Конституционный суд РФ одобрил позицию судов общей юрисдикции о том, что передача земельного участка сельскохозяйственного назначения в субаренду не приравнивается к надлежащему использованию такого земельного участка арендатором и сама по себе не позволяет арендатору претендовать на приобретение такого земельного участка в собственность или аренду на новый срок

В ряде статей, ранее опубликованных на сайте, мною подчёркивалось, что механизм предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения арендатору таких земельных участков на праве собственности или в аренду на длительный срок представляет собой исключение из общего правила о том, что арендатор земельного участка не обладает преимущественным правом на повторное приобретение такого земельного участка на праве аренды (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ) и тем более на праве собственности. В этом отношении следует напомнить о наличии широко применяемых во взаимосвязи между собой правовых норм п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пп. 9 п. 2 ст. 39.3 и пп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, исходя из которых после истечения срока договора аренды земельного участка и при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка арендатор вправе:

– приобрести такой земельный участок в собственность за плату в случае истечения трёх лет с даты предоставления земельного участка на праве аренды;

– повторно приобрести арендуемый земельный участок в аренду на длительный срок от трёх до 49 лет (пп. 11 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

В данном контексте мне удалось выявить очень интересный судебный прецедент, который сводится к следующей ситуации. ООО «ТКК «Дженко» (далее по тексту «общество») заключилось с департаментом государственного имущества и земельных ресурсов Орловской области договор аренды в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, в течение непродолжительного времени использовало его в соответствии с разрешённым использованием и целевым назначением, и спустя полгода после начала использования земельного участка передало его в аренду крестьянскому фермерскому хозяйству, прекратив со своей стороны какие-либо действия по использованию земельного участка. Спустя три года после предоставления земельного участка в аренду общество обратилось в орган публичной власти с заявлением о выкупе земельного участка за плату по основаниям, установленным п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, однако в предоставлении земельного участка в собственность обществу было отказано в связи с тем, что вследствие передачи участка в субаренду общество не осуществляло его использование по назначению. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, поданным в порядке гл. 24 АПК РФ, о признании отказа в предоставлении земельного участка незаконным, однако Арбитражный суд Орловской области в удовлетворении заявления отказал (решение Арбитражного суда Орловской области от 3 мая 2023 года по делу № А-48-151/2023) по тем же соображениям, по сути, придя к выводу, что передача земельного участка в субаренду другому лицу не приравнивается к использованию земельного участка арендатором, если учитывать, что исходя из норм действующего законодательства (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ) именно арендатор, а не субарендатор, должен продемонстрировать использование земельного участка по назначению.

Тем не менее, арбитражный суд апелляционной инстанции, зафиксировав, что в период дачи земельного участка в субаренду он использовался, а арендатор осуществлял надзор за эксплуатацией земельного участка субарендатором, решение суда первой инстанции отменил, руководствуясь тем, что «… лишение арендатора права на выкуп земельного участка в случае применения пункта договора, предоставляющего арендатору передавать земельный участок в субаренду, представляет собой неправомерное ограничение преимущества арендатора, предоставленного законодателем на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ» (постановление 19 арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2023 года по делу № А-48-151/2023). Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к заключению о том, что при рассмотрения заявлении о предоставлении земельного участка определяющее значение имеет факт использования земельного участка в целом, вне зависимости от того, кто является фактическим пользователем земельного участка – арендатор или субарендатор.

Вышеуказанная точка зрения, по сути, означало отклонение от нормы права, а именно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по смыслу которой надлежащее использование земельного участка ожидается именно от арендатора. Во многом по этой причине определение арбитражного суда апелляционной инстанции не устояло в арбитражном суде кассационной инстанции (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 декабря 2023 года), который в своём постановлении указал:

– «…порядок приобретения в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения направлен на защиту прав тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока … могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве»;

– «как следует из материалов дела, на дату принятия решения об отказе в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка ООО ТКК «Дженко» хозяйственную деятельность, связанную с производством сельскохозяйственной продукции, не осуществляло».

– «учитывая, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ правом на приобретение без торгов в собственность или новую аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал ООО «ТКК Дженко» в удовлетворении заявленных требований».

Вышеуказанное постановление Арбитражного суда Центрального округа было оставлено без изменения Верховным судом РФ (Определение от 20 мая 2024 года № 310-ЭС24-2658), который выстроил свою позицию на следующих моментах:

– «… в статье 78 ЗК РФ приведены цели, для которых могут быть использованы земли сельскохозяйственного назначения, а также субъекты, использующие эти земли. Статьей 3 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» регламентировано понятие сельскохозяйственного товаропроизводителя, включающие соблюдение необходимых критериев для субъектов, претендующих на такой вид государственной поддержки, как предоставление в собственность сельскохозяйственного земельного участка на льготных условиях»;

– между тем истец в спорный период деятельность по производству сельскохозяйственной продукции не осуществлял, критериям, предъявляемым к сельскохозяйственным товаропроизводителям, не соответствовал, в связи с чем основания для удовлетворения иска отсутствовали».

Используя последнюю возможность, в конечном итоге общество обратилось в Конституционный суд РФ с жалобой на нормы пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, постольку, поскольку данная правовая норма «… не позволяет арендаторам, отвечающим закрепленным в нем требованиям, реализовать их право на приобретение земельного участка в собственность без торгов, требует от них соблюдения дополнительного условия в виде личного участия в обработке и использовании данного участка». Таким образом, в своей конституционной жалобе общество усматривало противоречие между пп. 9 п. ст. 39.3 Земельного кодекса РФ и нормами Конституции РФ непосредственно в том, что обжалуемые нормы права не позволяют арендатору, передавшему земельный участок в субаренду, претендовать на его повторное приобретение в собственность или аренду в ситуации, когда арендатор сам земельный участок не использует. Вместе с тем, Конституционный суд РФ в принятии жалобы к рассмотрению отказал (Определение от 26 июня 2025 года № 1664-О/2025 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «ТКК Дженко» на нарушение его конституционных прав подпунктом 9 пункта 2 статьи 393 Земельного кодекса Российской Федерации»), указав на то, что федеральный законодатель «… обладает достаточно широкой дискрецией при введении конкретных механизмов предоставления гражданам и их объединениям земли исходя из необходимости охраны земли как особого природного ресурса, являющегося естественным средством производства», а применительно к землям сельскохозяйственного назначения необходимо исходить из публичного интереса в обеспечении продовольственной безопасности государства.

По итогам проведённого анализа представляется возможным утверждать, что, исходя из закономерностей судебной практики, владение земельным участком субарендатором на праве субаренды не подразумевает по умолчанию использование соответствующего земельного участка по назначению арендатором. Таким образом, земельный участок может быть повторно предоставлен в долгосрочную аренду или на праве собственности только в том случае, если арендатор лично своими действиями осуществляет использование земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования и категорией земель.