Необходимым условием предоставления публичного земельного участка, находящегося в аренде, в собственность без торгов в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ является наличие у объекта, построенного на таком земельном участке, не только физической, но и юридической связи с землёй
Практически сразу после того, как в июле 2017 года я перешёл на работу в юридический комитет калининградской городской администрации (это было моё единственное случайное повышение в должности за всю мою жизнь, в остальном меня никто никогда не продвигал), начальство поручило мне подготовить целую серию исков в отношении собственников торговых павильонов, расположенных в городе Калининграде по ул. Автомобильной, д. 21, о признании прав собственности на соответствующие павильоны отсутствующими. Сразу считаю необходимым отметить, что предъявление исков о признании прав собственности отсутствующими было продиктовано не тем, что павильоны не существовали физически, а тем, что они не обладали признаками объектов капитального строительства, то есть имел место тот случай, когда иск о признании права собственности отсутствующим был направлен не на отмену реально существующего права собственности, а на лишение соответствующих павильонов статуса объектов недвижимости и их перевод в объекты движимого имущества.
Именно тогда, благодаря работе под руководством С.В. Смирнова, мне удалось узнать и усвоить для себя, что тот или иной объект может считаться объектом недвижимости не только в случае наличия физической связи с землёй (причинение несоразмерного ущерба в случае отделения от земли), но и при обязательном выполнении критерия так называемой юридической связи с землёй.
Юридическая связь с землёй имеет место в случае, если объект возведён на земельном участке, вид разрешённого использования которого предусматривает возведение соответствующего объекта недвижимости, в рамках процедуры, предполагающей возможность возведения объектов недвижимости, и построен, а затем введён в эксплуатацию в порядке, который установлен действующим законодательством для легализации соответствующих объектов недвижимости.
Так, например, в случае возведения здания магазина юридическая связь с землёй будет иметь место, если такой объект возведён на земельном участке с разрешённым использованием «магазины» на основании разрешения на строительство, выданного в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, и введён в эксплуатацию (получено разрешение на ввод в эксплуатацию) в соответствии с градостроительным законодательством (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
В свою очередь, не будет обладать юридической связью с землёй тот же магазин, который возведён на земельном участке с видом разрешённого использования «магазины», если право собственности на него будет зарегистрировано не на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, а в упрощённом порядке на основании технического плана, то есть в порядке, который используется для регистрации прав собственности на индивидуальные жилые дома, садовые дома и гаражи. Отсутствует юридическая связь с землёй и в случае возведения какого-либо объекта недвижимости на земельном участке, который предоставлялся для целей, не связанных со строительством.
Ни в коем случае не собираюсь плевать в колодец, но в те времена, когда я был чиновником управления земельных отношений калининградской городской администрации, мне регулярно доводилось быть свидетелем непрозрачных схем, которые реализовывались в следующей последовательности: земельный участок предоставлялся для целей, не связанных со строительством; потом на земельном участке возводился объект недвижимости, на него регистрировалось право собственности, что формально наделяло собственника такого объекта правом претендовать на выкуп земельного участка в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (до 1 марта 2015 года – ст. 36 Земельного кодекса РФ). Ясное дело, что в таких случаях ни о какой юридической связи объекта капитального строительства с землёй говорить не приходилось, однако такие схемы действительно работали.
Как уже можно было догадаться, вопрос о наличии или отсутствии юридической связи с землёй имеет определяющее значение при принятии органом публичной власти, распоряжающимся публичными земельными участками, решений о предоставлении земельных участков под существующие объекты в порядке, установленном ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, без торгов. Закономерность следующая: если есть юридическая связь с землёй, земельный участок может быть предоставлен в собственность; если юридическая связь с землёй отсутствует, правовых оснований для предоставления земельного участка в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ не имеется.
Если обращаться к судебной практике, целесообразно «обкатать» усвоение материала на следующем практическом примере.
Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края в 2013 году предоставил ООО «Лубримастер Истейт» в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса РФ земельный участок для целей, не связанных со строительством, под размещение временной постройки для технического обслуживания и ремонта автотранспортных средств. Таким образом, возведение объектов недвижимости на предоставленном обществу земельном участке заведомо не планировалось. Несмотря на это обстоятельство общество добилось регистрации права собственности на одноэтажное нежилое здание – пункт сервисного обслуживания автомобилей, после чего общество обратилось в департамент с заявлением о выкупе земельного участка на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Департамент в выкупе отказал в связи с отсутствием применительно к пункту сервисного обслуживания автомобилей юридической связи с землёй (земельный участок предоставлялся для целей, не связанных со строительством, только для размещения временных построек). Вместе с тем, Арбитражный суд Приморского края с позицией департамента не согласился и признал отказ в предоставлении земельного участка в собственность незаконным. Однако, Пятый арбитражный апелляционный суд решение арбитражного суда первой инстанции отменил и вынес новое решение об отказе в удовлетворении заявления, поданного в соответствии с гл. 24 АПК РФ. Позицию арбитражного суда апелляционной инстанции поддержал Арбитражный суд Дальневосточного округа, который, прямо не упоминая по тексту судебного акта термин «юридическая связь с землёй», пришёл к выводу об отсутствии оснований для продажи земельного участка обществу в рамках ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Так, Арбитражный суд Дальневосточного округа отметил следующее: «… изучив и исследовав обстоятельства, касающиеся возведения объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Лубримастер Истейт», апелляционный суд, следуя правилу, что государственная регистрация права является правоподтверждающим, а не правопорождающим фактом, пришел к выводу о том, что наличие зарегистрированного права собственности на здание при наличии обоснованных сомнений в легитимности самого строительства этого объекта противоречит действующему законодательству и не порождает в безусловном порядке обязанности предоставить земельный участок в собственность в соответствии с правилами статьи 39.20 ЗК РФ. Выводы апелляционного суда обоснованы отсутствием надлежащих доказательств возведения Обществом капитального объекта недвижимости, в соответствии с разрешительной документацией и документов о вводе объекта в эксплуатацию в установленном на момент строительства этого объекта законом порядке, а также на земельном участке, сформированном и предоставленном для целей строительства».
Таким образом, при рассмотрении заявлений о предоставлении земельных участков под существующие объекты недвижимости в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ органы публичной власти, в первую очередь, осуществляют проверку «чистоты сделки» с точки зрения наличия юридической связи с землёй применительно к объекту капитального строительства, который расположен на запрашиваемом земельном участке, для чего анализируется вид разрешённого использования земельного участка, характеристики процедуры, в соответствии с которой публичный земельный участок предоставлялся для строительства в аренду, а также проверяется совершение действий, рассчитанных на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию (получение разрешения на строительство, получение разрешения на ввод в эксплуатацию).