Наличие на земельном участке, запрашиваемом к предоставлению без торгов, иных объектов, не принадлежащих лицу, обратившемуся за предоставлением земельного участка, не всегда является основанием для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов

Одним из проявлений такого основополагающего принципа земельного права как принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) являются два широко известных правила о том, что земельный участок не может быть предоставлен собственнику расположенного на испрашиваемом земельном участке объекта капитального строительства, если на земельном участке расположены иные объекты недвижимости, находящиеся либо в частной (п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ), либо в муниципальной собственности (п. 5 ст. 39.16 ЗК РФ), то есть объекты, собственником которых является иное лицо. Подоплёка вышеуказанных правил является вполне очевидной – преследуется цель избежать конкуренции прав на землю. И действительно, если отталкиваться от исключительного права собственника объекта недвижимости на приобретение сформированного под ним земельного участка, которое гарантировано ст. 39.20 ЗК РФ, то ситуация, при которой одно лицо претендует на приобретение земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, принадлежащий иному лицу, которое не обратилось за приобретением земельного участка в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, является юридически недопустимой, ведь в таком случае происходит нарушение прав собственника объекта недвижимости, который не обратился за предоставлением земельного участка.

Вместе с тем, необходимо помнить о том, что наличие на земельном участке объектов, принадлежащих другим лицам, не всегда является основанием для отказа в предоставлении земельного участка лицу, обратившемуся за его предоставлением такого земельного участка. В частности, данное правило не действует в том случае, если на земельном участке расположены объекты, которые могут быть размещены на условиях сервитута, публичного сервитута, либо на основании разрешения на использование земель (без предоставления земельного участка и установления сервитута) в соответствии со ст. 39.36 ЗК РФ.

В этом отношении примечателен административный спор на предмет незаконности отказа в предоставлении земельного участка, который рассматривался Верховным судом РФ. Предыстория судебного спора состояла в том, что гражданин Г.В.К., являвшийся собственником здания площадью 1319 кв.м, обратился в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее по тексту – «департамент») за предоставлением в долгосрочную аренду земельного участка площадью 9039 кв.м, но департамент в предоставлении земельного участка отказал, руководствуясь тем, что площадь земельного участка непропорционально превышает площадь расположенного на нём нежилого здания, а также ввиду того, что на земельном участке имеются ангар и шкафной газорегуляторный пункт, правоустанавливающие документы на которые Г.В.К. представлены не были. Суд первой инстанции, в который Г.В.К. обратился с административным иском о признании отказа департамента незаконным, оставил административные исковые требования без удовлетворения. Однако, в суде апелляционной инстанции, благодарю экспертному заключению, административному истцу удалось добиться отмены решения суда первой инстанции в части обоснования отказа наличием на земельном участке ангара и несоразмерностью площади земельного участка и площади нежилого здания. Тем не менее, суд апелляционной инстанции утвердил отказ в предоставлении земельного участка в связи с нахождением на нём шкафного газорегуляторного пункта, который административному истцу не принадлежал. Апелляционное определение Воронежского областного суда было оставлено без изменения Первым кассационным судом общей юрисдикции, после чего Г.В.К. обратился с кассационной жалобой в Верховный суд РФ. Жалоба была передана на рассмотрение в коллегию по административным делам и в конечном итоге была удовлетворена (кассационное определение от 31 июля 2024 года № 14-КАД24-4-К1).

Проанализировав нормы гл. V.7 Кодекса РФ и, в частности, положения ст. 39.37 Земельного кодекса РФ, согласно которой публичный сервитут может быть установлен, в том числе, для строительства, реконструкции, эксплуатации, капитального ремонта объектов электросетевого хозяйства, Верховный суд РФ пришёл к выводу о том, что шкаф газорегуляторного пункта, который, со всей очевидностью, не принадлежал Г.В.К, может быть размещён в пользу его владельца на условиях публичного сервитута, в связи с чем имеет место ранее упомянутое нами исключение из правила о том, что земельный участок не может быть предоставлен, если на нём расположены объекты, принадлежащие на праве частной либо муниципальной собственности другим лицам: «Приходя к выводу о том, что шкафной газорегуляторный пункт, являясь неотъемлемой частью линейного объекта газораспределительной сети, относящейся к недвижимости, суды не применили нормы пп. 4 п. 4 ст. 23, п. 1 ст. 39.37 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых размещение таких объектов допускается на основании публичного сервитута, следовательно, оснований, предусмотренных п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации для отказа административному истцу в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов у Департамента не имелось». В итоге Верховный суд РФ отменил судебные акты судов нижестоящих инстанций и возложил на департамент обязанность повторно рассмотреть заявление о предоставлении земельного участка.

Таким образом, в случае, когда вы планируете без торгов приобрести земельный участок, на котором расположены сооружения, принадлежащие другим лицам, необходимо своевременно проанализировать ситуацию с точки зрения возможности размещения таких объектов иными способами, нежели чем путём предоставления земельного участка, в том числе, на условиях сервитута, публичного сервитута, либо на основании разрешения без предоставления земельного участка и установления сервитута.