«Правило десяти процентов». Что представляет собой и когда применяется?
К написанию моей сегодняшней заметки меня подтолкнуло желание упорядочить и систематизировать информацию, которая циркулирует в правовом обороте и имеет отношение к так называемому «правилу десяти процентов», которое находится у юристов и получателей юридических услуг на слуху, но относительно которого в Интернет-источниках нет информации, приведённой к единому знаменателю. И, действительно, мы периодически слышим о том, что в тех или иных ситуациях площадь земельного участка не должна выходить за пресловутые «десять процентов», однако информация, имеющая на данную тему в Интернете, весьма спорадична и рассеянна, что препятствует формированию чёткого представления о том, что представляет собой правило «десяти процентов», и каким образом это правило должно соблюдаться. Таким образом, вашему вниманию в тезисной форме предлагается перечень ситуаций, в которых правило «десяти процентов» является актуальным и должно быть соблюдено.
1. «Правило десяти процентов» действует в ситуациях, сопряжённых с уточнением местоположения границ ранее учтённых земельных участков с декларированной площадью. А именно речь идёт о том, что в силу правовой нормы пп. 32 п.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» по итогам уточнения земельного участка в соответствии с документами одного из трёх уровней иерархии (документ, подтверждающий право на земельный участок; документ, содержащий сведения о границах земельного участка при его образовании; фактически сложившиеся границы, существующие на местности на протяжении не менее 15 лет) новая площадь земельного участка не должна превышать исходную первоначальную площадь не более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленную правилами землепользования и застройки для земельных участков с тем или иным видом разрешённого использования, а в случае если такого рода предельный минимальный размер не установлен, уточнённая площадь не должна превышать первоначальную площадь, имевшую место до уточнения, не более чем на «десять процентов». За примером далеко ходить не надо. Допустим, если вы уточняете местоположение границ ранее учтённого земельного участка с видом разрешённого использования «магазины» площадью 1000 кв.м, то, в случае, если правилами землепользования и застройки муниципалитета предельный минимальный размер для земельных участков с таким видом разрешённого использования не установлен, по итогам уточнения площадь земельного участка должна составлять не более 1100 кв.м. Соответственно, в случае несоблюдения правила «десяти процентов» орган регистрации прав вынесет решение о приостановлении, а в последующем об отказе в осуществлении государственного кадастрового учёта.
2. «Правило десяти процентов» действует в случаях реализации специализированной административной процедуры исправления реестровой ошибки, осуществляемой по инициативе органа регистрации прав, урегулированной п.п. 6-7.3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которая целиком и полностью осуществляется под контролем органа регистрации прав и подразумевает тесное взаимодействие между Росреестром и Роскадастром (данную процедуру мы подробно анализировали в статье, которая была опубликована на сайте 10 июня 2024 года). В частности, орган регистрации прав направляет в Роскадастр письмо-поручение с требованием подготовить вариант исправления реестровой ошибки в соответствии с документами (иерархия документов), которые применяются в ходе реализации уже упомянутой нами процедуры уточнения местоположения границ ранее учтённых земельных участков (п. 7.3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Соответственно, исправление реестровой ошибки осуществляется под контролем органа регистрации прав на основании варианта, подготовленного Роскадастром. В свою очередь, по итогам реализации этой сложной многоступенчатой административной процедуры новая площадь земельного участка, в отношении которого была исправлена реестровая ошибка, не может превышать исходную площадь более чем на десять процентов и не может быть меньше исходной более чем на пять процентов. Следует отметить, что в остальных случаях исправления реестровых ошибок и, в особенности, в случае исправления реестровых ошибок в судебном порядке какого-либо лимита в размере 10 процентов относительно исходной площади земельного участка не существует (письмо Министерства экономического развития РФ от 06 ноября 2018 года № 32226-ВА/Д23 «Об уточнении границ земельных участков и применении части 2 статьи 43 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ»).
3. Следующая группа ситуаций, в котором находит свое применение «правило десяти процентов», относится к основаниям отказа в предоставлении земельных участков без проведения торгов и к основаниям отказа в заключении соглашения о перераспределении земель. С моей точки зрения, те нормы закона, в которых в очередной раз применяется «правило десяти процентов», претендуют на чтобы быть мёртвыми, то есть не применяемыми на практике. И действительно, давайте обратимся к закону. В соответствии с п. 25 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ орган публичной власти отказывает в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если «… площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов». Аналогичная правило предусмотрено и для процедуры перераспределения земель. Так, в частности, в соответствии с п. 14 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ «… уполномоченный орган отказывает в заключении соглашения о перераспределении земельных участков в случае, если площадь земельного участка, на который возникает право частной собственности, превышает площадь такого земельного участка, указанную в схеме расположения земельного участка или проекте межевания территории, в соответствии с которыми такой земельный участок был образован, более чем на десять процентов». Возникает закономерный вопрос: «Как возможно такое, чтобы площадь земельного участка, с которой этот земельный участок был образован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, либо на основании проекта межевания территории, могла отличаться от площади этого же земельного участка на момент подачи заявления о его предоставлении (в том случае, в порядке перераспределения земель)?» Неужели речь идёт о мёртвой правовой норме, которая заведомо не может применяться на практике? На мой взгляд, это тема для отдельного юридического микроисследования, которое я в ближайшее время проведу, и результатам которого я обязательно посвящу отдельную статью.
Таким образом, представляется возможным утверждать, что случаи, в которых используется «правило десяти процентов», неоднородны, в связи с чем в повседневной юридической жизни от юриста-практика требуется изрядная разборчивость. Надеюсь, что систематизация и упорядочивание информации о случаях, в которых применяется и является актуальным «правило десяти процентов», будут способствовать правовому просвещению граждан.