Новость о вступлении в силу федерального закона, запрещающего торговую и иную коммерческую деятельность в границах садоводческих и огороднических товариществ, оказалась ложной. Ажиотаж не имеет под собой оснований
Вопрос о функционировании магазинов в границах садоводческих и огороднических товариществ традиционно стоит очень остро, в особенности, в тех случаях, когда СНТ или ОНТ расположено на большом расстоянии от ближайших населённых пунктов. В таких ситуациях размещение на садовом земельном участке или земельном участке общего пользования торговой точки является очень насущным. Вместе с тем, исходя из действующего законодательства, размещение в границах СНТ или ОНТ капитальных магазинов сопряжено с большими трудностями. Это обусловлено тем, что в силу п. 3 ст. 23 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» «… садовые земельные участки и огородные земельные участки должны использоваться по целевому назначению и в соответствии с их разрешенным использованием». Таким образом, как минимум, в отношении земельных участков, которые предназначены для индивидуальной садоводческой деятельности, установлено, что на таких земельных участках размещение пунктов торговли и прочих объектов коммерческого назначения не допускается.
В этом отношении мне вспоминается судебный спор о сносе здания магазина, расположенного на садовом земельном участке, между администрацией ГО «Город Калининград» и гражданином А.В.Ц., по которому я представлял интересы органа местного самоуправления в бытность мою сотрудником юридического комитета калининградской городской администрации. В тот раз администрация выявила факт размещения на садовом земельном участке, расположенном на СНТ «Утро», магазина, право собственности на который было зарегистрировано за собственником садового участка А.В.Ц., и приняла решение предъявить к А.В.Ц. исковое заявление о сносе магазина как самовольной постройки. Суд первой инстанции исковое заявление удовлетворил. Решение суда первой инстанции устояло в Калининградском областном суде, который в своём апелляционном определении от 3 октября 2018 года по делу № 33-4594/2018, отталкиваясь от того, что согласно абз. 2 ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (данный федеральный закон утратил силу с 1 января 2019 года – прим. В.А. Шефер) садовые земельные участки могут быть предоставлены гражданам только для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха, отметил следующее: «Учитывая изложенное, а также то, что А.В.Ц. использует земельный участок … с разрешенным использованием «для ведения садоводства», под цели не имеющие отношения к ведению садоводства – под размещение магазина продовольственных товаров, а также конструкции мачты связи, с нарушением приведенных выше норм материального права, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные истцом исковые требования, возложив на А.В.Ц. обязанность осуществить снос самовольно возведенного спорного нежилого здания и конструкции мачты связи». Таким образом, хоть события имели место в период действия Федерального закона 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ, суд общей юрисдикции однозначно заключил, что садовые и огороднические земельные участки могут быть использованы исключительно для садоводческой или огороднической деятельности без права размещения магазинов и прочих торговых точек. Вышеуказанная точка зрения актуальна и сегодня, если учитывать, что в уже упомянутой нами правовой норме Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ (п. 3 ст. 23) содержится правило, в соответствии с которым садовые и огороднические земельные участки должны использоваться исключительно в соответствии с разрешённым использованием.
Итак, мы разобрались с отдельными садовыми или огородными земельными участками, придя к выводу о том, что в границах такого рода земельных участков размещение магазинов не допускается. А как обстоит дело с размещения магазинов на земельных участках общего пользования? Чтобы не отклоняться в сторону считаю необходимым сразу отметить, что ответ на этот вопрос имеется в действующем законодательстве. В частности, нас интересуют положения п. 6 ст. 24 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ, которым установлено, что «…в соответствии с решением общего собрания членов товарищества допускается использование земельного участка общего назначения для реализации гражданами, являющимися правообладателями садовых земельных участков и огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, выращенной ими сельскохозяйственной продукции с возможностью возведения для такой реализации некапитальных строений, сооружений или нестационарных торговых объектов при условии соблюдения земельного законодательства, ветеринарных норм и правил, санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов».
Таким образом, по смыслу вышеуказанной правовой нормы на земельных участках общего пользования в границах СНТ и ОНТ допускается размещение некапитальных магазинов, в том числе, нестационарных торговых объектов, что, с моей точки зрения, является совершенно соразмерным законодательным решением, которое позволяет решить проблему с магазинами в границах СНТ или ОНТ. Вместе с тем, возведение объектов капитального строительства для размещения магазинов является категорически недопустимым.
Поводом к написанию настоящей заметке стало то обстоятельство, что две недели назад заголовки многих российских интернет-ресурсов юридического профиля взорвались новостью о том, что с 1 сентября 2025 года вступает в силу федеральный закон, которым якобы будет запрещено ведение в границах садоводческих и огороднических товариществ любого рода коммерческой деятельности, которая не обязательно связана с функционированием магазинов – речь шла о запрете коммерческой деятельности в целом. Имеет ли эта шумиха под собой какие-либо основания?
По итогам внимательного ознакомления с Федеральным законом от 31 июля 2025 года № 353-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступает в силу 1 сентября 2025 года, мне представляется возможным судить о том, что информация о запрете коммерческой деятельности в СНТ и ОНТ не имеет под собой никаких оснований, поскольку в положениях вступающего в силу Федерального закона от 31 июля 2025 г. № 353-ФЗ нет ни одной правовой нормы, которая бы ставила коммерческую деятельность под запрет. Речь идёт о федеральном законе, который предусматривает внесение исключительно технических поправок с целью гармонизации законодательства в сфере садоводческой и огороднической деятельности.
Единственной более-менее самостоятельной законодательной новеллой, которая вводится в действие Федеральным законом от 31 июля 2025 года № 353-ФЗ, является решение законодателя о том, что впредь «… раздел жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки, и гаража не допускается» (п. 5 ст. 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ в редакции, действующей с 1 сентября 2025 года). Это законодательное решение является довольно любопытным и в будущем я обязательно проанализирую его в контексте судебной практики и других норм права.
Подводя итог изложенному, можно утверждать, что принятие Федерального закона от 31 июля 2025 года № 353-ФЗ никоим образом не затрагивает статус магазинов, расположенных на земельных участках общего пользования в СНТ или ОНТ, и не запрещает вести торговую деятельность в границах СНТ или ОНТ.