Конституционный суд РФ выносит классическое решение о том, что земельный участок не может быть предоставлен в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ в случае наличия на нём только объектов вспомогательного назначения
Несколько лет назад ко мне обращался гражданин, который в порядке переуступки права и обязанностей по договору аренды приобрёл право аренды земельного участка с разрешённым использованием «для ведения гражданами садоводства и огородничества» одновременно с приобретением в собственность хозяйственной постройки, расположенной на этом же земельном участке. Поскольку срок аренды земельного участка в скором времени истекал, по сути, имела место сделка по покупке «кота в мешке». Спасение земельного участка, право аренды в отношении которого не могло быть переоформлено без проведения торгов в силу отсутствия для этого правовых оснований, было возможно лишь при условии выкупа земельного участка в собственность за плату. Однако, как раз-таки эта операция и не могла быть реализована в связи с тем, что на земельном участке отсутствовал жилой или садовый дом, то есть объект, относящийся к основным видам разрешённого использования объектов капитального строительства, определённым в градостроительном регламенте для соответствующей территориальной зоны. Иными словами, выкуп земельного участка был невозможен в связи с тем, что под объекты вспомогательного назначения – в данном случае под хозяйственную постройку – земельные участки без проведения торгов в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ собственникам объектов вспомогательного назначения не предоставляются.
Должен отметить, что это правило известно мне на протяжении очень длительного времени, как минимум, не позднее 2015 года, когда я являлся сотрудником управления земельных отношений калининградской городской администрации. Правда, в этой связи необходимо отметить, что в ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, которой урегулирован порядок предоставления земельных участков в собственность или аренду под существующие здания и сооружения, какие-либо упоминания о вышеуказанном правиле отсутствуют. В случае поступления в орган местного самоуправления заявления собственника хозяйственной постройки о выкупе земельного участка, в границах которого расположена такая постройка, муниципалитет скорее всего откажет со ссылкой на крайне неудачную норму п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, то есть в связи с несоответствием цели использования земельного участка, указанной в заявлении о его предоставлении, разрешённому использованию земельного участка, либо применит п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, сославшись на то, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не имеющее права на его приобретение.
В любом случае в действующем земельном законодательстве РФ отсутствует правило, которое напрямую гласило бы о том, что собственники хозяйственных построек и прочих объектов вспомогательного назначения не вправе приобретать земельные участки, на которых расположены такие объекты, в случае отсутствия на них так называемых основных объектов – жилых или садовых домов (если речь идёт о выкупе земельных участков под ИЖС, ЛПХ или садоводство).
В отсутствие вышеуказанного принципа в законодательстве мне оставалось вести его поиск в обзорах и «пленумах» Верховного суда РФ. И вот наконец-то благодаря Конституционному суду РФ мне удалось установить местоположение правила о том, что земельный участок может быть приобретён в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ только в случае наличия права собственности на основной объект недвижимости. Фабула дула очень проста. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали гражданину С.В. Сергееву в удовлетворении административного иска о признании незаконным отказа в предоставлении без торгов земельного участка, предназначенного для личного подсобного хозяйства, на котором имеется только здание гаража, в то время как жилой дом возведён не был. В итоге С.В. Сергеев решил оспорить в Конституционном суде РФ положения ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в «… той мере, в какой в силу своей неопределенности препятствуют в приобретении права собственности на земельный участок собственнику гаража, расположенного на данном земельном участке». По этому обращению Конституционный суд РФ вынес Определение от 26 февраля 2026 года № 481-О/2026 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Сергеева Сергея Викторовича на нарушение его конституционных прав пунктом 3 статьи 6 и пунктом 1 статьи 3920 Земельного кодекса Российской Федерации». При этом в обоснование своего «решения» Конституционный суд РФ сослался на п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 1 июня 2022 года, в котором непосредственно зафиксировано правило о том, что «… возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования не влечет возникновения у его собственника права на приобретение в собственность этого земельного участка в порядке, предусмотренном указанным законоположением, поскольку возведение такого объекта не свидетельствует о достижении цели, для которой предоставляется соответствующий земельный участок». Отказывая в принятии жалобы С.В. Сергеева к рассмотрению, Конституционный суд РФ отметил, что, тем не менее, «… у заявителя сохраняется право на выкуп земельного участка после окончания строительства на спорном земельном участке основного объекта (жилого дома)».
Таким образом, именно Президиум Верховного суда РФ в своё время первым зафиксировал правило, суть которого сводится к тому, что земельный участок может быть предоставлен только при достижении цели, для которой он был предоставлен, и такая цель считается достигнутой только в случае возведения основного объекта. Это правило имеет немалое практическое значение, поскольку позволяет отсекать притязания недобросовестных участников гражданских правоотношений в сфере землепользования, претендующих на «отжатие» земельных участков у публичных структур без приложения необходимых усилий по их освоению, которое может быть достигнуто только в случае возведения так называемого «основного объекта», определённого правилами землепользования и застройки для того или иного вида разрешённого использования земельного участка.
