Отказав в принятии к рассмотрению конституционной жалобы на положения п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, Конституционный суд РФ подтверждает, что застройщики вправе владеть земельными участками общего пользования, расположенными в границах коттеджных посёлков

Хоть об этом не всегда можно прочитать напрямую, но категория «имущество общего пользования» актуальна не только для многоквартирных домов, но и для индивидуальных жилых домов, и, частности, в случае если возведён коттеджный посёлок, состоящий из множества объектов индивидуального жилищного строительства. Вместе с тем, юридические характеристики имущества общего пользования в коттеджных посёлках, состоящих из индивидуальных жилых домов, существенным образом отличаются от юридических характеристик имущества общего пользования в многоквартирных домах. И, как было проиллюстрировано Конституционным судом РФ в постановлении от 28 декабря 2021 года № 55-П/2021 «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой», основное различие состоит в том, что имущество общего пользования в коттеджных посёлках, в отличие от ситуации с многоквартирными домами, характеризуется пространственной обособленностью по отношению к основным объектам недвижимости, в качестве которых выступают индивидуальные жилые дома. Иными словами, в многоквартирном доме имущество общего пользования, к которому относятся, к примеру, такие объекты как лестничные марши, крыша дома, территориально не обособлено от квартир, собственник которых при приобретении права собственности на жилое помещение приобретает неотъемлемую и при этом не выделяемую в натуре долю в праве собственности на имущество общего пользования (и, в том числе, на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом). Напротив, в случае с коттеджными посёлками приобретатель индивидуального жилого дома не приобретает долю на имущество общего пользования, необходимое для обслуживания и нормального функционирования такого посёлка. В частности, собственник индивидуального жилого дома не приобретает долю в праве на земельный участок общего пользования, который образован под объекты улично-дорожной сети (проходы, проезды), и характеризуется отсутствием на нём объектов индивидуального жилищного строительства.

Юридическая действительность свидетельствует о том, что довольно часто земельный участок общего пользования, расположенный в границах коттеджного посёлка, остаётся в аренде или в собственности (в зависимости от того, на каком виде права был изначально предоставлен земельный участок под строительство) организации, которая выступала застройщиком. Это совершенно закономерно, ведь сперва под строительство коттеджного посёлка обычно выделяется крупный единый земельный участок, в отношении которого по мере возведения индивидуальных жилых домов осуществляется раздел, в результате чего (если учитывать, что собственники индивидуальных жилых домов вправе без торгов приобрести только те земельные участки, которые сформированы под своими индивидуальными жилыми домами, и если принимать во внимание, что с 1 марта 2015 года законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков для благоустройства и обслуживания существующих объектов недвижимости) право на земельный участок общего пользования «достаётся» застройщику. В результате такого положения дел нередко интересы собственников индивидуальных жилых домов остаются нарушенными, поскольку застройщик далеко не всегда заинтересован в надлежащем содержании земельного участка общего пользования, а собственники индивидуальных жилых домов, как указано выше, лишены возможности приобрести земельный участок общего пользования без волеизъявления со стороны застройщика.

В данном контексте необходимо учитывать положения п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, согласно которому земельные участки общего пользования, в том числе, занятые улицами, проездами и автомобильными дорогами, не подлежат приватизации, то есть не могут быть предоставлены на праве собственности. Таким образом, если крайне формально, без учитывания объективных реалий и закономерностей, руководствоваться положениями п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, можно прийти к выводу, что земельные участки общего пользования в границах коттеджных посёлков, сформированные под объекты улично-дорожной сети, не могут принадлежать на праве собственности застройщикам – организациям, которые возвели коттеджный посёлок.

Предметом рассмотрения Конституционного суда РФ, который вынес судебный акт, анализ которого привёл к публикации настоящей заметки, была ситуация, которая началась с обращения департамента городского имущества города Москвы в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности коммерческой организации на земельный участок общего пользования, занятый объектами улично-дорожной сети в коттеджном посёлке. Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении искового заявления отказал, а суды вышестоящих инстанции оставили решение суда первой инстанции без изменения. Арбитражные суды пришли к выводу, что «… ответчик осуществлял за счет собственных средств строительство данного поселка и спорных объектов на принадлежащих ему земельных участках; эти объекты не находятся на балансе города Москвы и бремя их содержания данный субъект Российской Федерации не несет», таким образом право собственности на земельный участок общего пользования было сохранено за застройщиком. После этого граждане И.Г. Попова и Б.Е. Соловьев, которые были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, обратились с жалобой в Конституционный суд РФ, полагая, что положения п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ противоречат Конституции РФ, в той мере, в которой данная правовая норма «… позволяет застройщикам сохранить в частной собственности земельные участки, занятые объектами улично-дорожной сети и относящиеся к территории общего пользования».

Однако, Конституционный суд РФ не усмотрел противоречий между нормами Конституции РФ и положениям п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ. Свою процессуальную позицию Конституционный суд РФ выстроил на ранее упомянутом нами своём же Постановлении от 28 декабря 2021 года № 55-П, в котором Конституционный суд РФ пришёл к выводу, что «… к имуществу общего пользования жилищно-земельного комплекса относятся земельные участки общего пользования, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры, которые могут принадлежать на праве частной собственности определённому лицу». Таким образом, Конституционный суд РФ заключил, что расположенные в коттеджным посёлках земельные участки общего пользования, в границах которых расположены объекты улично-дорожной сети, могут вполне легально принадлежать на праве собственности застройщикам – коммерческим организациям, которые возводили соответствующие коттеджные посёлки. «Соответственно, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, призванный сохранить в публичной собственности приведенную в нем категорию земельных участков … и не регламентирующий вопросы принудительного отчуждения частной собственности, сам по себе не может расцениваться в качестве нарушающего конституционные права в аспекте, указанном заявителями, в деле с участием которых суды пришли к выводу о признании определенной территории с внутренней улично-дорожной сетью и иными объектами в качестве коттеджного поселка», – отметил в заключение Конституционный суд РФ, который своим определением от 27 марта 2025 года № 757-О/2025 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Поповой Инны Геннадьевны и Соловьева Бориса Евгеньевича на нарушение их конституционных прав пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации» поставил точку в данном судебном споре, отказав заявителям в принятии конституционной жалобы к рассмотрению.

Таким образом, представляется возможным исходить из того, что положения п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, запрещающие приватизацию земельных участков общего пользования, не распространяются на земельные участки общего пользования, расположенные в границах коттеджных посёлков, которые принадлежат застройщикам на праве собственности. Застройщики вправе сохранить право собственности на такого рода земельные участки.