Можно ли путём перераспределения увеличить площадь земельного участка, сформированного под многоквартирным домом?

Написание статей, публикуемых на моём сайте, подразумевает необходимость хорошо разбираться в той сфере, в которой я работаю. Если бы у меня не было возможности исползать взад и поперёк ту юридическую материю, с которой мне приходится каждый день контактировать на практике, ведение этого блога стало бы невозможным. Сегодня мне хотелось бы рассмотреть вопрос о том, возможно ли в принципе увеличить площадь земельного участка, образованного под многоквартирным домом, в порядке перераспределения земель, который подробно урегулирован Земельным кодексом РФ (гл. V.4). Отмечу, что до настоящего времени на сайте публиковались статьи, в которых затрагивался вопрос о том, в соответствии с какими документами в принципе может быть образован земельный участок под многоквартирным домом:

– 30 мая 2021 года в заметке «Проект межевания или схема: и всё же как происходит образование земельных участков, если в границах элемента планировочной структуры расположены многоквартирные дома или планируется их строительство?», которая была опубликована в разделе «Статьи» в период действия старой редакции пп. 4 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ до вступления в силу поправок в земельное законодательство, введённых в действие Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 478-ФЗ, был проанализирован замкнутый перечень всех возможных ситуаций, которые могут возникнуть в связи с формированием земельных участков под многоквартирными домами, а также в связи с образованием земельных участков для иных целей в случае, если в границах соответствующего элемента планировочной структуры расположены многоквартирные дома;

– 22 июня 2022 года в заметке «Обзор нововведений – обзор поправок в земельное законодательство, вступающих в силу с 1 июля 2022 года. Часть первая», опубликованной в разделе «Новости», были подробно рассмотрены последствия вступления в силу изменений, введённых в действие вышеуказанным Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 478-ФЗ, и, в том числе, новая редакция пп. 4 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, по смыслу которой в настоящее время под существующим многоквартирным домом земельный участок может быть образован в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, то есть без проекта межевания территории.

Недавно ко мне обратились сразу двое граждан – собственники квартир в многоквартирных домах с просьбой проконсультировать их по вопросу о том, может ли площадь земельного участка под многоквартирным домом быть увеличена путём перераспределения (в порядке, установленном гл. V.4 Земельного кодекса РФ) за счёт присоединения смежных земель, находящихся в публичной собственности. Возможно ли такое перераспределение юридически? Обратимся для ответа на этот вопрос к действующему законодательству.

Как уже отмечалось, в силу ныне действующей редакции пп. 4 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ земельный участок под многоквартирным домом может быть образован при отсутствии утверждённого проекта межевания в соответствии со схемой. В результате перераспределения земельного участка под многоквартирным домом, находящегося в частной собственности, и земель, находящихся в публичной собственности, формально проиходит формирование нового земельного участка под многоквартирным домом, в связи с чем возникает соблазн для утверждения о том, что увеличение земельного участка, образованного под многоквартирным домом, в соответствии со схемой расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путём перераспределения и утверждённой распоряжающимся неразграниченными землями органом публичной власти, является допустимым. Однако, пристальное изучение и анализ случаев, в которых в соответствии с законом (п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ) допускается перераспределение земель, находящихся в частной собственности, и земель, находящихся в публичной собственности, приводит к однозначному выводу о том, что такое утверждение является ложным.

По сути п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ предусмотрены только две «рабочие», то есть широко распространённые и по-настоящему применяемые на практике группы случаев, в которых допускается перераспределение земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, которыми распоряжается либо орган государственной власти (федеральная собственность, собственность субъекта РФ), либо орган местного самоуправления (муниципальная собственность, неразграниченная государственная собственность). Речь идёт о случаях, предусмотренных пп.пп. 2, 3 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ (случаи, предусмотренные пп.пп. 1, 4 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, касаются ситуаций, сопряжённых с перераспределением в границах земель, попадающих в границы застроенных территорий, в отношении которых принято решение об их развитии, а также ситуаций перераспределения земельных участков с целью образования специфических объектов капитального строительства, предусмотренных ст. 49 Земельного кодекса РФ, в связи с которыми по закону допускается изъятие земель для государственных или муниципальных нужд).

Итак, в соответствии с вышеупомянутыми нормами Земельного кодекса РФ предусматриваются случаи перераспределения:

– земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, которые предназначены для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, при условии, что площадь перераспределяемых земельных участков увеличивается в результате перераспределения не более чем до предельных максимальных размеров земельных участков, установленных правилами землепользования и застройки (пп. 3 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ);

– земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или юридических лиц, имеющих любой вид разрешённого использования, в соответствии с утверждённым проектом межевания территории, но исключительно с целью исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь перераспределяемых земельных участков увеличивается не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков, которые установлены правилами землепользования и застройки (пп. 2 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ).

Если отталкиваться от общеизвестного правила о том, что земельные участки, за исключением лесных участков, могут быть образованы либо в соответствии с проектом межевания территории, либо в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (п. 1 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ), то в результате толкования правовых норм пп.пп. 2, 3 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ можно прийти к следующим выводам:

– земельные участки, которые в соответствии с их видом разрешённого использования предназначены для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, могут увеличены путём перераспределения до предельных размеров, определённых градостроительными регламентами, либо в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, либо в соответствии с проектом межевания территории;

– земельные участки с прочими видами разрешённого использования могут быть увеличены путём перераспределения исключительно в соответствии с проектами межевания территории и лишь с целью устранения препятствующих рациональному землепользованию недостатков (вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица).

Следовательно, становится очевидно, что перераспределение земельного участка, сформированного под многоквартирным домом, подпадает только под пп. 2 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ и может быть реализовано лишь при выполнении следующих условий:

– наличие недостатков, препятствующих рациональному землепользованию (вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица);

– наличие утверждённого проекта межевания, который предусматривает градостроительные решения, направленные на устранение этих недостатков.

Таким образом, можно прийти к выводу, что в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома просто заинтересованы в «прирезке» свободных земель, правовые основания для перераспределения начисто отсутствуют – особенно если учитывать, что существование на местности недостатков, свидетельствующих о нерациональном землепользовании (вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица), как показывает действительность, встречается в довольно редких случаях.

Однако, необходимо учитывать, что на практике всё же встречаются случаи (и в моей практике такие прецеденты были), когда в проекты межевания закладываются решения, предусматриваюшие увеличение земельных участков, образованных под многоквартирными домами, за счёт присоединения смежных земель в рамках перераспределения при отсутствии каких-либо недостатков, свидетельствующих о нарушении принципов рационального землепользования. Обычно речь идёт о присоединении земель, которые, исходя из своего местоположения, не могут быть закреплены за кем-либо кроме соответствующего  многоквартирного дома, например, это могут быть территории, прилегающей к земельному участку, на котором расположен дом, с тыльной стороны, со стороны двора. Так, например, в 2019 году таким образом в соответствии с проектом межевания территории (проект межевания территории в границах красных линий ул. Старорусская – ул. Третьяковская – ул. Волховская в Центральном районе г. Калининграда, утверждённый постановлением администрации ГО «Город Калининград» от 31.10.2012 № 2059) был увеличен земельный участок под многоквартирным домом № 7 по ул. Третьяковской в Центральном районе г. Калининграда, а именно в результате перераспределения земельного участка с к.н. 39:15:121030:12 и земель, прилегающих к нему с тыльной стороны, был образован земельный участок с к.н. 39:15:121030:241.