«Правило 15 лет» в отношении исторически сложивших границ применяется не только при уточнении земельных участков, но и при исправлении реестровых ошибок в рамках специальной процедуры, урегулированной Федеральным законом № 218-ФЗ
Специалисты, занятые в сфере земельных отношений, и, в особенности, кадастровые инженеры прекрасно осведомлены о так называемом «правиле 15 лет». Данное правило состоит в том, что если в ходе осуществления процедуры уточнения местоположения границ земельных участков с декларированной площадью отсутствует возможность почерпнуть сведения о границах таких земельных участков из карт и чертежей, содержащихся в документах, подтверждающих право на земельный участок, или в документах, содержащих сведения о границах земельных участков на момент их образования, при определении местоположения границ уточняемых земельных участков принимаются во внимание их фактические границы, существующие на местности 15 и более лет и закреплённые с использованием объектов естественного или искусственного происхождения (п. 1.1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Впрочем, надо признать, что в последнее время получил распространение одобряемый Росреестром и судами комплексный подход, в соответствии с которым границы уточняемых земельных участков определяются одновременно как исходя из границ, закреплённых в документе, подтверждающем право на землю, так и исходя из исторически сложившихся фактических границ. В результате получается своего рода «микст». При этом, исходя из положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», диапазон применения «правила 15 лет» не ограничивается только лишь процедурой уточнения местоположения границ земельных участков с декларированной площадью.
В частности, исторические границы, существующие на местности 15 и более лет, также принимаются во внимание при исправлении реестровых ошибок в местоположении границ земельных участков, если реестровая ошибка исправляется по инициативе органа регистрации прав в рамках специальной процедуры, которая урегулирована п.п. 6-7.3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
На моём сайте уже неоднократно публиковались статьи, посвящённые реестровым ошибкам и их видам. Напомню, что, если отталкиваться от определения реестровой ошибки, которое содержится в п. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, то применительно к земельным участкам реестровая ошибка, выражаюсь простым языком, имеет место в случае, если информация о границах земельного участка, содержащаяся в межевом плане и внесённая на его основе в ЕГРН, не соответствует действительному (реальному) местоположению границ, о чём может свидетельствовать, в том числе, пересечение границ земельных участков, пересечение границ земельных участков и границ населённых пунктов, территоритальных зон, лесничеств, контуров (границ) объектов капитального строительства.
По поводу процедуры исправления реестровой ошибки следует осознавать, что, исходя из положений ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, которая посвящена исправлению реестровой ошибки, реестровая ошибка может исправлена:
– либо в общем порядке по инициативе правообладателей соответствующих земельных участков в случае их обращения в орган регистрации прав за осуществлением кадастрового учёта, подразумевающего исправление реестровой ошибки, в том числе, на основании судебного решения об исправлении реестровой ошибки;
– либо в рамках специальной процедуры, которая урегулирована положениями п.п. 6-7.3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Важно отметить, что в случае выявления реестровой ошибки, заключающейся в пересечении границ земельного участка и границ территориальной зоны, если площадь пересечения составляет не менее 50 процентов от площади территориальной зоны, исправление такой реестровой ошибки осуществляется по инициативе органа регистрации прав не в рамках процедуры, урегулированной п.п. 6-7.3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, о которой пойдёт речь в настоящей статьи, а в рамках иной процедуры, урегулированной п.п. 10-10.11 ст. 34 Федерального закона № 218-ФЗ.
Особенность специальной процедуры исправления реестровой ошибки состоит в том, что она может быть инициирована исключительно органом регистрации прав и только в случае выявления им реестровой ошибки. При этом, исходя из положений п. 6 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, реестровая ошибка может быть выявлена:
– либо самим органом регистрации прав в ходе осуществления им своей текущей деятельности;
– либо на основании сообщения о наличии реестровой ошибки, направленного в орган регистрации прав органом государственной власти, органом местного самоуправления либо заинтересованным лицом, под которым подразумевается правообладатель земельного участка.
Дальнейший ход реализации специальной процедуры исправления реестровой ошибки определён п.п. 6-7.3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Приказом Росреестра от 27.12.2023 № П/0565 «Об установлении порядка изменения сведений Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка (земельных участков), местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства при исправлении реестровой ошибки», который был специально принят для обеспечения вышеуказанных положений Федерального закона № 218-ФЗ.
Если отталкиваться от содержания вышеуказанных нормативных правовых актов, в случае выявления органом регистрации прав (Росреестр) реестровой ошибки процедура её исправления реализуется в следующей последовательности:
– орган регистрации прав направляет в Роскадастр письмо-поручение с просьбой определить такие координаты характерных точек границ земельных участков и координаты объектов капитального строительства, которые предполагали бы устранение реестровой ошибки (п. 6 Порядка, утверждённого приказом Росреестра от 27.12.2023 № П/0565);
– в течение двух месяцев Роскадастр (п. 9 Порядка) либо подготавливает заключение о невозможности определения координат характерных точек (что по сути означает вывод о невозможности исправления реестровой ошибки), либо отчёт о результатах определения координат характерных точек границ и площади земельных участков, контуров зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства (что означает наличие возможности исправления реестровой ошибки), к такому отчёту в обязательном порядке прилагается схема границ земельных участков, в которой должно быть указано местоположение границ, подразумевающее исправление реестровой ошибки (по сути вариант исправления реестровой ошибки) (п. 11);
– не позднее одного рабочего дня с момента оформления подготовленный Роскадастром отчёт направляется в орган регистрации прав;
– в течение трёх рабочий дней с момента получения отчёта Росреестр принимает решение об исправлении реестровой ошибки и направляет его владельцам соответствующих земельных участков для обеспечения исправления реестровой ошибки (п. 6 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, п. 13 Порядка);
В дальнейшем события могут развиваться по одному из следующих сценариев:
1. Правообладатели земельных участков, в местоположении которых выявлена реестровая ошибка, могут никак не отреагировать на полученное ими решение об исправлении реестровой ошибки. В таком случае по истечении одного месяца со дня направления решения орган регистрации прав осуществляет исправление реестровой ошибки в соответствии с вариантом, предложенным Роскадастром, путём внесения соответствующих сведений в ЕГРН в одностороннем порядке (п. 7 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
2. Также возможен вариант, при которой правообладатели земельных участков, которым направлено решение об исправлении реестровой ошибки, представляют в течение месяца с момента получения такого решения своё согласие с предложенным вариантом исправления реестровой ошибки, вследствие чего орган регистрации прав производит исправление реестровой ошибки в соответствии с вариантом, подготовленным Роскадастром.
К сожалению, анализируемые нами нормативные правовые акты не дают прямой ответ на вопрос, вправе ли правообладатели земельных участков, которым направлено решение об исправлении реестровой ошибки, не согласиться с вариантом, предложенным Росреестром и Роскадастром, и представить в течение отведённого срока собственный вариант исправления реестровой ошибки. Однако, из оговорки, содержащейся в первом предложении п. 7 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, на счёт того, что исправление реестровой ошибки осуществлятся без согласия соответствующих правообладателей в случае, если в течение месяца с момента получения решения об исправлении реестровой ошибки ими не представлены заявление о кадастровом учёте и межевой план, можно сделать вывод, что в рамках специальной процедуры исправления реестровой ошибки владельцы земельных участков всё-таки могут предложить Росреестру и собственный вариант исправления реестровой ошибки, отличающийся от варианта, подготовленного Росреестром и Роскдастром.
Важно учитывать, что, как и в случае с уточнением местоположения границ земельных участков с декларированной площадью, применительно к специальной процедуре исправления реестровой ошибки законодатель устанавливает предельно допустимую величину, на которую может измениться площадь земельного участка по итогам исправления реестровой ошибки относительно прощади, ранее внесённой в ЕГРН. В частности, в сторону увеличения площадь может измениться не более чем на 10 процентов, в сторону уменьшения – не более чем на 5 процентов.
Теперь, когда обзор порядка реализации специальной процедуры исправления реестровой ошибки завершён, мы можем остановиться на вопросе, вынесенном в заголовок настоящей статьи, для чего нам следует вернуться к этапу, на котором Роскадастр осуществляет подготовку варианта исправления реестровой ошибки. Для законодательного обеспечения данного этапа процедуры исправления реестровой ошибки законодателем была предусмотрена правовая норма п. 7.3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, в которой закреплены:
– источники информации в целом, которые должны быть изучены Роскадастром для подготовки варианта исправления реестровой ошибки;
– иерархия документов в последовательности от более значимых к менее значимым (на условиях недопустимости перехода к менее значимому при наличии более значимых документов), на основании которых может быть исправлена реестровая ошибка.
Согласно закону к источникам информации, которые должны быть изучены Роскадастром для подготовки варианта исправления реестровой ошибки, относятся (п. 7.3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):
– материалы землеустроительной документации, содержащейся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства,
– материалы и пространственные данные государственных фондов пространственных данных, ведомственных фондов пространственных данных,
– ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах расположенных на земельных участках объектов недвижимости, хранившихся по состоянию на 1 января 2013 года в органах (организациях) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в составе учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации,
– планово-картографические материалы, имеющиеся в органах местного самоуправления муниципальных районов, органах местного самоуправления муниципальных округов, городских округов, органах местного самоуправления поселений,
– иные документы, содержащие сведения о местоположении границ земельных участков, включая сведения государственного лесного реестра.
В свою очередь, в пределах вышеуказанных источников информации при их использовании для целей подготовки варианта исправления реестровой ошибки, как и в случае с процедурой уточнения местоположения границ земельных участков с декларированной площадью, которая, впрочем, обеспечивается кадастровыми инженерами и осуществляется без участия Роскадастра, Роскадастр обязан придерживаться следующей иерархии источников:
– картографические материалы, содержащиеся в (правоустанавливающих) документах, подтверждающих право на землю;
– при их отсутствии производится переход к картографическому материалу, который содержится в документах, определявших местоположение границ земельных участков при их образовании;
– при отсутствии вышеуказанных источников реестровая ошибка исправляется исходя фактических границ, существующих на местности 15 и более лет.
Таким образом, мы видим, что исторически сложившиеся границы, существующие на местности 15 и более лет, закреплённые с использованием объектов естественного и искусственного происхождения, учитываются не только при уточнении местоположения границ земельных участков с декларированной площадью, но и при исправлении реестровой ошибки в рамках специальной административной процедуры, которая урегулирована п.п. 6-7.3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
При этом надо учитывать, что если при уточнении местоположении границ декларативных земельных участков источником информации, используемой кадастровым инженером при подготовке межевого плана и акта согласования границ, являются документы, имеющиеся на руках у правообладателей уточняемых земельных участков, то при реализации специальной процедуры исправления реестровой ошибки источником информации для подготовки варианта исправления такой ошибки являются документы, храняющиеся в фондах Росреестра и Роскадатра и, прежде всего, материалы из государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства.