Процедура снятия с кадастрового учёта земельных участков, в отношении которых не зарегистрировано вещное право, сохранена законодателем для случаев образования земельных участков из земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности
В те времена, когда я являлся сотрудником управления земельных отношений калининградской городской администрации, мне периодически приходилось сталкиваться с ситуациями, которые буквально шокировали определённую категорию граждан, обращавшихся с заявлениями о предоставлении земельных участков из земель, отнесённых к публичной собственности. Речь идёт о ситуациях, когда в своё время земельные участки были поставлены на кадастровый учёт без регистрации в отношении них какого-либо вещного права, вследствие чего спустя некоторое время после образования такие земельные участки снимались с кадастрового учёта, и гражданам, заинтересованным в оформлении земельных отношений, приходилось за свой счёт приходилось повторную процедуру формирования земельных участков, в частности, процедуру предварительного согласования предоставления земельных участков. Да, вот так вот, люди приходили за приобретением земель, а мы им говорили: «Извините, но вашего земельного участка больше не существует». Знающие люди уже могли догадаться о том, что имеются ввиду так называемые «временные земельные участки», а если официально, то земельные участки, сведения о которых носят временный характер. И, действительно, в соответствии с правовой нормой п. 4 ст. 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ в редакции до 1 января 2017 года, когда вышеуказанный федеральный закон именовался законом «О государственном кадастре недвижимости», было предусмотрено, что вносимые «… в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер». Этой же правовой нормой было установлено, что в случае отсутствия в ЕГРН зарегистрированного права в отношении объекта недвижимости, сведения о котором носят временный характер, по прошествии пяти лет (изначально законодателем был предусмотрен более короткий двухлетний срок) с момента образования соответствующие объекты недвижимости подлежали автоматическому снятию с кадастрового учёта, что по сути означало упразднение таких объектов недвижимости в качестве недвижимой вещи.
В чисто юридическом отношении наиболее остро проблематика вокруг снятия с кадастрового учёта земельных участков, сведения о которых носили временный характер, проявлялась в случаях, когда временные земельные участки выступали предметом договоров аренды, заключённых на срок менее одного года и вследствие этого не подлежавших государственной регистрации. Иными словами, на практике регулярно возникали случаи, когда с кадастрового учёта снимались земельные участки, являвшиеся предметом действующих и заключённых в отношении таких земельных участков договоров краткосрочной аренды, в связи с чем по сути происходило упразднение арендных правоотношений между арендатором и арендодателем. Попытки граждан, столкнувшихся с такой ситуацией, добиться признания положений п. 4 ст. 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ неконституционными успехом не увенчались, о чём свидетельствует содержание двух определений Конституционного суда РФ, а именно:
– Определение от 22 апреля 2014 г. № 957-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Северобайкальская рыночная компания» на нарушение конституционных прав и свобод частью 4 статьи 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и;
– Определение от 29 апреля 2025 г. № 1020-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Чагай Лили Анатольевны на нарушение ее конституционных прав частью 4 статьи 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».
В обоих случаях Конституционный суд РФ, особо не углубляясь в соображения, которым законодатель руководствовался при вводе в действие юридической конструкции «временные сведения о вновь образованных объектах недвижимости», ограничился констатацией того, что подобное правовое регулирование, учитывавшее специфику гражданского оборота недвижимого имущества, обеспечивало единство сведений государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, носивших публичный и взаимосвязанный характер» (определение от 29 апреля 2025 г. № 1020-О). В итоге в принятии конституционных жалоб к рассмотрению по существу их заявителям Конституционным судом РФ было отказано.
Со вступлением в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 1 января 2017 года, несмотря на то что законодатель отказался от повторного введения в оборот категории «временный характер сведений» относительно поставленных на кадастровый учёт объектов капитального строительства и земельных участков, права на которые не зарегистрированы:
– применительно к объектам недвижимости, поставленным на кадастровый учёт до 1 января 2017 года и имеющим «временный статус», законодателем было предусмотрено, что сведения о таких объектах недвижимости сохраняются в государственном кадастре недвижимости, но не позднее чем до 1 марта 2022 года (п. 7 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), то есть в случае отсутствия зарегистрированного права в отношении соответствующих объекта недвижимости после вышеуказанной даты такие объекты подлежали исключению из ГКН;
– применительно к земельным участкам, образованным из земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности, без одновременной регистрации того или иного вещного права, было предусмотрено, что по прошествии пяти лет с момента формирования в случае отсутствия зарегистрированного вещного права такие земельные участки автоматически снимаются с кадастрового учёта (п.п. 14-15 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Можно ли утверждать о том, что положения п.п. 14-15 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ аналогичны ранее действовавшей правовой норме п. 4 ст. 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ? Точек пересечения действительно достаточно, но есть и явные различия. Во-первых, буквально на поверхности лежит вывод о том, что в случае с п. 4 ст. 24 Федерального закона № 221-ФЗ объектом правового регулирования являлись не только земельные участки, но и объекты капитального строительства, в то время как положения ныне действующих п.п. 14-15 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ касаются исключительно земельных участков. Кроме того, действующие нормы п.п. 14-15 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ распространяются только на ситуации, когда земельный участок формируется из земель, находящихся в публичной собственности (согласно закону буквально – «из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена»), в то время как ранее действовавшая норма п. 4 ст. 24 Федерального закона № 221-ФЗ формально, исходя из текста закона, распространялась и на ситуации, когда земельные участки также формировались из земель, находящихся в частной собственности (например, в случае перераспределения земель), муниципальной, федеральной собственности и государственной собственности субъектов РФ.
В остальном же можно утверждать, что формально, несмотря на официальное отсутствие термина «временный характер сведений» применительно к земельным участкам, которые подразумеваются в п.п. 14-15 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ, концепция «земельных участков со временным статусом» законодателем сохранена и продолжает применяться в повседневной практике.
В заключение считаю необходимым отметить, что процедуру снятия с кадастрового учёта земельных участков, которая предусмотрена п.п. 14-15 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ, ни в коем случае не следует отождествлять с предусмотренной п. 3 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ отдельной процедурой снятия с кадастрового учёта ранее учтённых земельных участков, сведения о которых были внесены в государственный кадастр недвижимости до 1 марта 2008 года, в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о правообладателе таких земельных участков (имеется ввиду ситуация, когда ранее учтённый земельный участок стоит на кадастровом учёте, но вещное право в отношении него не зарегистрировано). Это совершенно разные процедуры, преследующие абсолютно различные цели.