О параллелях между институтом уточнения границ земельного участка и институтом примерных земель в законодательстве Императорской России
Применительно к людям говорят, что все мы родом из детства. Равно как становление личности детерминировано событиями, происходившими в детские годы, так и у любого юридического явления есть своя предыстория. Настоящая заметка продолжает цикл исторических публикаций, которые посвящены институтам дореволюционного земельного права Российской Империи, являющихся предшественниками ряда ныне существующих земельно-правовых институтов. Сегодня речь пойдёт о параллелях между ныне существующим институтом уточнения местоположения границ земельных участков, с одной стороны, и институтом «примерных земель», существовавшим до 1917 года, с другой стороны.
Данная статья рассчитана на тех читателей, которые уже ориентируются в вопросе уточнения местоположения границ земельных участков, поэтому мы не будем начинать с основ. Для понимания основных моментов, характеризующих институт уточнения, необходимо помнить, что официально законодателем определена иерархия документов (п. 1.1. ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), в соответствии с которыми кадастровый инженер определяет границы уточняемого земельного участка, вносимые в реестр границ в составе ЕГРН. При этом по замыслу законодателя переход к документу более низкого уровня иерархии возможен только в случае отсутствия документа более высокого уровня иерархии (документом высшего уровня иерархии является документ, подтверждающий право на земельный участок; затем идёт документ, определявший границы земельного участка при его образовании; и в последнюю очередь принимаются во внимание исторические границы, существующие на местности более 15 лет и закреплённые посредством объектов естественного или искусственного происхождения).
Однако на практике и, в частности, в Калининградской области получил широкое распространение смешанный (комплексный) подход, в соответствии с которым в процессе уточнения границ земельных участков происходит одновременное применение для этих целей документов, относящихся к разным уровням иерархии.
В рамках этого подхода земельный участок может быть уточнён одновременно как в соответствии с правоустанавливающим документом на землю, в котором имеется план или чертёж границ, так и исходя из исторически сложившихся границ (фактическое землепользование, существующее на местности 15 и более лет). Это означает, и это исключительно важный момент, что если правообладатель декларативного земельного участка, имея на руках правоустанавливающий документ на землю с планом и чертежом границ, не располагает возможностью подтвердить принадлежность к своему землепользованию фактически занятой части публичных земель (в связи с тем, что план-чертёж в составе правоустанавливающего документа на землю не свидетельствует о вхождении такой территории в границы ранее учтённого земельного участка), такого роды земли всё равно могут быть включены в границы уточняемого землепользования, если они входят в состав исторически сложившегося землепользования, существующего на местности не менее 15 календарных лет.
Историческим прототипом института уточнения земельных участков является институт примерных земель, который существовал в земельном праве Российской Империи. Если в общем и целом, то под примерными землями понимались земли, замежёванные по итогам генерального межевания в дачу совместного пользования (генеральное межевание, проводившееся с середины 18 века, позволяло узаконивать самозахваты), и права на которые не могли быть подтверждены крепостными документами на землю (правоустанавливающими документами). Определение судьбы примерных земель зависело от того, какие крепости – мерные или немерные – представлялись собственниками земельных участков, замежёванных в одну общую дачу. Под мерными крепостями понимались правоустанавливающие документы, содержавшие сведения о границах земельных участков. Под немерными крепостями понимались правоустанавливающие документы, в которых отсутствовали сведения о границах соответствующих землепользований. Соответственно, если участниками процедуры, направленной на определение судьбы примерных земель, представлялись мерные крепости, то, поскольку такие крепости позволяли чётко определить границы землепользования, к которым прилегали примерные земли, примерные земли распределялись между соответствующими владельцами в пропорциональном соотношении – прирезались в зависимости от площади земельных участков, права на которые подтверждались крепостями. Так, в своём решении от 27 октября 1899 года № 91 Правительствующий Сенат Российской Империи, рассматривавший спор вокруг определения судьбы примерных земель, указал следующее: «Посему в даче, на которую все владельцы имеют мерные крепости, те владельцы, которые или сами захватили излишнюю против меры своих крепостей землю, или приобрели от прежних владельцев землю в мере их крепости и захваченную последними, не могут при межевании по 947 статье законов межевых домогаться развёрстки по двум основаниям своего владения – по крепости и по давности владения, так как межевание по 947 статье допускает только одно основание: по крепостям с определённой мерою». Как уже можно догадаться, в случае, если землевладельцы представляли немерные крепости, или одни представляли мерные крепости, а другие немерные крепости, или в целом по каким-то причинам претенденты на примерные земли не могли представить крепости (правоустанавливающие документы), то применялась давность владения, однако не в том смысле, в котором мы понимаем «usucapio» в наше время (признание права собственности на объекты недвижимости в судебном порядке) – речь шла о том, что примерные земли включались в границы прилегающих к ним земельных участков с учётом действительного владения. Таким образом, вотчинник, не располагая возможностью подтвердить право владения землей в силу отсутствия мерной крепости, мог претендовать на включение в границы своего земельного участка части примерных земель, если такие земли осваивались им и входили в границы исторически сложившегося землепользования.
Таким образом, мы можем провести чёткую параллель между современной процедурой уточнения местоположения границ ранее учтённого земельного участка на основании фактических границ, существующих на местности, с одной стороны, и процедурой прирезки примерных земель к основным земельным участкам с учётом действительного владения в законодательстве дореволюционной России, с другой стороны. Основной вывод из такого сопоставления сводится к тому, что в некоторых случаях отсутствие возможности подтвердить право на фактически используемые публичные земли как сейчас (в случае с ранее учтёнными декларативными земельными участками), так и ранее (немерные крепости) не свидетельствовало о невозможности оформления земельных отношений на такого рода земли.