей и ещё двух заметках, позволит сформировать общее видение концепции изменений в земельное законодательства, которые вступят в силу с 1 марта 2026 года.