Надо ли делить исходный земельный участок на мелкие, соответствующие местоположению будущих блокированных секций, чтобы получить разрешение на строительство?

Дом блокированной застройки – это особая разновидность зданий жилого назначения, которая отличается как от индивидуального жилого дома (в отличие от индивидуальных жилых домов, между которыми имеются проёмы, блокированный жилой дом состоит из блок-секций, предназначенных для проживания одной семьи, каждая из которых имеет общую стену со смежной блок-секцией), так и от многоквартирного дома (в блокированной секции отсутствуют помещения общего пользованния). Несмотря на то, что с точки зрения своей юридической природы дом блокированной застройки (состоящий из нескольких блокированных секций) ближе всего к индивидуальному жилому дому, на дома блокированной застройки не распространяются упрощённые процедуры, которые были созданы для легализации и введения в гражданский оборот индивидуальных жилых домов. Это означает, что для возведения и регистрации права собственности на блокированную секцию необходимо получить полноценное разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, для чего нужно осуществить полный сбор документов, начиная от ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), проектной документации с архитектурными решениями и заканчивая техническими условиями на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. Сегодня на практике актуален вопрос, можно ли получить разрешение на строительство блокированного дома при владении единым неразмежёванным земельным участком, либо необходимо до получения разрешения на строительство разделить исходный земельный участок на маленькие участки, местоположение границ которых будет отвечать местоположению будущих блок-секций?

Актуальность вопроса обусловлена тем, что вплоть до относительно недавнего времени для возведения блокированных секций требовалось как раз-таки осуществить раздел исходного земельного участка на самостоятельные земельные участки, территориально соответствующие местоположению будущих блокированных секций.

Это было обусловлено спецификой законодательного определения здания, соответствующего критерию блокированного дома, которое существовало до старта «блочной амнистии» в 2022 году и было закреплено в пп. 2 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. В частности, согласно этому определению, в котором, к слову, термин блокированный дом напрямую не фигурировал, под такими домами понимались «… жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования». Основная содержательная нагрузка в этом определении приходилась на условие, касающееся того, что блок должен располагаться на отдельном земельном участке. Возникает вопрос, оставляла ли подобная реплика законодателя в вышеуказанной правовой норме пространство для ситуаций, когда блокированный дом мог быть правомерно возведён на едином неразмежёванном земельном участке? На этот вопрос следует ответить в том ключе, что на практике застройщиками в России нередко в границах единого неразмежёванного земельного участка осуществлялось возведение объектов, которые с точки зрения архитектурных решений представляли собой дома блокированной застройки, но при этом регистрировались либо в качестве индивидуальных жилых домов (каждый блок юридически соответствовал доле в праве собственности на жилой дом), либо в качестве многоквартирных домов (каждый блок юридически соответствовал квартире в многоквартирном доме). Такая практика являлась незаконной, что выливалось в многочисленные судебные споры между органами местного самоуправления и нерадивыми застройщиками о сносе возведённых блокированных домов в качестве самовольных построек (ст. 222 Гражданского кодекса РФ). Исходя из ранее действовавшего определения дома блокированной застройки (пп. 2 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ в старой редакции), правильный путь к строительству и вводу в эксплуатацию такого дома лежал только через получение разрешений на строительство и технических условий на каждый земельный участок в отдельности. Таким образом, и разрешение на ввод в эксплуатацию также оформлялось применительно к каждому отдельному земельному участку. Следовательно, возведение домов блокированной застройки без заблаговременного раздела исходного земельного участка на мелкие земельные участки, территориально соответствующие местоположению будущих блок-секций, могло иметь место только в рамках вышеуказанной незаконной практики оформления блокированных домов либо в качестве индивидуальных жилых домов, либо многоквартирных домов.

Вышеуказанная точка зрения на процесс легализации блокированных секций укладывалась и в закономерности судебной практики. Так, рассматривая заявления предпринимателя о признании незаконными отказов в выдаче разрешений на строительство, Арбитражный суд Северо-Западного округа в своём постановлении от 23 июля 2015 года по делу № А56-13705/2014 отметил следующее: «Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 22.08.2013 по делу № 2-10060/2013 признан законным отказ Администрации в выдаче Голубеву М.В. разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на принадлежащем ему земельном участке. Одним из оснований для отказа послужило отсутствие отдельно сформированных земельных участков для каждого из домов, включенных в блокированную застройку. Данное требование для индивидуальной жилой застройки, в том числе для домов блокированной застройки, следует из положений статьи 17 Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга». Поскольку и Голубев М.В., как собственник земельного участка, и Общество, как арендатор данного участка, планировали строительство блокированных индивидуальных жилых домов, следовательно, такое строительство должно осуществляться в рамках единого правового режима, предусматривающего в том числе необходимость формирования индивидуальных земельных участков, что было установлено судом общей юрисдикции в отношении собственника».

Появление новелл, определяющих статус блокированных домов, в том числе возведённых незаконно, было продиктовано запуском «блочной амнистии», ознаменованной вступлением в силу с 1 марта 2022 года Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Одно из главных нововведений в контексте интересующего нас вопроса состояло в том, что законодателем было введено в действие первое официальное определение дома блокированной застройки, которое было помещено в п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ: «Жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок». В свою очередь, в связи с дачей ответа на обращения граждан по вопросу образования земельных участков под блокированными домами Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в информационном письме от 15 марта 2023 года № 11-00544/23 со ссылкой на Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ признала исключение требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке.

Применительно к процессу возведения домов блокированной застройки логическими следствиями введения в действие нового определения стало возникновение альтернатив при выборе стратегии освоения земельных участков путём блокированной застройки. В частности, на сегодняшний день возможен как вариант по старым правилам, при котором заблаговременно происходит раздел исходного земельного участка на «мелкие» земельные участки, после чего оформляется разрешение на строительство отдельной блокированной секции применительно к каждому земельному участку, так и вариант, при котором без раздела исходного земельного участка на мелкие земельные участки происходит получение одного разрешения на строительство сразу несколько блокированных секций – при этом принятие решения о разделе земельного участка после регистрации прав собственности на блокированные секции остаётся на усмотрение будущих собственников таких блоков после их ввода в эксплуатацию.

Таким образом, исходя из содержащегося в Градостроительном кодексе РФ действующего определения дома блокированной застройки, возведение дома блокированной застройки, состоящего из нескольких блокированных секций, допускается на основании одного разрешения на строительство (предусматривающего возведение нескольких блокированных секций в один ряд) в границах одного исходного земельного участка.

При этом надо учитывать, что при принятии решения о реализации градостроительного проекта застройщику необходимо обязательно удостовериться в том, что площадь такого земельного участка в будущем будет допускать возможность его раздела на маленькие земельные участки, соответствующие местоположению отдельных блокированных секций. Иными словами, с учётом предельных минимальных размеров земельных участков для блокированной жилой застройки, определённых правилами землепользований и застройки, площадь исходного земельного участка должна быть достаточной для формирования в будущем самостоятельных земельных участков под отдельными блок-секциями.