Как оформить земельные отношения на ранее учтённый земельный участок, который был предоставлен, но не поставлен на кадастровый учёт?

Забегая вперёд отмечу, что в этой статье речь пойдёт о том, о чём невозможно прочитать в других интернет-источниках.

В своё время в качестве сотрудника управления земельных отношений калининградской городской администрации (2014 – 2017) я выполнял нехитрую работу, сопряжённую с образованием из земель, находящихся в публичной собственности, новых земельных участков с целью их последующего предоставления без торгов под существующие объекты недвижимости. Это работа предполагала подготовку текстов постановлений об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории и предварительном согласовании предоставления земельных участков, которые в последующем, после их постановки на кадастровый учёт, администрация предоставляла в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Спустя некоторое время после начала работы в отделе я столкнулся с вопросом о том, как происходит оформление земельных отношений на те участки, которые предоставлялись гражданам до вступления в силу Земельного кодекса РФ и которые не были поставлены на кадастровый учёт – то есть те земельные участки, о существовании которых по сути не знает никто за исключением граждан, которым они в своё время были предоставлены (впрочем, жизнь показывает, что даже такие граждане нередко забывают про выделения им земельных участков в прошлом). Надо ли в таких случаях гражданам, которым были предоставлены соответствующие участки, заказывать схему у кадастрового инженера и обращаться в администрацию с заявлением об утверждении схемы, чтобы участок встал на кадастровый учёт? Отмечу, что внятный ответ на этот вопрос я от своих коллег по отделу тогда не получил, поскольку обычно чиновники хорошо знают лишь ту материю, с которой они непосредственно работают. Однако, мне дали понять, что ключ к поиску отгадки лежит через категорию «ранее учтённый земельный участок».

Напомню, что понятие ранее учтённых земельных участков было раскрыто мною в статье «Классификация земельных участков», опубликованной на сайте 2 марта 2019 года. Следует отметить, что в действующем законодательстве напрямую определение (дефиниция) ранее учтённых земельных участков не содержится. В законодательстве упоминается термин «ранее учтённый объект недвижимости» при том, что исчерпывающий перечень признаков ранее учтённых объектов недвижимости также не определён. Однако, ряд норм действующего законодательства (ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) всё же позволяет установить, какие земельные участки являются ранее учтёнными. Так, например, в силу прямого указания в п. 4 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ к ранее учтённым объектам недвижимости относятся объекты недвижимости, государственный учёт которых осуществлён до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Если же применять методы анализа и синтеза, системный подход, а также учитывать историю российского кадастрового законодательства, можно выделить три группы земельных участков, которые считаются ранее учтёнными:

1. Ранее учтёнными (в силу п. 4 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости) считаются земельные участки, которые были образованы и предоставлены в период действия Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (01.01.2007 – 16.05.2008), то есть до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

2. Ранее учтёнными (также в силу п. 4 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости) считаются земельные участки, которые были образованы и предоставлены до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», но в последующем были поставлены на кадастровый учёт в период действия данного федерального закона (например, это земельные участки, которые были предоставлены в 90-е годы и ставились на кадастровый учёт органом регистрации прав в начале 2000-х годов по итогам инвентаризационных описей кадастровых кварталов);

3. Ранее учтёнными также считаются земельные участки, которые были предоставлены до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», но которые были поставлены на кадастровый учёт после вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», либо после вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (напрямую эта группа случаев в действующем законодательстве не упоминается, однако существование процедуры внесения сведений о ранее учтённым объекте недвижимости в ЕГРН безусловно свидетельствует о том, что земельные участки, относящиеся к этой группе случаев, также безусловно являются ранее учтёнными).

Исходя из вопроса, вынесенного в заголовок статьи, сегодня нас интересует именно третья группа ранее учтённых земельных участков.

Представьте себе следующую ситуацию – к вам обратился человек, которому земельный участок отводился под строительство жилого дома в начале 90-х годов XX века; постановление о предоставлении земельного участка утеряно; гражданин, которому предоставлялся земельный участок, заинтересован в том, чтобы поставить земельный участок на кадастровый учёт с регистрацией на него права собственности и определением границ.

Во избежание ухода в сторону считаю необходимым сразу проиллюстрировать алгоритм решения земельного вопроса в такой ситуации:

1. Обращение в государственный архив и получение в архиве заверенной копии постановления о предоставлении земельного участка;

2. Реализация процедуры внесения сведений о ранее учтённом земельном участке в ЕГРН и государственной регистрации права собственности на такой участок;

3. Уточнение местоположения границ земельного участка – перевод земельного участка из декларативного в геодезический.

1. В том случае если у вас на руках акта органа публичной власти о предоставлении земельного участка не имеется, вам следует осуществить розыск такого документа в государственном архиве. По Калининграду могу сказать, что постановления о предоставлении земельных участков, которые выносились с начала 90-х годов XX века, хранятся в МКУ «Калининградский городской архив», более ранние постановления – в ГБУКО «Калининградский областной архив». Если вам не известна точная дата вынесения постановления, сориентируйте сотрудника архива по году предоставления земельного участка – в таком случае сотрудник архива проверит по журналу постановления за соответствующий год или пригласит вас в архив для того, чтобы вы самостоятельно изучили перечень постановлений и нашли нужное. В моём случае для поиска постановления хватило сведений о приобретателе земельного участка и данных о годе, в котором земельный участок был предоставлен. Постарайтесь принять все возможные меры, чтобы розыскать постановление, подтверждающее факт предоставления земельного участка. Если земельный участок предоставлялся человеку, который уже умер, вам для розыска постановления придётся представить в архив сведения, подтверждающие правопреемство в силу наследования (в ситуации с умершим розыск постановления актуален в том случае, если к вам в порядке правопреемства перешло право собственности на жилой дом, который расположен на ранее учтённом земельном участке – при таких условиях возможна регистрация права собственности на ранее учтённый земельный участок в силу абз. 3 п. 9.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; при отсутствии жилого дома розыск актуален только в том случае, если земельный участок предоставлялся умершему на праве пожизненного наследуемого владения, ведь право на такой земельный участок может быть признано в порядке наследования по решению суда).

2. На втором этапе вам нужно обратиться в МФЦ и с приложением заверенной копии соответствующего постановления (или оригинала, если он у вас есть) направить в Росреестр заявление о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтённом объекте недвижимости и одновременной регистрации права собственности на земельный участок. В этой ситуации будут применяться положения п. 5 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, который посвящён процедуре внесения в ЕГРН сведений о ранее учтённом объекте недвижимости, а также положения ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, которой урегулирован вопрос о документах, на основании которых осуществляется государственная регистрация права собственности на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ (следует помнить, что в силу абз. 1 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» даже если земельный участок предоставлялся на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, то при регистрации права на такой земельный участок Росреестр зарегистрирует право собственности). По итогам рассмотрения поданного заявления Росреестр осуществит кадастровый учёт земельного участка без определения его границ («декларативный земельный участок» или земельный участок «с декларированной площадью»).

Будучи наученным горьким опытом, хотел бы ещё раз обратить внимание, что одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтённом земельном участке в ЕГРН необходимо обязательно подать заявление о регистрации права собственности на такой земельный участок. Обязательно проконтролируйте действия сотрудника МФЦ. Регистрация прав – это та сфера, где случается наибольшее количество проколов. Если вы забудете подать заявление о регистрации права, Росреестр откажет вам во внесении сведений о земельном участке в ЕГРН на основании пп. 6 п. 8 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В случае регистрации права собственности на земельной участок, который предоставлялся умершему лицу, и на котором расположен жилой дом (абз. 3 п. 9.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), в дополнение к акту органу публичной власти о предоставлении земельного участка лицу, который умер, необходимо направить в Росреестр документ, подтверждающий переход права собственности на соответствующий жилой дом (п. 2 ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости).

Следует отметить, что такого рода упрощённый порядок внесения в ЕГРН сведений о ранее учтённом земельном участке действует до 1 марта 2026 года. С этой даты, по общему правилу, наравне с документом, подтверждающем право на земельный участок, необходимо будет представлять межевой план на земельный участок, изготовленный кадастровым инженером (п. 5.1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Таким образом, подразумевается, что правообладатель ранее учтённого земельного участка должен будет представить в Росреестр сведения о его границах. Лично мне данное законодательное решение представляется недостаточно дальновидным, ведь нередко к актам органов власти, которыми подтверждается предоставление участка, не прилагаются какие-либо схемы и чертежи, отражающие местоположение границ земельного участка на момент его предоставления. Кроме того, земельные участки, формально являющиеся смежными, также могут быть ранее учтёнными и одновременно декларативными, что формально означает необходимость реализации процедуры по уточнению местоположения границ. Таким образом, по сути в будущем законодатель обязывает представлять в Росреестр своего рода бесспорные границы ранее учтённого земельного участка, что будет объективно невозможным по ряду причин. То, как будет происходить применение этой правовой нормы, со временем покажет практика.

3. На последнем этапе оформления земельных отношений возникает необходимость произвести уточнение местоположения границ земельного участка. Вопрос о том, каким образом осуществляется эта процедура, был подробно рассмотрен в статье «По каким критериям осуществляется уточнение местоположения границ декларативных земельных участков?», опубликованной на сайте 22 июня 2021 года. Отмечу, что при отсутствии в акте, которым подтверждается предоставление земельного участка до вступления в силу Земельного кодекса РФ, схемов, планов и чертежей, иллюстрирующих местоположение границ такого земельного участка, уточнение придётся проводить либо исходя из исторически сложившихся и существующих на местности не менее 15 лет фактических границ земельного участка, либо, если вдруг такие границы на местности никак не проявлены, исходя из той конфигурации границ земельного участка, которые будут отображены в межевом плане, изготовленном кадастровым инженером, и которые будут согласованы правообладателями смежных земельных участков (то есть по сути речь идёт о ситуации, когда допустимы любые адекватные границы, лишь бы они были согласованы владельцами смежных земельных участков).

Таким образом, отсутствие в ЕГРН сведений о вашем земельном участке не означает, что вы не можете его восстановить. Поднимите ваши семейные архивы, либо, прошу прощения за тавтологию, обратитесь в государственный архив. Напрягите все возможности, чтобы условно бесплатно заполучить полноценный объект недвижимого имущества.