Может ли быть предметом договора купли-продажи, заключаемого между частными лицами, земельный участок, расположенный за красными линиями?

Поводом к написанию настоящей заметки послужило то, что мне наконец-то удалось найти ответ на вопрос, который волновал меня длительное время ранее. Вопрос звучит следующим образом: «Может ли частное лицо, являющееся собственником земельного участка, ограниченного в обороте, продать такой земельный участок другому частному лицу?». Иными словами, речь идёт о том, допускается ли между частными лицами продажа земельного участка, который исходя из норм действующего законодательства не может быть предоставлен в собственность в силу ограниченности в обороте. И вот мне удалось обнаружить прецедент из судебной практики арбитражных судов, в котором обыграна вышеуказанная ситуация.

Приведём фабулу дела с некоторыми сокращениями. ООО «Мистраль», являющееся собственником земельного участка, который был изначально предоставлен органом местного самоуправления первоначальному собственнику в собственность в 2012 году, заключило договор купли-продажи с ООО «Краснопольская площадка № 7», по которому земельный участок был продан этому обществу. После обращения сторон в орган регистрации прав с целью регистрации перехода права собственности на земельный участок Росреестр вынес решение о приостановлении государственной регистрации, руководствуясь тем, что отчуждаемый земельный участок расположен за красными линиями, в связи с чем относится к территории общего пользования, является ограниченным в обороте и не может быть приватизирован в силу прямого указания на этот счёт в правовых нормах п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ и п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В связи с тем, что по объективным причинам обстоятельства, которые выступили основанием для приостановления государственной регистрации перехода прав, устранены не были, орган регистрации прав отказал в регистрации перехода права собственности на земельный участок. Не согласившись с позицией Росреестра, ООО «Краснопольская площадка № 7» (далее по тексту – «общество») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании вышеуказанных действий Росреестра незаконными, однако добиться успеха в арбитражных судах первой, апелляционной и кассационной инстанций не получилось – суды согласились с точкой зрения Росреестра на счёт того, что земельный участок, расположенный за красными линиями, не может принадлежать на праве собственности и быть предметом сделки купле-продажи. Однако, в последующем общество обратилось с кассационной жалобой в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда РФ, которая оказалась успешной.

В частности, в Определении от 6 февраля 2025 года № 309-ЭС24-7383 судья Верховного суда РФ Е.Е. Борисова пришла к очень ценному с точки зрения юридической доктрины выводу о том, что «… пункт 12 статьи 85 ЗК РФ содержит прямой запрет лишь на приватизацию земельных участков общего пользования, но не устанавливает запрета или ограничения прав собственника земельного участка, уже находящегося в частной собственности. Указанная норма права не может быть истолкована и применена как препятствующая собственнику земельного участка распорядиться им по своему усмотрению». В итоге кассационная жалоба была передана на рассмотрение в заседание Судебной коллегии Верховного суда РФ по экономическим спорам.

Рассматривая дело в коллегиальном составе, Верховный суд РФ поддержал точку зрения судьи Е.Е. Борисовой и принял решение об отмене судебных актов арбитражных судов и о возложении на Росреестр обязанности зарегистрировать право собственности общества на земельный участок, являющийся предметом сделки купли-продажи. В своём определении от 2 апреля 2025 г. N 309-ЭС24-7383 по делу А76-3964/2023 Верховный суд РФ отметил следующее: «… Под приватизацией земельного участка, запрет на которую содержится в пункте 12 статьи 85 ЗК РФ, следует понимать переход имущества из государственной или муниципальной собственности в частную. Между тем спорный земельный участок в порядке приватизации выбыл из публичной собственности в 2012 году, регистрация перехода права собственности первому частному приобретателю произведена на основании судебного акта, участок на протяжении многих лет находился в частной собственности различных юридических лиц, в том числе, продавца по последней сделке купли-продажи».

Таким образом, Верховный суд РФ сформулировал важный принцип, который сводится к тому, что запрет на приватизацию земельных участков, относящихся к территории общего пользования (в том числе, расположенных в границах красных линий), касается только процедуры передачи земельного участка из публичной собственности в частную, но не распространяется на сделки по отчуждению земельного участка между частными лицами. Соответственно, если частное лицо является собственником земельного участка, ограниченного в обороте, оно вправе продать такой земельный участок другому частному лицу.