По итогам раздела земельного участка, предоставленного в аренду, арендатор исходного земельного участка не вправе без проведения торгов переоформить право аренды в отношении земельных участков, образованных путём раздела, в границах которых отсутствуют здания и сооружения

В публикациях, ранее размещённых на сайте, мною была неоднократно проиллюстрирована идея о том, что самоуспокоенность в земельных отношениях до добра не доводит. Иными словами, если правообладатель земельного участка исходит из того, что, обладая объектом земельного права, его правовой статус будет оставаться нерушимым при отсутствии каких-либо активных действий, то он заблуждается. К числу ситуаций, в которых самоуспокоенность может сыграть злую шутку, относятся ситуации, возникающие при разделе крупных земельных участков, находящихся в публичной собственности и принадлежащих инициатору раздела на праве аренды.

Представим себе такую ситуацию. Допустим, вам на праве аренды принадлежит крупный земельный участок площадью около 2 га. Часть земельного участка занята зданиями и сооружениями, принадлежащими вам на праве собственности, оставшаяся часть свободна от каких-либо построек. Вы планируете разделить земельный участок на двадцать маленьких земельных участков, часть из которых окажется занятой соответствующими зданиями и сооружениями, и часть из которых будет свободной от застройки. Казалось бы, какие здесь могут быть трудности? Ведь права на земельные участки, образуемые путём раздела, должны быть без всяких проблем переоформлены в силу п.4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, поскольку они производны от права аренды на исходный земельный участок. То есть, по идее, земельные участки, образованные путём раздела, должны быть предоставлены по договору аренды на тот же срок, на который был заключён договор аренды в отношении исходного участка.

Увы, но это не так. Дело в том, что в случаях, когда происходит раздел земельного участка, предоставленного в аренду, при рассмотрении заявления о заключении договоров аренды в отношении земельных участков, образованных путём раздела, орган публичной власти вправе принимать решение в зависимости от установленных нормами Земельного кодекса РФ оснований для предоставления публичных земельных участков без проведения торгов и, в частности, оснований для предоставления земельных участков под существующими объектами недвижимости, которые установлены ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Для усвоения вышеуказанного принципа рассмотрим несложный пример из практики – действия разворачивались на территории города Геленджика Краснодарского края. Предприниматель П.А. Вещев являлся арендатором земельного участка площадью около 3 га, на котором были расположены отдельно стоящие здания производственной базы. П.А. Вещев принял решение о разделе арендуемого земельного участка на двадцать пять маленьких земельных участков, для чего он заказал схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путём раздела, и направил её на утверждение в администрацию города Геленджика. Администрация в утверждении схемы отказала, в том числе, на том основания, что действия П.А. Вещева подразумевали обход установленных Земельным кодексом РФ процедур приобретения публичных земельных участков, на которых отсутствуют здания и сооружения. Таким образом, администрация посчитала, что, несмотря на вхождение соответствующих земельных участков в границы исходного земельного участка, принадлежавшего П.А. Вещеву, раздел не может быть совершён таким образом, что инициатор раздела приобретает без торгов право на земельные участки, которые должны предоставляться на аукционе.

П.А. Вещев оспорил отказ администрации в утверждении схемы раздела в Арбитражный суд Краснодарского края, который заявление предпринимателя, поданное в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ, удовлетворил. Арбитражный суд апелляционной инстанции (Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд) оставил решение арбитражного суда первой инстанции без изменения. Однако, судебные акты арбитражных судов первой и апелляционной инстанций были отменены Арбитражным судом Северо-Кавказского округа (постановление от 25 апреля 2019 г. № Ф08-2204/19 по делу № А32-6628/2017), который посчитал позицию администрации города Геленджика юридически правильной. Так, в частности, в своём постановлении от 25 апреля 2019 года Арбитражный суд Северо-Кавказского округа разместил следующие утверждения:

– «Образованием земельных участков, на которых отсутствуют принадлежащие предпринимателю здания, сооружения, могли быть созданы предпосылки для незаконного заключения с предпринимателем без проведения торгов договоров аренды этих участков»;

– «Представленная предпринимателем схема предполагает образование не только земельных участков под принадлежащими ему зданиями, сооружениями, но и свободных от объектов недвижимости земельных участков, а также участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности третьим лицам. Основания для удовлетворения заявления предпринимателя отсутствуют»;

– «Отсутствие у предпринимателя намерения на осуществление на образуемых земельных участках деятельности, противоречащей разрешенному использованию образуемых земельных участков, а также на обход предусмотренных земельным законодательством процедур предоставления земельных участков и заключение договора аренды образуемых земельных участков, на которых отсутствуют принадлежащие ему здания … также не является оправданием необоснованного раздела исходного земельного участка. Предприниматель обладает исключительным правом на предоставление в аренду без проведения торгов только тех образуемых земельных участков, на которых находятся принадлежащие ему объекты недвижимости».

Таким образом, как можно убедиться, переоформление земельных отношений в связи с разделом земельного участка, предоставленного на праве аренды, происходит в соответствии с правилами предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, которые установлены ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Следовательно, при перезаключении договоров аренды в ходе раздела исходного земельного участка принципиальное значение имеет нахождение или отсутствие объектов капитального строительства в границах земельных участков, образуемых путём раздела. Предоставление в аренду образованных путём раздела земельных участков, на которых здания и сооружения отсутствуют, считается недопустимым как несовместимое с правилами предоставления земельных участков под существующими зданиями и сооружениями, установленными ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.